国内と海外においての不動産投資の違いとは？ なぜ今、アメリカの不動産が選ばれるのか？

資産を守り増やしていくことは、人生設計において大切なことです。その方法は、預金、株式、投資信託、不動産、金（ゴールド）など、多岐にわたります。その中で今、投資対象として注目を集めているアメリカの不動産について紹介しましょう。

■人口が増えるアメリカこそ、不動産投資の好適地

日本の人口は2008年の1億2808万人をピークに減少に転じました。2011年以降、自然減（死亡数が出生数よりも多くなる）が加速しています。また、労働力人口は1998年に、すでに減少に転じていました。

その一方でアメリカは、着実に人口が増えています。この10年間で約2500万人増加し、2015年10月現在、推定人口は3億2141万人です。ビジネス界だけではなく、大学やスポーツ、エンターテインメント界にも世界中から優秀な人材が集まり、年少人口、生産年齢人口、老年人口のバランスが良く、先進国の中では今後も安定した経済発展が期待できます。

人口増に伴い住宅需要も増大し、アメリカの富裕層も新興国で成功した人の多くも、アメリカの不動産資産に投資しています。

■地震が少なく、建物の耐久度が違ううえに、住み替えが一般的なアメリカ

日本と異なりアメリカは地震が少なく、補修して住み続けることが可能です。100年を超える建物でも、定期的に補修することで十分に資産価値が保持されています。住みながら自分の手で物件の修繕を行い、価値が上がったところで売却や賃借替えをする。ライフスタイルに合わせて、住む家を替えるのです。

■安心感のあるアメリカの不動産市場

アメリカの中古不動産は、国内不動産市場の流通件数の80％近くにまで達しています。日本では10％強なので、アメリカの中古不動産市場は日本の約40倍の規模と言えます。また、不動産業者ではない一般人であっても、物件の「過去履歴（築年数、過去の売買履歴、価格推移、固定資産税推移、現時点での予測価格など）」をネットで閲覧することが可能です。ある意味それは不動産市場の公正さを裏付けているといえるでしょう。

なお、アメリカのマンション（集合住宅）価格は、この20年間で約2.5倍になっています。2007年のサブプライムショックで平均20～30％ほど価格が落ちたことを考えると、この成長率は目覚ましいものがあります。

■加速するアメリカ不動産への投資

このため、日本の富裕層や企業が、数年前からアメリカの不動産への投資を加速させています。

日本銀行は2016年2月16日、マイナス金利政策（中央銀行に民間銀行が預ける当座預金250兆円の一部10兆円にマイナス金利0.1％）を実施しました。EUでは1年前から、欧州中央銀行（ECB）でマイナス金利策が導入されています。例えばスイスでは現在マイナス0.75％まで拡大し、その結果、大手投資家の運用先が債券から不動産へシフトしていると言われています。日本の法人や個人の資産も、マイナス金利の影響で、海外への「逃避」が加速する可能性があります。

■国籍に関わらずアメリカの不動産は売買できる

アメリカでは、外国人の不動産売買に何の制限もありません。個人であっても、企業であっても、日本人がアメリカの不動産を売買することは可能です。永住権やビザを取得する必要がなく、不動産を売買できる上に、非居住の外国人が100％資本を出資することや、全役員が非居住外国人の法人を設立することも可能です。出資制限のあるアジアの国々と比較すると、圧倒的に市場は開放されています。

■税制上もメリットが大きい、アメリカの不動産

加えて、税制上の優遇措置も大きなメリットです。

1.減価償却のメリット

減価償却においてアメリカは日本よりもメリットが大きく、節税対策として有利な事をご存知でしょうか？減価償却とは、建物や設備などに投資した場合、経過年数を案分して経費に計上できるという世界共通の会計原則です。ちなみに土地の価値は変わらないと会計上認識されるため、その取得費は減価償却の対象になりません。

アメリカの不動産は、平均して土地と建物の評価割合が2：8ですが、日本はその逆で、土地の割合が高いのです。つまり、アメリカでは中古物件でも建物の評価額が高いため、減価償却費として計上できる金額が大きくなり、節税効果が高くなると言うことです。

2.税金の先送り＝買い替え特例利用のメリット
また、アメリカでは売却時に優遇税制プログラムがあることも見逃がせません。最低1年間保有した所有物件を売却するときに利益（譲渡益）が出ても、一定期間内にその物件以上の価値（価格）の物件を買えば、譲渡益に対する課税を先延ばしできるという、「買い替え特例措置」が幅広く使える制度になっています。

日本とアメリカは租税条約を結んでいます。そのため、アメリカでの不動産における収入や費用は、日本においても税控除することができるのです。ぜひ覚えておいてください。

■専門家への依頼を考えましょう

最近、アメリカの不動産投資先として注目のエリアは、アメリカ最大の人口を抱えるカリフォルニア州やテネシー州、テキサス州と言われています。いずれも人口が増加しており、不動産の賃貸人口の比率が高く、節税効果が高い州です。ニューヨークなどアメリカ東部も安定している点においては評価できます。

今回はアメリカの不動産についてご紹介しました。海外への不動産投資はメリットが大きく、とても魅力的なものです。米国の不動産投資を検討される方はまず、アメリカ不動産への投資に取り組んでいる日本の会社を探すことから始めてはいかがでしょうか。（提供：不動産投資ジャーナル）

モナコ、住民の３人に１人が百万ドル長者 比率で世界１位

ロンドン（ＣＮＮＭｏｎｅｙ） １００万ドル（約１億２００万円）以上の純資産を保有する住民数の都市別調査で、フランス南東部の都市国家モナコが総人口比で首位となり、住民の約３分の１がこれに該当していたことが３１日までにわかった。

富裕層の動向調査を手掛ける企業「ウエルス・インサイト」などによる調査報告書で判明した。調査対象からは主要な居住先の不動産価格は排除されている。モナコにおける富裕層の比率は２年前と比べ６ポイント上昇した。

モナコに次いだのはスイスのチューリヒ、ジュネーブ両都市で、それぞれの比率は４人のうちの１人と５人に１人だった。

欧州以外の都市で上位５位内に唯一入ったのは米ニューヨーク市の４位で、２１人に１人の割合だった。ロンドンの２９人に１人が５位だった。

調査報告書によると、上位１０位内には欧州の７都市が入った。オスロが６位、香港７位、フランクフルト８位、シンガポール９位にアムステルダムが１０位となっている。

今回の調査での注目点はアイルランドの首都ダブリンが欧州都市では１０位、世界規模では１３位に入ったことだった。同市のＩＴ産業が急成長し、欧州や米国から人材を引き付けていることの反映と分析している。

また、英スコットランドのエディンバラが６７人に１人の比率で、欧州で１６位に食い込んだ。