本日は 日曜日
連日おでかけの講師担当後のサンデーなので
ノンビリするのもいいかなー
と 思うのですが
なにしろ 自宅兼事務所
なので ノコノコ 事務所にきて 少々気になっていることの
調べもの作業などが つい 始まってしまって・・・
事務所の窓からの景色には 昨日の雪が残っていて
北の大地での冬の生活を思い出していたりしました
さて 昨日の 記事に関連してのお尋ねがあったりしまして
『 デベロッパー（開発業者・マンション建築分譲業者 など）が
建替えの場面で登場するのは どのようなときですか 』
という 実務に密着した質問があったりしましたので・・・
極くシンプルに記すこととします
実際の建替え事業の多くは マンション住人さんたちが区分所有権と敷地の利用権を
デベロッパーに譲り渡し
建設後に 再び分譲を受ける
という仕組み（事業代行方式 とか いわゆる全部譲渡方式 というもの）
で進められることが多いといわれています
（最新の内容詳細な明確なデータがみあたらないのですが
そもそも 建替え件数は非常に少ないということ です）
http://www.mlit.go.jp/common/001256886.pdf
ちなみに
「建替え円滑化法」の適用があるのは
マンション（２以上の区分所有者が居る建物で人の居住の用に供する専有部分があるもの）
ですが
「被災マンション法」の適用があるのは
マンションに限らない区分所有建物全般です
さて
「建替え円滑化法」がらみで
マンションを解体・撤去して 権利変換手続によって関係権利を変換し
再建マンションを建設する というのがマンション建替え事業ですが
この 法律を利用する場合の 事業の施行者（組合施行と個人施行とがあるのですが
個人施行者として）
として デベロッパーさんが登場することが多い といわれています
区分所有者数が少なくて 争いもないマンションで 組合施行式よりも迅速に
事業を進めることができるように
ということで 法人である組合施行だけでなく 個人施行の仕組みもあるのです
個人といっても 複数人共同でも可 自然人に限らず法人でも可
なので デベロッパー等の法人が 個人施行となる場合が多いといわれています
「個人」施行 なのに 法人でも可 ？
ヤヤコシイ ですが 組合施行ということとの対比で 捉えてみてください
ということで 建替えのときのデベロッパーさんの登場場面としては
極くシンプルに言いますと
≪全部引き取って 新たに建造して分譲する場合≫
と
≪円滑化法上の個人施行者として 建替え事業を進める場合≫
に
デベロッパーが登場することが多い
ということです
〔追記〕建替え事業を全員参加とするための進め方に関し
建替え賛成者全員の合意により＜ 買受指定者 :
区分所有法６３条＞としてデベロッパーが参加す
る場面もあり得ます
建替え参加者団体のリーダーとなって 全ての
権利を帰属させ 任意の建物に建替えたり取り
壊して敷地を売却することも可となり得る
（組合契約の一種という組織内の任意譲渡により
単独権利者ともなり得るので）
またまた 専門的な言葉が登場する記事になってしまっています
【権利変換】という意味ですが
それまでの権利を一旦消滅させて 特定の期日（権利変換期日）に別の権利に
一括して変換すること
それまでのマンションに関する権利を 一括して 再建されたマンションに移行させる
というような法律のシステムのことです
さて このあたりで 休憩して コーヒーをいただきながら
久しぶりに お気に入りのＤＶＤで 脳内シーンのチェンジ ということに・・・
何度も登場していますが
故郷にある映画館（今は閉館ですが）
http://toku4812.server-shared.com/ibarakihatakeyama.html
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