超シンプルな管理組合法人説明

 

 

（　管理組合法人　とはということに関して　

法人ではない組織との違いを捉えきれない

＜特に　事務の執行あたりのこと＞ので　理解のための

ポイントを示してほしいという問いがありましたので　

超シンプルに　という要望に副って私なりに　記してみました　


おそらく　青字あたりが　シックリとは理解しづらい　？　

ということからの問いかけ　のような　？　気がしますが・・）

 

法人成り前の　事務処理基準は　組合型か社団型かなど

見極めに困難さがあったりすることもあり得ますが　

おおよそ権利能力無き社団（法人格無き社団）扱いが多いと思われます　



法人成り後の　事務処理基準は52条　であり　理事が規約あるいは集会の

決議にしたがって法人の事務を執行します

（原則論で述べます　理事複数場合などの諸場面省略）

 

ここでも　集会と規約が大きな役割を果たすことになります

区分所有法で集会の決議についての特別の定めの事項（特別決

議事項）と57条2項は必ず集会の決議を必要とし　規約によっても

理事に決定を任せることはできず

［例えば　55条1項3号解散決議］

また　規約という方法で定めることだけを認める場合

［例えば　規約共用部分・規約敷地を定める4条2項・5条1項］

などに注意しながらも　財産処理関係の場面で理事が決する範囲もあり得　

つまるところは　その管理組合法人の自治方針によることになる

と考えられます

 
厳密には　差異はもちろんありますが　会社法上の機関・事務執行

のありかたなどと　ほとんど重なる理解になると考えられます

 

財産関係の事務といっても　一定の枠の範囲の処理は　法には登場しない

理事会という組織に一任という仕組みもとり得る形態です

ということで

管理の仕組みについて　基本的には　法人化してない管理組合の場合と

異ならないといえると考えます

 

もっとも　

理事が登場することになるので　管理者をおくことはできません

（１章４節適用なし）

そうして

財産の状況や　理事の職務執行の状況を監視するための監事を　

必ず置かなければなりません（５０条１項）

 

ということですが

いずれにせよ　

法律で　つまり公的な明文で　

役員のことや　区分所有者の責任のこと　など

いろいろのことを　住人や第三者に示すことができるということだけでも　

法人化は意義があることだ　と　私は思っています

 

国の標準管理規約を参考にしていたとしても　規約は　法律　ではないのです

そもそも規約がない　とか　さまざまな　独特なものが約束事として含まれていたり　

古い時代のままの内容であったり

形が限定されていないのです




その管理組合法人の自治方針によることになる部分もある　とはいえ

法律に則って　法人化をして　それに沿って運用する範囲が厳然とあるという

安定感は　格別ではないか　と　考えられるのですが　

いかがでしょうか・・・

 

 

 

法人化を勧め　お手伝いをさせていただいたこともありました

これから　さらに　

銀行の融資の当事者となる関係上で
　
所有権登記名義人となる場合　法人になる必要がある

法人名義で口座を設ける

明確な訴訟当事者として登場できる

など　

法人化率は　諸々の事情で上昇していく　と　思っております

 

 

極くシンプルに　管理組合の法人化に関することの基本中の基本について　

まず押さえる考え方などを記してみました

 

参考になれば　幸いです

 

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好きな科目大事な科目

　　　　　　　　　(最近　なぜか　？　相談が多い事柄なので　再掲させていただきました）

 

 

法分野では　どの科目にもおおよそ興味あり

ですが

業務上の専門科目では

民法が一番関わりが深く

そのなかでも

行為主体・責任主体に関する範囲に　特に関心があります

（正確に言うと　興味がある無しの問題ではなく

　此処らあたりを　より正確に捉えないと　さまざまな

　相談にも　キッチリとは　答えられないし　仕事にならない）

 

 

 

広い意味で

個人組織

契約による組合組織

法人化されてない　いわゆる権利能力なき社団組織

法人組織

の区分基準の問題

 

それと　分類上は同系でも

社団（人の集まり）にはさまざまな形があり

なかには　純粋な個人組織では？と捉えたほうが正確か

と思えるような組織

そうは断言することもできない　かといって組合という契約上の組織

ともいえないような


そもそも　社団なのかそうでないのか曖昧な形態もあったり

 

法人　でも実質法人とはとらえきれないものや

法人ではなくも　実質法人との差異がほとんどない

機構・運営の　人の繋がりがあるもの

 

だったり

ほんとうに　奥が深い　複雑怪奇な分野です

 

法の問題は　つまるところ

誰が　誰に　

どのような権利を

主張できるのか（主張されるのか）

ということ

この　誰が　誰に　という部分が　
　
大問題である権利義務の主体の問題

 

いま

マンションの仕事の関連も少々あり

その町内会の会館の生い立ちなど
　
その歴史を調べたりしていますが
　
地域の履歴調べ　

そのもの　です



地縁団体

（町内会・自治会など　地縁に基づいて形成された団体で　

　不動産登記関係で独特な能力を持てたりします）

 

「マンションが　町内会・自治会も

兼ねて長いこと運営されてきているけれど　

それぞれが今使えるお金も　これからも続く行政からの

交付金みたいなものの使いみちも　慎重に考えなければ

ならないこと

なぜって　行政からのそのお金　マンションの設備の入れ替えに使って

問題なし　とすると　変　と思いませんか　？

 

マンションって　住人の個人資産の集合体　ですよね

その価値の向上のために使えるとしたなら　いかにも　オカシイ　

でしょう　？　おおもとは自治体住民の税金から出ている交付金とか

補助金みたいなもんでしょう

　

とにかく　財布が一緒じゃ　管理がタイヘン

町会の会館を地縁団体として　自治体のお墨付きをもらって

個人の集まりの共有名義から地縁団体の名前に変えるにしても

いろいろ整理が必要だし・・

 

第一　皆が強制的に　全員で両方に加わっている必要もないもので

自治会とか町内会とか区会って　任意参加です

仕組みというか　なんのための組織なのか　とか　性質の違いもあるのだから・・・

そんなに簡単に　エイヤー　と処理が済むことじゃないんですよ

あの　会館のことにしても・・・

 

『硬すぎる考えで好きじゃない』　なんて言ってますが

私に　そのように愚痴るのは　かまわないとして　理事長さん

として　立候補するということは　そうした厄介なことを背負うことでも

あるんです

特に　若い住人さんの多くからも　鋭い　質問が出てるでしょう

理事長さん　団塊の世代ですよね

世代間の考え方の違い　けっこう　ありますよね

今の時代　無償での管理役員といえども　損害賠償請求の対象に　現実にされ得るのです

 

≪管理組合から脱退はダメ　でも　町会からの脱退は　ＯＫですよね≫

先日も　言われてましたでしょう

ゴチャゴチャと問題が絡みすぎないうちに

短期任期の理事会では　事が進みそうもないときは　委員会みたいな

ものを設けることを総会でわかってもらったりしながら　とにかく　一歩づつ　

前に

進みましょう

私でよければ　援助させていただきます

 

国交省はじめ　お役所さんも　さすがに　いろいろとコメントして

きています　管理組合・地域・町内会のコミュニケーションのあり方のことなど

 

一つ一つ　整理していく必要はあるのです

自治会の予算での繰越金　そうとうな額になっているでしょう

あれ　これから　どういうふうに処理していく予定なのですか　管理組合

と　自治会の予算って　そもそも　どんなふうに扱ってきたのですか　？」

 

 

某マンションで　まずは　管理組合と自治会の会計の仕組みを分別

することだけに　３年近くの時間を要しました

上に記したあたりの説明を　繰り返し　別の視点からも繰り返し　その連続

だった経験をしています

 

硬い表現になりますが　

団体の組織の性格の違いのこと　

組織が重なる場合の会計峻別のこと　などの　説明です

 

整理が必要とは思いつつも　いわゆる　先送りの弊害に負けてしまうことが

多いのです

 

なにしろ　一年輪番　役員さん　

なので　＜　年季奉公　＞　？　が済むまで　厄介なことを持ち出さないでネ

ということの　おおよそ　繰り返しになってしまう？のです

 

けれど　どうやらこうやら　会計部分には手を入れることができたのでした

が・・・

本来は　それぞれの管理運営の　分別の徹底の仕事が残っていたのですが

輪番次期体制に向けての契約は　理事会決議と総会決議の差異が理解できない

ような理事長の下で　顧問契約に支障ができてしまったのでした

理事会での　一役員の『顧問は　必要無し』との問答無用姿勢に　全員？

すくんでしまったのでした

管理組合員は　なんといっても　一つ屋根の下の住人同士　

日常の生活を思うと　なかなか　顔を突き合わせての場で『異議あり』の声を

発することは　できないようで・・・？モジモジしながらも　マンション管理運営

知識の理解度という点では　一番　問題ありともみえる御仁に　ヒッパラレテ

しまっていました

 

総会前　それまで知己の組合員さんたちから　

『どうして顧問を辞めるのですか』という質問を　タクサンいただいたりしましたが

なにしろ　総会案に載せるか否かは　執行部判断

委任契約の基本は　≪いつでも　どのような事由であっても　契約終了自体は

任意選択　事由に不法があるときは損害賠償で解決≫という判例のスタンスなので・・・

 

ということで　私自身にも　とてもよい経験となったのでした

 

 

本日は　特に受験者さん向けに　実際の実務のホンノ一例の披露をさせていただきました

 

それと　

マンション住民さんへ　役員任期制のあり方　や　

大事な懸案事項の解決をすることの気の持ちようを考える

ヒントになれば　ということで

 

　　　　　　　

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《本日の記事は　法上の概念からいうと　定義づけの混乱が
あるやもしれませんが　大枠での分類ということでご容赦を》

　

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