ナンノタメの関与なの？

 

東日本大震災から　８年

あのときのこと　鮮明に覚えています

強烈な揺れの感覚　恐怖感　と　いうか
　

このままゆれ続けて　なるようになるのだろうな

とでもいうような　

心のどこかに　諦観が忍び込んでいくような・・・

 

いろいろな面で　まだまだ　落ち着くことの出来ない方々が

たくさんおられる

現実というものは　これほどに厳しいものなのだ　と　被災者の一人としても

打たれ続けています

 

さて　

今日のブログ

『管理会社が関与している　　それでも　　顧問というものは必要　？』

『以前のマンションと違って　今度は管理会社に管理を委託しています　　

そのうえ顧問として係わっているマンション管理士がいるのですが　彼は　

どういう立場で　なんのために動いているのですか　？』

『顧問というもの　なにをしてくれるのか　ワカラナイ　のですが・・・

ナンノタメ　委任しているの　？』

 

以前にも記していますが　

管理会社さんが管理委託契約の下　関与なさっていても　

顧問として第三者的にも（委任先は　管理組合さんですが）

事を見る立場にもいる者の存在は　そうとうに意味のあることでは

ないのか　ということ

 

委任者たる管理組合さんの利益優先は　当然

のことなのですが　場合によっては　第三者的立場での言動も担当する

それも　つまるところ　管理組合さんの受任に応えること　

 

・　さまざまな主張を整理
　
・　議論がかみ合っていないことの整理・調整
　
・  些細な誤解からできてしまうさまざまな関係者間の溝の修復

・　理事会で　知識不足役員からの執拗ともいえる口撃に　その場で

　 役員へ助言しつつ指導として対応　

それと
　
・　いわゆるクレーマーなどと　より第三者的・当事者外立場にて対峙　落しどころを探索

・　管理会社さんからの知識だけではなく　別な方面からの管理運営知識を　採り入れる

　  手助けをする

・　プロとしての　管理運営手法の提案

・　管理会社の受託業務のあり様を拝見させていただき　より効率化を図るべき点が

   あるなら　組合員のために　その助力をさせていただく

   結果として　管理組合会計の健全化が監視を怠ることなく継続される

 

などなど

 

顧問とは　？

ひとつのキーワードとして　

≪より客観的に　第三者的にも管理運営を注視し　より妥当策を提示する立場の者≫

管理委託契約更新確保への配慮のことなどから遠慮して

言いたいことも言えない　あるいは　言うべきことも諸々の考量から

ついつい控えてしまうということがある管理会社に対し　

管理組合とはまた異なる向きから　管理業務委託受任・委任双方の

よりより関係のため　諸々打診することも可　といえる立場にも居る



管理会社さんからも
　
『　理事会の場に同席していてくれて　助かりました　』　との言葉を

マンション理事会メンバーさんの前で　いただけたことが　あったりし

とても　とっても　嬉しかった

 

管理組合と管理会社の間に存している　という立場

どうみたって　利害衝突関係の間に挟まっているようなことで
　
顧問というもの　さぞや身の置き所に困ること多し　なのだろう　

と　お思いの方が多いのですが

つまるところは　マンションの管理運営上の妥当な実利ともいえるものをも

追求している（追究している）とも理解される三当事者のお付き合い

なので　私の場合　身の置き所にドギマギ　ということを　感じたことはない

 

マンション管理組合の　管理

マンション管理会社の　管理

管理組合管理人の　　　管理

第三者管理人の　　　　管理

理事会における　　　　管理

その他　諸々　マンション管理運営上登場する　管理
　
というもの

これらをジックリと見詰め

マンションでの暮らしを全うすることに関与させていただくことこそ

マンション管理士としての自身の道であり努め続けるべきこと

国交省が示している　標準管理規約・コメント・指針・資料・別添もの　などを

再学習しながらの

暴風警報の弥生の第二月曜の朝　

 

マンション管理士は

［管理組合の相談に応じ　助言・指導し　管理運営の援助をする］

今も

管理・運営の援助　ということのあるべき姿を　アレコレ

思っているところです

 

〔マンション管理士を使ってみたいが報酬出費が心配　という

組合員さんもおられますが　管理組合会計はマイナスどころか

プラスになることが多い　というのが　私の経験上からの　ほぼ　

確信に近い思いです〕

 

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大要さえつかめば？

 

 

 

 

区分所有法　は　民法の特別法　

後者の大要をそれなりに身につけさえすれば

マンション管理運営コンサルタント　

オーケー

と言い得るほど　

プロとして報酬をいただけるようになるためのマンション関係知識習得　

甘いものではありません

 

間違いを　間違いと気付かずに　平気の平左で過ごしていた

などという　冒険　？　をしてしまっていた　経験があり

そのことを知ったときの自己嫌悪感　を　忘れることはできないでいます

さいわい　実務で　その誤りを犯さずに済んでいたことを　心から感謝したのでした

 

 

国家試験合格者でなくても

「マンション管理士」という名称を用いさえしなければ

というような注意点は諸々ありますが

コンサルタントを業とすることは　できます

マンション管理適正化法その他　強行法違反は避けなければ

ならないこと　職分を守って　は　当然として　

 

 

マンション管理コンサルタントという市場で競合する同士

なぜか　ことさらに　国家試験合格者ナンボノモンジャイ

と声高に巷に御布令を発する輩がおられるようです　が・・・

 

よほどの根拠があったのだろうか・・・と

残念に思うことがあります（非難されても仕方がないような所行を現実にしてしまっている者への

批判・非難ならば

やむを得ないこともあるでしょうが・・・）

 

潔く　各々のスキームの質量のことを基にした　実のある正当なコンサルタントの成果の優劣を言うなら

まだしも　

確かな根拠なく　侮辱的に敵意の言をあまり露骨に表するのは　いかがなものかと　思ってしまう

のです

 

自身も　他資格業者さん　国家試験資格有無にかかわらずのコンサルタントさん

同じ資格を持つ同業者さん　などへの　

配慮無き　根拠無き批判・非難は　充分注意しなければならないことだと　意識しております

 

 

 

依頼者の　自己判断による　選択　自由　というような壁があり

他者への評価に関すること　干渉は　当然　控えざるを得ない　

営業妨害　なんぞの誤解を生んでは　問題をこじらせるだけ

だと思うので・・・

 

が・・・

妙に　寂しい　場合がある

 

あきらかに間違った説明など　あってはならない

プロとしては　当然のことなのだが

 

某所で　知ったことですが

徒な批判・非難ではないので　記すこととします

 

 

一般的な法知識からしても　さほど　誤ることのない範囲であろうと思われる

のですが・・・

「　住人の責任は　マンション管理組合自体の責任と　つまるところ

運命共同体　

なので

後者の消滅とともに　前者の責任も消滅　」

なんぞと　そのような場面での個々の住人（正確には　区分所有者）の責任に関して

曖昧な説明をしているような　いわゆる　プロ　が　いる・・・らしい

 

要するに

・管理組合

・管理組合構成員としての個々の区分所有者

・管理者

・管理組合法人　と　組合員

における　責任のあり方　あたりのことです

 

 

 

状況の細部を省かせていただきますが

具体的に例を挙げると

≪管理不全マンションが　まともな大修繕など一度も経験しない状態で

建物管理に意を尽くさず　

外壁の落下で

通行人に重症を負わせてしまった≫

 

 法的な条項として

まず　民法７１７条（工作物の瑕疵による責任）が登場　　不法行為の場面

区分所有法　１９条も登場

法的な構成に完璧な一義的な理解で統一されていない部分があろうと無かろうと　

外壁という共用部分の設置・保存の瑕疵による責任なので　

管理組合（区分所有者全員）の責任が発生し

例え　管理組合消滅状態　になったとしても　

住人であった者が負っていた債務が　いわば連動して消滅　

ということでは　モチロン　ありません

（もっとも　管理組合自身の責任　や　清算終了時までは存続と

いうような　他の論点　これらも　詳細に言うといろいろありますが・・）

 これらの理の基本は　法人化していようがいまいが　同様

 

離散したとしても　旧管理組合構成員が　各人の責任の範囲で

未済部分があれば　背負い続けることになります

 

たとえ　ラストシーンあたりで　行政といわれるものが

仕方がなく　建物取壊しの役を代わりにすることとなった

としても　その費用の負担も背負うこと　当然のこととなります

 

 

コンサルタントに　マンション法令のことはあまり重要ではなく 

要は　いかに　管理費用を安くするか　いかに高く売れる部屋にするか　とかいうような

実利に密着する知識でなければ　プロの知識としての価値はナイも同然

と言うような　我こそ本物のプロという自称コンサルタントさんもいるようですが

法令も大事であることを否定することはできません

 

 

 

いわゆる　管理不全・限界マンションと表現されるマンション

に　おおよそ共通して読み取れる　住人から感じるキーワード的な感覚

それは

【人というもの　多数集合の中にいると　

己の責任さえ　その集合というものに　いつか埋もれさせてしまっている向きがあり

各個に明確に存する持続して為すべきことさえをも

なぜか　意識しづらくさせてしまう　曖昧にしてしまう　傾向がある　】

 

数の多さというものが　１という数字を駆逐する　とでもいう如く　

自己自身１として　多数を構成して関与・参加しているのだ

ということを　おぼろにさせていってしまう・・・

 

 

マンションというものには　

＜共＞という言葉が

頻出しますが

＜個＞というそれ　も　

運命共同体とでもいう立場で

まず　どんなときも　

くっついています

最後の最後まで

 

そのあたりの説明を　基本的なところで　誤ることは　

自称コンサルタントであろうがなかろうが　

公認　？　コンサルタントであろうがなかろうが

おおいにマズイことになります

 

 

資格試験合格者ゆえ法令面はすくなくとも万全などとも

言えないこと　それは　そのとおりでありますが・・・

 

 

 

自身も　おおいに気をつけなくてはならないこと　当然のことですが

仕事の競合者に関してのあるべき姿に絡めてのことと　

マンションに住む者の責任のことでそのような誤解が　あってはいけない　

ということを記させていただきました

 

 

マンションでの住生活のあり方の追究のため

マンション住人の真の利益の追求のため

正々堂々と　競合者との切磋琢磨レースに　挑んでいきたいと　考えております

真のマンションコンサルタントに一歩でも近づけることを祈りながら

 

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

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久しぶりに 句もどき

 

 

（自由律句が好きで　徒に　遊んでいます）

 

 

 

 

 

　　虫の音で秋夜の闇が出来る

 

 

 

　　　　　　　　　生き様を讃えあって夕暮れ

 

 

　　そのままの思いも思い出

 

 

　　　　　　　　　　　　あのときの夏光に包まれてみたい　妻と

 

 

 

 

　　　　雑多の巷に戻る

 

 

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　雲流れ穏やか昼の音無く

 

 

　　　　　　　　春夜　涙の匂い

 

 

 

　　　　　　　　　　　　　夜の帳に思い出の滴り

 

 

 

　　　　　楽しかった思い出無理やりのせてブランコ

 

 

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　寂しい話に茶啜り終え

 

 

　　　　　　　　七十個の夏持てて　再びの夏待つ

 

 

 

お粗末で　スミマセン

失礼いたしました　

 

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

　　　　　　　　　　　　　

 

　　　　　　　　　　

未だに疑問山積

 

一貫して忘れられない（風変わりな表現ですが）　

未だ棘を心から抜くことができないままの判例があります

 

【・・・単に事態の真相を告白し陳謝の意を表明するに

止まる程度のものにあっては、これが強制執行も代替

作為として民訴７３３条（現民執１７１条）の手続による

ことを得るものといわなければならない。・・・】

　　良心の自由と謝罪広告の強制　（最高裁　昭和３１年大法廷）

 

「良心の自由」とは？　とういうような憲法上の論点は

さておき　いつもいつもヒッカカルところは　

ほぼ　４０年間　同じ

 

《１９条の「良心」には謝罪の意思表示の基礎としての道徳的

の反省とか誠実さというものを含まない》

 

《・・謝罪する意思が伴わない謝罪広告　といえども、法の

世界においては被害者にとって意味がある。》

 

《・・「謝罪」とは自発的意思表示がふさわしく、謝罪広告

を命ずる判決もその限度で認められ、強制執行は許され

ない。したがって、敗訴者は謝罪広告を強制されておらず

違憲の主張はその前提を欠く》

 

これらは著名な裁判での数名の最高裁裁判官の補足意見でした

反対意見は割愛しています　

 

 

考え方は実にサマザマ

物事の理解の仕方の複雑さと困難さを　読むその都度実感

せざるを得ないという意味で　街の法律関係者の端くれ　

巷の一介の素浪人にとっての　

バイブル　とさせてもらっている判例です

 

個人的には　おおよそですが　こんなふうに考えています

実行の費用は負担せざるを得ない立場の者　だが　誠実さ

も謝罪する意思も伴わない謝罪広告の価値とは　どんなもの

なのだろうか？　

 

そのような場面に　代替的執行（敗訴者当人のメッセージ作出

関与は一切無く　第三者振り付け台本で本人の内心の表情など

のあり様の検討などは　そもそも問題としなくてよい）

であるとはいえ　『・・真実に相違して居り・・陳謝の意を表します・・・』

というような

本人自身の文言が自らの発意の如く新聞紙上に現れるようなことに

国家が関与することが　内心の自由に関する行為という繊細な

人権の中でも　歴史的に見ても間違いなく　重要　要保護権利事件の

後始末として　潔く　相応しいことなのかどうか？

 

裁判における勝者になれた　ということをもって

神のみぞ知る真実に対しての　この世の真実追究の限界？

としての裁判という仕組みを利用して挑戦した対価として理解し　

充分とはいえないとしても　勝者の地位を手に入れることができた

ことについて

どうにか納得に努め　戦果として受け入れるべく理解すべき　

なのではないだろうか？

 

そもそも　民法７２３条における「・・・名誉を回復するのに適当な

処分・・」といものを　特別にあつらえている　ことが　妥当なことなの

だろうか？　

なぜにこの形態の不法には特別に用意されるのだろう？

誤解を恐れずに言わせていただくと　名誉侵害以上に許しがたい

不法な行いともいえるものが　この世には散見されるとも思えるのだが

・・・？

というような解釈を　最初に出会ったときから　自分なりに　

相変わらず　持ち続けています

 

実務上でも　未だに　いろいろ扱いがタイヘンな

「マンションにおける　コミュニティー　についての考え方について

管理組合　と　町内会とを　キチンと整理していかなければならない」

という相談への対応の問題があります

２０１５年当時の当ブログ記事の一部を　そのまま　載せてみます

流れを眺めることで　理解の助けになると思いますので

 

≪　それにしても　マンション標準管理規約に関する指針等に関し

国交省と総務省の折り合いはどのようにつくのか・・・

コミュニティ条項関連はどんな姿を現すことになるやら　それとも

削除なんてェ　ことにでも　なんぞと　とても気になります

 

 例えば　大規模修繕計画の見直しに関しての検討会を

マンション管理組合が開こうにもマンション内に集会所がなく　

いたしかたなく　近場の会場を借り　まずは組合員の討論の

下準備としての相互理解を図るべく　

心ほぐしの懇親会的なことをも企画し　

必要にせまられた　実務的・実利的・効率的対話の円滑のため　

よりよい資産管理団体としての行動遂行のため　

議題として現実に提示され一定の結果を求められた状況下での

管理事項検討の場作りの円滑化のため

（しいては資産団体としての管理のための絆づくりの係わり合い

（まさしくコミュニティ）

づくりというべきものを想定しながら・・・）

結果としての有効性ある議決をも目指す

一石二鳥の効果をも目指したような集い

（例え区分所有法上の「集会」とは区別される場合　であったとしても）

 

行政との連関をはずせない自治会・町内会行動とは質の違う

ある意味　実務をも指向しての管理者団体としてのスケジュールを

こなしたというような場合の費用を考えてみたとき　

 

この支出の部分を

マンション管理組合としての（つまり　資産維持管理団体としての

面を持つ団体）コミュニティ活動としての面をも有するものと捉えて

みることに　

それほどの　つまり大議論になるほどの疑義がうまれるのだろうか？

 

以前から記させていただいているように

《マンション管理組合として　

いわゆるコミュニティ活動があること　

これに関した条項があること　

予算設定支出があることは　

問題となる》

というような問題提起自体に　問題への整理整頓が不足しすぎという感を

拭いきれないでいます

どうにもこうにも　議論に　必要最小限の整理整頓さえなされていない　ような？

もしかすると　国交省　総務省　学識経験者　という　

そうそうたる中央官庁役人さん　高名な学者さん

弁護士さん　あたりにさえも　・・・

 

整理整頓なんぞそもそも必要としないほど　聡明すぎるのかな・・・

 

要は　各個人の自治の分野として扱うべきで管理組合の縛りから干渉を

受けるべきではないところの範囲の明確化を図って　

各個人意思優先ともいうべき町内会・自治会管轄問題と

資産管理団体としての管理統制の範囲で疑義のあるところの整理をし

町内会・自治会への移譲の必要があればその徹底化を図っていくという

指針を明確にすればよい

ということに尽きる　と思うのですが・・・

 

これまで　近日　特に述べてきたことの繰り返しになりますが

管理組合としてのコミュニティ

町内会・自治会としてのコミュニティ

各々が尊重に値する　

が　組織の性格が異なる　

それにともない会計も

同一では混乱必至　である　ということを　理解するかどうか

一考察：　各市町村から交付されるところの自治会・町内会活動援助交付金

のような性格の金員が　個人資産の集合体たるマンション管理組合

（仮に　自治会・管理組合の双方の活動が規約上も会計も

同一組織下で遂行されている状況にある）に交付された場合

その金員が管理対象の共有部分　さらには　専有部分の修理に費やされ

てしまっているというような状況を想定すると　問題点が浮き彫りになると

思うのですが　いかがですか？　　いわば　税金を原資とする公金が　

個人資産保持管理に　直接的に使用されるも可というようなことに

なっている状況なのですが

　　・・・・問題なし　といえるでしょうか　？？

　　　　

　ということで　一個人として　いろいろ述べてしまいました

詳細は　各自　ご検討くださいませ（　余計なお世話を申してしまっておりますが

どうぞご容赦を・・・）　　　　　

 

もし　お時間がございましたら

当職の

ブログ掲載　　　（2015・１０月２１日　＜コミュニティのこと＞）　　

　　　　　　　　　　（2015・１１月　６日　＜組織の差異＞）

を眺めてみてください　≫

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受験モチベーションを量ってみたり

 

 

硬い話なので　あまり長いと　読むのに疲れることでしょうから

極く　シンプルに　要点だけを記させていただきます

 

 

国は　マンション住人　と　それらの者の団体の管理組合向けに

「　標準管理規約　」　というものを　管理運営の参考としてほしい　として　

広く　示しています

マンションの部屋の　各々の持ち主のためのお手本として

であって

いわゆる一般の方に向けたもの　一般的に向けたものであり　

決して　プロ向けのものではありません

 

 

一番多い　単棟式マンション　を例にいたしますが

条文のコメントとして　重要な　別　添　も登場します

 

全体に関することとして　別　添　１　　　　　外部専門家などに関してのこと

１７条に関することとして　別　添　２　　　　 修繕やリフォームに関してのこと

６０条に関することとして　別　添　３　　　 　管理費等の滞納に関してのこと

６４条に関することとして　別　添　４　　　　 部屋の売り買いの場合の情報開示などに関してのこと

「　標準管理規約　」の　最後部あたりに登場します

専門的なことも多いですが

繰り返しますが　
専門家向けに示しているのではなく　

広く　いわゆる

一般向けに示されているものです

 

 

将来　マンション管理士として　あるいは　管理業務主任者として

マンション管理運営に関する仕事を　と　目指している方も

自分の　受験モチベーション保持　あるいは　その熱を測ってみるためにも　一度　

これらの　別　添　を　眺めてみてください

≪http://www.mlit.go.jp/common/001202416.pdf≫

 

どうでしょう　

いかがですか・・

 

 

 

 

特殊な生活様式というわけでもあるまいし　マンションで暮すことに法律なんぞ　無用　
とお考えの住民の方

国の指針では

（・・・また、マンションの区分所有者等は、マンションの居住形態が
戸建てのものとは異なり、相隣関係等に配慮を要する住まい方で
あることを十分に認識し、その上で、
マンションの快適かつ適正な利用と資産価値の維持を図るため、
管理組合の一員として、
進んで、集会その他の管理組合の管理運営に参加するとともに、
定められた管理規約、集会の決議等を遵守する必要がある。

そのためにも、マンションの区分所有者等は、マンションの管理に関する
法律 等に関する理解を深める 必要 がある。・・・）

と　されていたりしていますので　一度でも　チャンスがありましたなら

上にある　リンク　をクリックしてみてください

 

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

                                            　　　　

　　　　　　　　

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事が起きてからでは？

 

 

 

マンションが抱える問題（マンションに限らず建物の区分所有問題全般）

に対する行政のエネルギーの量と質（失礼を覚悟で述べさせていただいています）の差は

いかんともしがたく　先進地　例として　埼玉・東京・神奈川・京都などの行政　と　その他

との行政の関与の仕方の色合いは　そうとうな差があると　率直に　思っています

 

“なんの問題も無いと思いますよ　ナンラ苦情や陳情などありませんから”

実際は　表面に出ていないだけ（住人が気付いていないだけ）で　いわゆる　

管理不全進行中のマンションは

少なからず　ある　との感触を持っています

 

事前に　いろいろと施策への心構えが必要　と　行政も思うことはあるのでしょうが

最大の壁は　私有財産への干渉無用　干渉違法　という戒律　だと思われます

しかし　いろいろな手法で　情報収集は必須だと思うのですが・・・

 

 

マンションにおける様々な管理運営上の暗雲に対し　予防的な場合にさえ　公費で

我々を派遣してことに当たらせる地方公共団体がある反面　

　“マンション問題って　？？？”

と首をかしげる担当者がおられる行政が多く　内実を知っている我々は　今までの活動への

自戒を込め　天をあおいでしまうことも・・・

 

『　マンション管理士って国家試験なの？

何を目的につくられた資格なの？　』

というお問い合わせ　いまだ多きことに　涙　涙

 

自らの行動の足りなさを　おおいに反省すべきはもとより　

なのですが・・・

 

《　事が起きてからでないと　おおよその対処すべき組織機構は　動き始めない　》

別な言い方では

《　事が起きて　はじめて　対処すべき先鋒が　やっと　モソモソと　うごめきだす

（こうした場合のほうが　解決に　より多大なエネルギーと財を費やさねばならないことに

なること必至　ともいえそうなのに）という　動かしがたい戒律？　》

 

 

ある日　建築後40年を過ぎ　全国各地の管理不全マンション外壁が　申し合わせでもしたかのごとく

アチラコチラで崩落　

通行人に　多大なる結果が・・・　なんぞということが絶対にあってはならないこと

 

 

 

マンション管理組合（法律上　加入強制といえる団体組織）の顧問を担当させ

ていただいていてつくづく感じること

それは　ある程度オールマイティな知識がないと　おおよそ務まらないであろうということ

 

ン億円という資産を　数百名という所有者が持合い部分を含めながら基本的には自分たちで

管理運営していかなければならない

場合によっては　千個にも近い　あるいはそれ以上の個性を

かき混ぜ合いながら・・・

 

法的な問題・建築設備に関する問題・管理組合会計に関する問題・コミュニティにおける調整

の問題　などなど　相談内容の広大かつ多彩なこと　最近は特に　問題が深化　しているという

事実がある

住人高齢化　・　建物超経年化　・　住民国際化　・　価値観の多彩化での合意形成困難

賃貸化率の上昇　・　管理費等滞納の増加　・　役員選出困難化

などなど

 

弁護士・建築士・税理士などなど　マンションに係わることがありそうな資格が一応あげられます

が　弁護士さんのなかでの区分所有法関係に精通の方の数の些少さは　よく知れたこと

お付き合いをいただいている先生も　おおよそ　そのあたりのことは認めざるを得ないと　

おっしゃっておられました

依頼しようにも　知識の習得からスタートの方が多いであろうこと（　もっとも　法律専門家

ですから　始めればあっという間に　理論武装完了　ということも可能でしょうが

が　その実務は　独特です　すくなくとも　法理論だけでは足りません　）

 

それにしても　マンション問題にかかわる業務は　民法の特別法にすぎない区分所有法習得なら可　

と簡単に言えるほど　た易いものではないと　法律方面に限ってもつくづく思います

理事会の場で　

民法はもちろん　

滞納管理費対応に民事訴訟法　

自治会との協働行動等に関し　また地方公共団体とのこと等で行政法　

設備保全運営に関し　どうしても最低ラインでも　建築設備関係基礎理論

お金に関しては管理費・高額積立金・営利行為等在ればで会計論　

それに税法　簿記　

団体論として参考になる法人法・会社法　

クレーマー登場で名誉棄損っぽいこと発生　なんていうことだと　刑法まで登場　

 

“　そこのところは　私とは別口に　弁護士さんに　税理士さんに　建築士さんに　”では　

専属顧問として仕事になりません　

もっとも　どうしても必要な場合は　ワンポイントリリーフ的に意見をうかがうこともあり得ます

でしょうが・・・

 

そうしたなかで　思うこと　それは・・・

人の輪に加わることを避けえないおおよその分野のプロに何よりも必須で肝要なのは　

知力よりも

コミュニケーション調整力　あるいは　人間関係調整力　とでもいうべきもの

これこそが　キーポイント　であろう　

そんなふうに考えております

 

 

 

長いこと　某資格に挑戦をはじめ　さまざまな科目を自分なりに習得しての資格獲得の成果が

できるだけ広範囲に活かせる業務として　マンション管理士業務は　まさに　天職なのかなー　

なんぞと　思うことがあり

私の　ナンバーワン　業務になってきているといえる状況です

ありがたいことであります　　　まさしく　感謝　感謝　であります

本日は　これから　マンション管理運営診断関連の仕事で　県南へ

であります

 

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同席は 問題では？

 

 

 

マンション管理組合の理事会のことを　一方面から検討してみます

理事の他に　同席の者としては

管理会社担当員

管理人（管理員）

監事

顧問

が　想定されます

マンションによっては　管理会社・管理人（管理員）・監事・顧問が

そもそも　存在していない場合もありますが

この記事では　特に　＜監事＞　と　＜顧問＞の　理事会での立場などについて　主に

考えてみようと思います

 

 

監事は　出席しても　議決権  は無く　このことは顧問も　モチロン同様扱い

では　発言　については　・・・

監事は　原則　必要なときは出席して発言すべき　という立場であると解されてきた

と考えられます（規約のありようにもよりましたが）

しかし　国が参考にするようにと勧める標準管理規約の現行のものでは　

≪理事会に出席し　必要があると認めるときは　意見を述べなければならない≫

出席　も意見を述べること　も　任意　ではなく　義務　ということになっています

大原則は　監事としての職責の範囲の発言　つまり　違法性監査＆とても不当なことへの妥当性監査　

という基準に沿う発言機会にしぼられます

　“ こんなふうにやったほうが　そっちより　もっと　もっと　イインジャナイノ ”　という類の　執行の妥当性

への発言　は　ＮＧ

なぜかというと　監事は　執行機関に属してはいないからです

つまり　本来　それほどの発言機会は無いのが通常と考えられます

 

一方　顧問は　ある場合は　監事さん以上に　多い発言量になる場合があります

 

［外部の人間なのに　管理組合の役員である監事たる自分よりタクサン発言するなんて　

なんか　変じゃない？・・・］

とでも言いたそうにする監事さん　も　居られないわけではなくて・・・

［第一　顧問は　理事会の場に同席していて　法的に問題ないのでしょうか？　

議決権は無くとも理事会に影響を与えて　結果的に執行の細部にまで入り込んでいるようなことに

なってしまうのではないでしょうか　？　

執行方針を決めることと実際に執行することには監事は関われないのが大原則　お気をつけて　

なんぞと注意しておきながら　ご自身は　どうなの？］

 

マンション管理士は　管理運営の相談を受け　助言・指導などの援助をします 

 

区分所有法やマンション管理の適正化に関するもの等の法規・法制に則り　管理運営相談に

応じ　援助することを顧問業務の内容とし　違法性を帯びること・著しく妥当性を欠く　ことには　

率直に　かつ　積極的に発言する　

ここにおいて躊躇することは　むしろ　任務怠慢ともなってしまいます

管理運営の助言・指導をするのが役目ですので

管理組合から　債務不履行責任を問われることも　あり得るのですから

 

執行に関して　より妥当性　を推進するための案については　意見を求められた場合には　

助言・指導として　ベストを尽くして（当然ですが）発言させていただく　

ただし　過度の自己主張は控える　

なんといっても　管理組合さんの自主性に対しては最大の尊重を図らせていただく　

 

 

理事会に同席　ということ　そのこと自体が問題であるのなら　こんなふうに答えることも　ありました

『　隣室で控えていて　需要があるときはノックしお呼びを　というまでは　煩雑すぎる　

そこまですべきとは思いません　　

アドバイスさせていただくにも　合議中の会の流れを捉えていなければ

効率的ではなくなりますし　


たとえて言えば　同席顧問とは　音声付アドバイスブック　のような存在だとお考えください　

理事会がそのような仕組みを傍において利用すること自体には　問題ないと考えます　

あくまで最終的には執行部が自主的に物事を決定していく過程で　執行部の外にあるヒントを執行

合議の場にさらして　参考にするか参考にしないかという場面で係わらせていただいている

立場の者ですので　』

 

いわば　理事会同席の顧問は管理組合活動に必要な補佐的な役目を負う者が　

会議スタート時からコールあり次第アドバイスを流すためにその空間に居させていただく　

という感覚　であろうと考えています

 

 

マンション管理にもいろいろな形の運営スタイルがあり　

監事さんの重要性・重責性も　今後　より問題になっていくことでしょう

 

以前から申しあげていますが　標準管理規約では

監事は　総会　で　選任です　

理事会　で　選任するのではありません

役員選任総会後の理事会で　理事にならずに残った者を監事に　などという扱いは　モッテノホカ　です

執行部の執行の様子を客観的に観察していくのも　監事の大切な役目なのです

 

皆さんのマンションの規約を　眺めてみてください

どのように定められていますか

 

理事長選任も　総会自体で　というのが　私のお勧めなのです　が・・・

 

　　　　　　　　　　　　　

 

ということで　

監事も　重責

 

顧問も　モチロン　重責

切磋琢磨が必要なのは　当然のことです　

　　　　　　　　　　　

　　　　　

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

　http://toku4812.server-shared.com/ibarakihatakeyama.html

 

　　

 

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

 

 

 

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

 

アピールは 昨今 特に 必要ですよ

 

 

某マンション管理組合で　管理費滞納金回収を弁護士さんに頼んだら　

成果の　ン百万円がそのまま報酬に回って　ほぼ　赤字だったとか　

依頼の意味がなくなってしまうような報酬額請求は　妥当なのか　？

そうした事例が　他の分野で　裁判にまでなってもいますね

どんな内容で契約をしたのか　

なんとも　無念さを覚えます




ときどき説明させていただくのですが

簡単に言うと　訴訟も可能な立場に就いて　マンション管理に関与させて
もらう手法

法廷にも立ち　自ら訴訟行為も　場合によっては判決を得て執行さえ可能


徒に？費用をかけることなく
　
そういう形の関わりも　積極的にアピールしていったほうがよいと考えて

います

ごくシンプルに述べますと

区分所有法にある　管理者の立場に就く手法で　民事訴訟にある任意的訴

訟担当の一種　といっていい手法


これから　人も建物も高齢化進行　などのマンション管理には　マスマス

必要度大　と　なるであろうスキーム

そのためにも　今までの経験を活かさなきゃ

なんのために　弁護士事務所勤務で先生直属下　５年間も実務修行させて

いただいたのか・・・

せっかく　独習で　司法試験を一次から二次の短答式合格までこぎつけた

のに・・

・・その後の無念さらしい思いを無駄にしないためにも・・

と　最近　特に　思っています

 

裁判なんて　縁遠いもので　とても係わってなどいられるわけがナイ

滞納金回収などなど　プロでなくては　不可能　

などとお思いの住人さんばかりではナイと思いますが

なぜか　理事会などでも　そういったものは自力ではダメとの先入観念が強くて　

法曹依頼しか道はナイ　と　お思いの方が　多いのです　

 

学校での学習経験を活かすなどさえして（学歴レベルなどソモソモ　関係

ないことです）

それほど　しり込みしなくて　いいのにと　私などは　強く思います

 

今は　国で　〔裁判などの仕方〕　〔登記の仕方〕　など　いろいろな方面

で　丁寧にと言えるほどに　インターネット・窓口などで　説明・解説して

くれてもいます

 

もっとも　弁護士さんなどの力を借りるときは借りる　という見極めも大事

なことではありますが・・・

実は　アドバイスさえ不要　自分たちだけで　ヤレナイコトハナイことも多

いのですヨ

 

 

繰り返しになりますが

信じられないことに　代理人をつけないと　そもそも法的に訴訟（滞納管理費

回収など）は不可能

とまで思い込んでいる方がおられ　ビックリしたことが　ありました

特に　マンションの管理費・修繕積立金滞納案件などは　管理組合員として

公然の　当然の負担のことなので　ほぼ争い無く滞納の事実を立証すればよい　

というようなものですから　相手方に攻撃防御方法などホボない案件がほとん

どだと思えますのに〔貸金の事実があったか否かを争うようなことではなくて　

あきらかに約束事に反して　一方的に懈怠している者への請求を主張すればよい　

というようなことですので〕

 

 

一介の行政書士・マンション管理士・ファイナンシャルプランナーとして法規・

法制相談だけでも　第三者管理者という立場でなくとも　援助ができる範囲　

ケッコウ広いです

 

 

 

 

最近　あらためて　決断したこと　

『とにかく　すこしだけでもいいから　活発に』　と　小学校時代から言われ

続けてきましたが

ドンドン売り込むくらいでちょうどいいのかなー

と思うようにしなければ　と　

今頃になって　ヤット　自身を叱咤するように　？　少しばかり　なってきました

 

遅きに失した　かな　？

でも　少しずつ　ヤルゾー

 

というわけで　本日は　すこしばかり　？　活発に　自己業務アピールのつもり

 

どうか　ご容赦くださいませ

 

　　　　　　　　

　　　はたけやまとくお　の　守備範囲 - おてんとうさんのつぶやき＆ 月の光の思案 ＋ 入道雲の笑み 

 

裁判までできるの？

 

 

以前にも　あったことなのですが

当事務所のホームページにある業務案内に関して

『問題があるのでは？』　というご指摘のようなものがあったので

極く　肝心な点だけを　記し　説明させていただきます



ご指摘のポイントは　［・・・法廷でも・・・］　等の言葉があるものだから　

〔・・弁護士でもあるまいし　職域に関する法律からいっても　そんなことまで
　できるわけがない・・〕

という　あたりにあると考えられます

 

 

ホームページ（リンク先を含め）には　次のような案内が登場しています

 

　　　　http://toku4812.server-shared.com/

　　　　http://toku4812.server-shared.com/ibarakihatakeyama.html

 

≪　マンション管理組合の相談相手として係わるのが基本の形ですが　一歩進んで
街の法律系専門職を 　理事　として就任させる形で活用する仕組もあります

マンションにおける様々な懸案処理その他対策等のため　より客観的に　慣れあい運営
に流されず意見を言えるように　いわば　住人組合員外役員　の位置に就ける手法を利用する

また　より一歩進んだ　客観性・効率性を推進するため区分所有法上の管理者〔同法第２５条〕
の位置に就かせ訴訟追行権（訴訟当事者として法廷でも）・民事執行権等をも行使させる
形も　検討に値する場面があります　≫

 

≪　　代表権を有する役員就任型　月額　3万5000円　～　15万5０００円　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　↓
　管理者として/管理組合法人の理事として　区分所有者〔マンション住人の方々〕
　のために　裁判上原告・被告となることができる立場に就くこともできるようにして
　おく関与の場合　〔通常の表現で言う　代表権有る理事等への就任〕
　（状況により　区分所有法第２６条４項/同法第４７条８項の立場で関わらせていただく
　こともある場合）　≫

　

≪　管理不全ともいえそうなマンションを散見する度　重要なことなので　繰り返しさせて
いただきますがマンション管理士・マンション知識を持つ弁護士など専門的知識を持つ者に
訴訟担当もさせる形にし　区分所有法上管理者の地位に就けるというような外部専門者任用
の決断を検討しなければならない場面がマンション管理運営上　これからは特に　あり得ると
考えられます
高齢化でなり手が居ない状況下　未収金対策毎に　訴訟代理人依頼報酬額に　役員さんが
困惑する？思いをせずに済みます　≫

 

 

 

主として　掲載の内容の　上記赤字　あたりが　ご指摘のところかと思われます

 

硬い話しでスミマセンが

理解に必要となることを　概略述べます

 

極くシンプルに言うと

滞納処理のためなど　マンション管理上の諸々のトラブル解決のため裁判を起こす

とすると

当事者本人　あるいは　代理人などが　登場する必要があります（当然ですが）

 

マンション管理士（行政書士）の業務の例としてホームページに記している

場合のことは　どのような根拠で　そういう位置につけているのだ

ということなのですが

代理人としてではなく　当事者として登場する　という場合のことです

法が許している部分のことですから

弁護士代理の原則　や　訴訟信託の禁止　には　直接かかわらない

法を犯すような形でない権限をもってするので　　裁判を起こすのに

ことさら物怖じする必要はないし　当事者として遂行するのだから

代理人への報酬のことも　悩む度合いは　おそらく少なくできるだろう　

ということです

（もちろん　裁判知識の習得をして）

 

 

実際に裁判を追行（いろいろ考え進めていくこと）ということ

と

裁判の結果からの権利義務を　自身のものとして身にまとわなければならないこと

 

この二つのことの意味のことを考えながら　以下を眺めてみてください

 

 

任意的訴訟担当　

つまり

本来の権利義務主体の承認の下に行われる訴訟担当をいいます

訴訟　委任　　ではなく　　訴訟　担当　です

マンション住人のため訴訟追行できる（建物区分法２６条４項）とされている

ことを根拠にしての権能の業務説明です

繰り返しますが　

代理権を授与された者　ではなく

他人の権利義務について当事者として訴訟を追行する

ということです

 

 

 

参考までに関連する知識を記しておきます

専門的なことで恐縮ですが　理解するために　役に立つと思いますので

★　訴訟委任に基づく訴訟代理人

　　訴訟追行のための包括的な代理権をもつ任意代理人の一種であるが、

　　特定の事件ごとに、訴訟追行の委任を受け、

　　そのための代理権を授与された者。



★　法令上の訴訟代理人

　　だれをこれらの地位につけるか、またはその地位を失わせるかは、

　　本人の意思に基づくので、やはり任意代理人である。

　　例として、支配人・船長


★　訴訟担当

　　権利または法律関係の帰属している者　いわば本人は当事者として顔を出さない

　　ので代理という仕組みではなく、第三者の訴訟担当といい、他人の権利義務について

　　当事者として訴訟を追行する場合。
　　　　　　　　　　　
　　　　イ）法律上当然に行われるもの
　　　　と
　　　　ロ）本人の承認の下に行われるもの
　　
　　　　
　　　　イ）の例として
　　成年被後見人の離婚訴訟その他人事に関する訴えについての成年後見人

※　成年後見人たる行政書士なども場合によってはこの位置につかねばならない
　　こともあり得る（法曹に依頼の費用をかけていられない場合など？）　




ここでも　繰り返しになり　クドイようでまことに恐縮ですが

私が　マンション管理士（行政書士）のマンション管理運営関連業務として

ホームページに記していることは　

このロ）に関してのこと


任意的訴訟担当　


つまり

本来の権利義務主体の承認の下に行われる訴訟担当をいいます

マンション住人のため訴訟追行できる

（建物区分法２６条４項）とされていることを根拠にしての権能の業務説明です

代理人としてではなく　当事者として

専門的で　ヤヤコシイ　ところがあるのは事実ですが

必要なときは法律（民事訴訟法）を確認してみてください

　　　　　　　　　　　　　　

（法律上の言葉を　より　簡単に記させていただいています　お許しクダサイ）

 

 

　　　　　　　　　　　　　　　　


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要約マンション判例170

　　

 

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

 

 

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

　　　　　　　　　　　　　　　　　

                                  　　

 

        

思いを繋いだ缶

 

 

 

民法改正の相続部分を学習をしていて

ふと　

１０年ほど前　？　の　ある件を思い出しました

 

老齢の方が一人住まいをしていて　火災事故で亡くなりました

現場に遺言書を見つけ出したのは　たしか？お孫さん

金属製の缶の中に発見　だったと記憶しています

中に　焦げのまだら模様の　自筆遺言書

その頃の法律（民法改正施行が続き　今年　一部施行されていますが）で
ポイントになるのは

全文自筆
作成日付
署名押印
遺言対象物件の一定の明確さ

などなど　ですが

問題は作成日付部分でした

他の部分は　なんとか　としても　一番に冷や汗ものだったのは
遺言書　作成日付部分

あの部分が　あと1センチ　いや　5ミリほども焼け焦げ部分がずれていたとしたら
　
おそらく　解読不可能状態　というより　焦げでほぼ真っ黒状態であったので
　
遺言書の効力も否定されざるを得ない　という状況でした


焼けただれた　遺言書のコピーをとろうにも　なんとかかんとか

丁寧に　そっと　さらにそっと　なんとか　崩れないように　祈るように
　
というような感じ


検認　という関門

家庭裁判所の方も　扱いに　さぞや　神経を遣ったことでしょう

依頼者さんともども　遺言者さんの思いを　偲ばざるを得ない感が

ありましたっけ・・・


彼のまだら模様焼け焦げの遺言書
　
それこそ　ン千万円単位の　某保険金の扱いに　重大な影響を与える

遺言ではありました


そのまだら模様が　わずかでも　炎の中で位置を変えてしまっていたなら・・・

と思うと　なんとも　運命の機微を思わざるを得ないことで・・・

お金も問題　でしょうが　なにより　遺言者さんの思いが　依頼者さんに
　
結局伝わらないことになってしまっていたわけで・・・

遺贈（遺言による贈与）を受ける者として遺言書中に指定されている方を
　
受遺者と呼ぶのですが　そのような依頼者さんから

法規・法制相談を受け　アドバイスをさせていただいた

案件でした

危機一髪　

だからこそ　保管の心配をしなくて済む公正証書遺言を　などと記すると
　
法的な遺言書対策講座もどきになりそうな記事になってしまいそうですが

人生の機微の綾を言いたかった
　
ということですので・・・

　　　　　　　　　　　　　　

　　　

　　　　　　

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