土地探しを含めて現在所有の土地で建て替え新築の場合、場所や土地の形状、土地の状態によって都市計画法や農地法、建築基準法や景観条例、水道や下水ガスなどインフラでの制限の存在。

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※都市計画区域内・市街化調整区域特区で土地の開発手続き申請に約10か月を要した土地の事例

 

建物を建てたり、増築したり、

土地を造成したり、

新築工事や建て替えの場合でも

家や土地に関する法律というのは

ややこしくできていて、

自分のものなのに自由にならない場合があります。

 

土地そのものもそのひとつ。

 

自分が所有する土地だからいつでも家が建てられる

と思っていたら、

実際にはいろいろな事前の手続きが必要で、

計画がずいぶん遅れて

予定が大幅に狂ってしまうケースがしばしばあります。

 

地目という言葉をご存じでしょうか？。

地目とは不動産登記で書類に記載されている

「土地の種類」になります。

 

土地のおもな用途によって、

「宅地」「田」「畑」「山林」「学校用地」「公衆用道路」などの

23種類に分類されています。

「田」や「畑」といった

農地法で制限される農地に家を建てる場合、

建築前に管轄の農業委員会から「農地転用の許可」を受けるなど、

状況によって各種手続きが必要になります。

 

たとえ個人所有の土地でも、

地目が「田」や「畑」であれば

建築だけの手続きでは済まずに

すぐに家を建てられないのです。

 

特に増築や建替えで敷地面積を広げる場合は、

都市計画法での手続きも多数関連してきて

新たに建物を建てる土地の地目に注意が必要です。

 

登記事項証明に記載された地目と

実際の利用目的が一致していない土地も数多く、

現在「宅地」として使用していても

登記事項証明での地目は「畑」や「山林」のまま

になっている土地はめずらしくありません。

 

地目が記載された不動産登記事項証明書は、

その土地を管轄する法務局で請求もきます。

土地の地番が確定している場合は

管轄外の法務局でも「オンライン申請」など

情報化されているので

請求をすることは可能ですよ。

 

家を建てる前には必ず建築候補地の地目や形状

その他隠れた情報を調べ、

「田」や「畑」であれば事前に「手続き」の確認をして

予定を組むように進めなくてはいけませんよ。

 

ですから、「まだ計画は１～２年後」という場合でも、

先ずはそういう面を考慮して

スケジュールに余裕を持つ事が大切ですよ。

行政と法律や条例に対する計画性の部分。

 

 

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安全と安心の位置づけ・・・・・良質な住宅ストックの形成に向けた取り組みと一般住宅、長期優良住宅、認定低炭素住宅・その種類と政策と利用も意味のあるケースでバランスが大事、省エネも耐震も手段と目的。

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金曜の夕方からは、

住宅政策への取り組みの

保険法人とCADメーカーの勉強会・・・。

 

 

良質な住宅ストックの形成に向けた

取り組みと一般住宅と長期優良住宅、

認定低炭素住宅と・・・・・。

 

仕組み色々と。

税の特例措置や住宅ストックの資産価値向上と

流通促進の取り組み、

安心R住宅の取り組み、

省エネと措置と基準と「ZEH」と

もう少しハイレベルな「ZEH＋」

 

住宅性能の取り組みも、

どこに意味を持たせるのかで

ずいぶん変わりますからね・・・・・。

 

 

耐震への取り組みも、

使用中の３次元CADデモで、

wallstatとの連携も考えてみる。

 

そういう部分は、

もう少しハイレベルに

プレゼンの際にも住まい手さんに

意識を持っていただくように

見える化かな。

 

全体的な意味での「バランス」の部分。

家の資産価値もメンテナンスと

住み方も全てそういう部分によって

考え方の位置が変わる部分・・・・・・。

 

 

でもそれだけが目的にならないように。

住む場所、暮らしの場所としての

価値観の在り方を大切に、

安心と安全の提供を考えながら・・・・・・。

 

 

制度、政策とのバランスもイメージする事は

大事ですからね。

 

 

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住まい造りの途中・・・・・土地の特徴や都市計画法等の法律的な内容の精査とそれに対応する計画性の部分、土地も建物も自由に建てる事が出来るのではなくて、制限の中での最大限の自由という枠組み。

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住まい造りの途中経過や

進行の具合で調整する際に

行政とのやり取りは欠かせません・・・・・。

 

 

建築計画や土地の計画に合わせて

色々なシーンで「行政」との

やりとりは、

建築計画の過程や

土地をさわる場合には

この仕事の中でも目には見えない

実質的な「やりとり」として

業務量の多い部分・・・・・。

 

 

勿論・・・持っている「知識」や「経験」、

「ノウハウ」的な部分での結果の違いにも

大きく差の出る部分。

 

この日は午後からの打ち合わせと

建築計画の過程、土地利用計画の為、

申請済みの書類に対しての調整等もあり

決済までの事前準備に

関係各課の調整に・・・・・。

 

 

 

予測の範囲も、その視野の違いで

結果が異なりますからね。

 

予測も僕の建築家としてのスキルからの

大切な仕事の一部ですから・・・・・。

 

 

どんな場合でもそうですけど

物事は「連動」するという事。

 

そこを踏まえての、

この日の窓口での調整・・・・・。

見えない部分での大切な仕事の範囲。

見えてくる結果の部分に対しての

見えない部分の密度が

その後を変化させますからね・・・・・・。

 

 

確実性だけではない交渉の

仕事も実は多いんですよ。

 

 

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住宅設計デザイン、暮らしの空間の事イロイロと・・・・・屋根小屋裏を利用する、小屋裏収納やロフト空間のつくり方にも実用性と機能性と楽しさ、遊び心と法律上の制限を活用しつつ「規制内容」を吟味。

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※二階小屋裏利用「ロフト」空間

 

 

※二階小屋裏利用「ロフト」空間へのはしご

 

 

今日は建築の法律運用の話しも含めつつ、

家の中での機能面と生活の充実面・・・・・。

 

 

よく住い手さんとも

住まいの打ち合わせの際に

話しに出る「ロフト」や「小屋裏利用」の事。

 

実用的な意味と「視覚的な効果」をデザインして

広さを印象付ける効能として

設計したりすることもあります。

 

 

法律面の観点から・・・・・・。

 

平成12年の建築基準法の改正で

小屋裏の収納の大きさが、

小屋裏収納を設置する階の

床面積の８分の１が上限であったものが、

現在では２分の１まで引き上げられ、

様々なタイプの「小屋裏収納」の

条件設定が出来るようになりました。

 

その条件ではない場合は、

二階建ての場合は三階建て、

三階建ての場合は四階建てになり、

平屋の場合は二階建てという具合に

階としてカウントされる状態・・・・・。

 

また、ロフトについても

以前ならば認めない役所もあり

判断が地域によりばらつきがあったものが、

認める方向で落ち着いているので

条件的には緩和です。

でも・・・その認める中にも「条件」があるので

注意ですよ。

 

小屋裏収納やロフトを認める条件は

建築関連法令で決められていますが、

この基準を守らないと

小屋裏収納として認められず、

床面積に算入されたうえに

「階」として判断され、

先に書いたように、

例えば２階建ての建物が３階建てであると

指摘を受ける事になります。

同時に耐震や構造の要件設定も設計条件が

変わってくるんです・・・・・・。

 

そして、条件的に

床面積や階に算入されない

小屋裏収納やロフトの基準は

次に示すような場合が該当し、

規定内に収まる規模でなければなりません。

 

住宅の小屋裏、天井裏、床下を利用して設ける

住宅の物置（小屋裏物置等）で、

各階において、その階に

出し入れ口がある小屋裏物置等の面積の合計が、

出し入れ口がある階の床面積の２分の1未満であること。

 

 

1階小屋裏について、

物の出し入れを横方向から行う

物置として利用するもの

小屋裏物置部分と他の部分が

扉等で明確に区別されている物に限る。

 

２階天井裏について、

いわゆるロフト形態の物置として

利用するもの。

1階の階段途中から

物の出し入れを行う物置として利用するもの。

ただし、上下階から

利用可能な部分がある場合は

様々な条件がすべて満たされている

必要があります。

 

 

最大の特徴は、

小屋裏物置等の最高内法高さは

1．4ｍ以下とされています。

 

天井の最大内法高さの合計が

1．4ｍ以下でなければなりません。

 

また、小屋裏物置等に取り付けて

使用するはしご等は、

固定式のものを使用しないこと

収納式のはしごは可となっています。

 

周辺諸条件としての内容によっては

固定階段を可とするケースも有ります。

 

 

尚、小屋裏収納への固定階段は、

建築基準法には具体的な規定がありません。

建築地の特定行政庁ごとに

運用上の基準が示されており、

利用の可否にばらつきがあります。

 

大事なのは、

詳細については「建築地」の

「各特定行政庁」にキチンとお問い合わしながら

話しを進める事。

 

 

各建物の設計上の条件など

個々の状態によりその運用は変化するので

建物計画における個別判断が大事・・・・・・。

 

 

その都度の確認がポイントですよ。

建築は法律も含めて解釈の部分は

集団規定も単体規定も条例も

教科書通りではありませんからね。

 

 

今日は少し建築の「法律」の話しでした・・・・・。

 

 

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奈良市役所・・・・・都市計画課・景観課窓口へ建築計画立案（プラン間取り）前の事前の情報整理で内容を吟味協議にし打ち合わせで。

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※奈良市役所館内・平城京復元模型

※奈良市役所館内・平城京復元模型

 

昨日は午後から奈良市役所で

建物計画前の事前の調査に・・・・・。

 

住まい手さんの想う内容と、

行政の許認可基準。

勿論、僕の考える

プランの方向性もそうですけど、

考えるための基準の準備を・・・・・。

 

 

用意は何重にも。

1を成す為の１０の準備的な。

 

 

外観のデザインにも

法令の制限がかかるんですよ。

それは他の地域でも同様で、

いつもその枠組みのなかで、

最大限のことを考えています。

 

 

今回の計画地域は、

それ以上に制限がかかる場所。

場所の条件整理・・・・・イロイロと。

 

 

 

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精度と密度、目には見えない部分の仕事、でも結果としての「建築」に大きく差が生まれる部分・・・。

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行政との打ち合わせで担当課窓口へ・・・・・。

 

建築工事にはケースに合わせて

 

事前の手続きが色々とありますからね。

 

 

 

法律の規制領域の部分も、建築での大切な仕事の一部。

 

物理的に目には見えないけれど、

 

隠れた部分ですが、

 

建築という「結果」を出すための大切な時間・・・・・・。

 

 

 

 

協議の精度と密度の質で変わる部分。

 

 

 

 

今日の窓口、建築指導課での

 

住宅新築案件についての、

 

全体的、包括的な内容である「集団規定」と

 

建物の属性等によって個別的内容で関係してくる

 

「単体規定」の両方について、

 

法解釈の意見についてのすり合わせ・・・・・。

 

 

 

片側よりの意見での「都合のいい解釈」をしないように、

 

公平に「法文」を読み合わせしながら、

 

意見を出して建設的「議論」ですよ・・・・・。

 

 

 

 

 

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住まいの新築工事計画の件で、行政への手続きイロイロスタートさせる段階に・・・・・。

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住まいの新築工事計画の件で、

行政への手続きイロイロスタートさせる段階に・・・・・。

 

 

そのあたりも踏まえて、

奈良県橿原総合庁舎、

中和土木事務所の建築課へ打ち合わせに・・・・・。

 

 

建築の法律としての建築基準法」も

「都市形成」も関係する「都市計画法」の話しも

連動してくる他の内容も合わせて・・・・調整していく話し。

 

 

全体の「マクロ的」なケースで法律は枠組みとしてありますが、

建築のプランや建てる予定の土地の現在の状態、計画の予定等は

個々のミニマムな話しなので、

枠組み全体が統一見解できる訳ではないので・・・・・。

 

 

運用と個々のケースに対しての「意味」を

共通認識として事前に確認しておくように。

 

法律上の文章解釈ケースによってイロイロとありますから。

 

 

こういう場合も、

僕的には「一方通行」ではない「やりとり」と

仕事が大切だと思うので・・・・・。

 

 

結局それは「住まい手さん」へも「自分」へも、

勿論「関係する人たち」に戻るものですからね。

丁寧がいろいろな意味で・・・・・。

 

 

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大事な部分の「目には見えない」隠れた仕事・・・・・・。

今日は一旦「工事中」・・・上棟の現場を離れて・・・・・午後イチで

 

民間確認検査機構での書類打合せをイロイロと。

 

 

 

 

建築時・・・・事前に申請する「許認可関係」

 

建築確認の手続き上の、

 

法的部分の共通認識擦り合わせしつつ、

 

法文解釈と計画中内容の整理中ですよ。

 

 

 

 

 

実際に計画が具体的に動き始める前に

 

やっっておくべき目には見えない部分。

 

 

 

 

カタチのない部分の

 

仕事の一部ですよ・・・・・・。

 

 

 

 

その部分の質と密度の違いで

 

進み方も変わりますからね。

 

 

 

 

大事な部分の隠れた仕事・・・・・・。

 

 

 

 

 

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住宅設計・・・・・暮らしの場所を生み出す準備の途中、見えない事務的仕事の部分。

住宅設計・・・・・暮らしの場所を生み出す準備の途中。

 

（仮称）回遊動線で広く住まいと季を楽しむ家新築工事。

以前に許可済みだった部分に対して、

計画の内容を変更した

「地区計画」の変更届出の受領済み・・・・・。

 

 

 

その内容に合わせて「建築確認申請」分の図面と

申請書を変更して、

「事前審査」の書類を準備して、

事務処理をイロイロ調整・・・・・計画的に。

 

そして、そのまま「民間確認検査機構」へ書類の受付に・・・・・・・。

 

 

目に見えない部分、事務的な書類の手続きを

計画的に丁寧に。

 

 

建築の計画・・・・・現場での「リアル」を生み出すまでの

大切な仕事の部分。

 

 

丁寧に準備の部分、しっかりと・・・・・・。

 

 

 

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計画前の段階での計画性の部分、行政への確認作業もイロイロと・・・・・。

行政への確認作業もイロイロと・・・・・。

 

新規で御相談をいただいていた件で

現場の状況確認に。

 

今までの仕事での蓄積というか・・・・経験上からも、

一見「気になる」部分もあったので、

写真をとってから

奈良地方法務局葛城市局で土地情報の閲覧をして

要チェックの必要部分の情報を請求して、

そのまま奈良県高田土木事務所建築課で

「一見」した際気になった「法的な取扱い」についても

見解、イロイロ気になる部分・・・・・。

 

こちらも担当窓口で情報整理の為のやり取りを。

 

 

現状に対しての「法解釈」の

まずは道路や敷地・・・・そこで計画を行うための

基本的部分としての「集団規定」。

気になる部分だけを「まずは」方向性を検討するためにも

ざくっと整理・・・・・。

 

 

事務的仕事はその「先の大事な入口」までの作業ですよ。

検討前の検討の段階・・・・・。

 

 

 

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住宅設計、暮らしの設計の途中・・・・・・建築行政関連の事での申請手続きに。

住宅設計、暮らしの設計の途中・・・・・・。

 

連休明けの今週は、建築行政関連の事での申請手続きに。

奈良・宇陀市役所、

今回の手続きでの関連窓口へ。

住宅地内での「規制」の対象となっている「地区計画」。

 

 

以前から何度か行政側とも「内容」の確認事項で

打ち合わせも済ませているので、

その内容の状態で書類の「受付」へ・・・・・・。

 

 

一番「不利側」での検討をした状態で、

第一種低層住居専用地域、

地区計画指定での・・・・・一般住宅街区ではなく、

低層専用住宅街区での調整をして・・・・・。

 

 

現地での調整後の「変更」が生じる場合の事も

視野に含めつつ。

 

 

受付も調整済みの分でスムーズに・・・・・。

すり合わせ後の状態で

再確認程度で。

 

 

地鎮祭後に予定している

書類も準備整えている際中ですよ・・・・・。

連動する内容は調整しつつ、

細かな内容は「整える」途中です。

 

 

順序を考えて、段取りの途中ですよ、

現場での「動き」も「スケジュール」に組み込んで。

 

 

 

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住宅設計、住まいの設計・・・イロイロと検討作業や調整と同時に・・・・・。

住まいの設計・・・イロイロと検討作業や調整と同時に

行政対応もイロイロと進めているところ・・・・・。

 

 

今日は午後から奈良・橿原市役所で

新築計画案件での調整を含めて

イロイロと事前の調査と打ち合わせを念入りに。

 

 

 

その後は、確認検査機構に移動して、

昨日の検査立会時の完了検査済証の受領と、

今月末には新築案件として、

事前審査と確認申請を予定している

住まいの計画に対しての「法的部分」で気になっている部分の

取り扱いと判断について、

共通認識の確認に・・・・・・。

 

 

イロイロとそちらも調整中ですよ。

平屋のお家・・・・・。

（仮称）回遊動線で広く住まいと季を楽しむ家新築工事。

 

 

 

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「住まいを設計するという事は暮らし方を設計するという事」　
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住宅建築、事前の準備、（仮称）暮らしと共に「め・で・る」家新築工事、この日は「現地」での打ち合わせ。

今日は宇陀市内を終えてから、そのまま・・・・・奈良・橿原市内の現場へ。

午前中に現場での立会と事前の調整会議。

 

 

歴史の「カタチ」をどのようになっているのか

「調査・発掘」保存の調整の準備・・・・・。

 

 

（仮称）暮らしと共に「め・で・る」家新築工事。

以前に「埋蔵文化財発掘の届出書」での手続きを終えて

調整中だった内容を、

この日は「現地」での打ち合わせ・・・・・・。

 

 

そして、現地での「試掘」ではなくて、

実質的な「本調査」での調整をいろいろと。

 

 

今回はいつものように「市学芸員」さんではなくて

独立行政法人国立文化財機構奈良文化財研究所

都城発掘調査部との打ち合わせを。

 

 

 

事前の打ち合わせも無事終了して、

来週からは調査の為の準備工事・・・・・。

 

 

その後は「発掘調査」での内容検討や対応などに関して

しばらく僕も現場との調整に。

 

 

見えない部分の事前の対応もイロイロとありますよ。

時代の部分を残す作業にも、

対応が必要ですからね・・・・・。

 

 

歴史の頁がどのようになっているのか・・・・。

その部分も「事実確認」としての「調査」ですよ。

 

 

 

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住宅設計、住まいの新築工事・・・・・都市計画法の手続きから進めていますよ・・・・イロイロと。

今日は住宅建築・・・・・新築工事の件で

書類の打ち合わせと内容確認で奈良県・・・・宇陀市役所の担当課へ。

 

 

おおよその内容は以前にも担当部局の窓口で

打ち合わせ済みなので「その内容」を

もう少し掘り下げたところでの「事前」の調整に・・・・・・。

 

 

今回、住宅の新築工事を計画している地域で

指定されている「内容」としての「地区計画」の部分。

 

住まい手さんと以前に打ち合わせを一旦終えた内容から

「すり合わせ」を行い、調整して・・・・・「建築確認申請」の前に、

一旦申請を行うのでその「中身」を調整しているところ。

 

 

書面の中身も整えつつ、

図面と現地の整合と「調整の範囲」も整えつつ

イロイロと手続の件も一つ一つ「順序」を踏まえて

段取りの途中・・・・・。

 

 

勿論「同時」に設計の詳しいところも

調整しつつ・・・・・。

 

 

都市計画法の手続きから進めていますよ・・・・イロイロと。

 

 

 

 

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スケジュール確認してから宇陀市役所へ打ち合わせに・・・・・。

今日は朝から天候の関係で

イロイロ予定変更があり、

スケジュール確認してから宇陀市役所へ打ち合わせに・・・・・。

 

窓口はまちづくり推進課。

住まいの新築計画で・・・・・プランが確定したことによる

事前の調整での「内容協議」。

 

 

住宅地内での「地区計画」のエリアなので、

「詳しい事柄」の決定事項と調整事項の精査を調整しに・・・・・・。

 

 

事前の動きで調整してスムーズに。

担当部署と調整協議をイロイロですよ。

 

 

 

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