旧耐震マンション、建て替え不可の不安すぎる将来、高齢者の私は動顛しながら学び、やがて溜息を重ねて・・。

先程、ときおり愛読している公式サイトの【 日刊ゲンダイDIGITAL】を見たりした中、
『　建て替えは不可・・・旧耐震マンションの不安すぎる将来　』
と題された見出しを見たりした。

私は東京の世田谷区と狛江市に隣接した調布市の片隅に住む年金生活の７４歳の身であるが、
私たち夫婦は子供に恵まれなかったので、我が家は家内とたった２人だけの家庭であり、
雑木の多い小庭の中で築後４０年が過ぎた古ぼけた一軒屋に住んでいる。

そして私より５歳若い家内も、お互いに厚生年金、そしてわずかながらの企業年金を頂だいた上、
程ほどの貯金を取り崩して、ささやかな年金生活を過ごして、早や１５年となっている。

こうした中、この地域に長らく住んできたので、
それぞれの過ごしてきた出来事の数多くの思いもあり、 愛惜も加味され、
私たち夫婦は安楽な地かしら、と思ったりしている。

しかしながら、私たち夫婦のどちらかが、足腰が悪くなった時は、
断腸の思いで、段差が多い自宅を売却して、駅前に近い２ＬＤＫぐらいのマンションを買い求めて、
付近にあるスーパー、病院を活用しょうかしら、と思案する時もある。

　　　　　　　　　

こうした深情を秘めた私は、漠然としながらもマンションなどの買い求めることも、
思案してきたので、今回の《・・建て替えは不可・・旧耐震マンションの不安すぎる将来・・》、
どのようなことですか、と思いながら精読してしまった。

この記事は、伊藤洋次さんが取材された纏（まと）められた記事であり、
【 日刊ゲンダイDIGITAL】に２０１９年７月１１日に配信され、 無断であるが記事を転載させて頂く。

《・・建て替えは不可・・・旧耐震マンションの不安すぎる将来 　　　　　  

        

  
                               ２回目の大規模修繕未実施は全体の３分の１拡大する

１９８１年６月以前に建築確認の申請がされた旧耐震マンションに、
分譲時の購入者が、半数近く暮らしているという。

建物同様、住民の多くが高齢化し、さまざまな問題が生じている。

問題は、建物の老朽化と地震リスクだけではない。

修繕積立金の不足で、行うべき補修工事がされていないことも。

不動産コンサルタントで、さくら事務所会長の長嶋修氏によると、
「毎月の修繕積立金は、専有面積１平方メートル当たり２００円程度が適切です。
しかし、分譲時にランニングコストを少なく見せるために、低く設定されているケースがあります。

その結果、１回目の大規模修繕の費用は賄えても、
２回目、３回目に必要額が積み立てられていないことがあるのです。

２回目は、築３０年ごろに行われます。

　　　　　　　　　　　　　　

必要額が蓄えられていない場合、区分所有者が新たに数１０～１００万円単位の金額を拠出するか、
管理組合でローンを組むことになり、ローンで賄う場合、その後の修繕積立金が一気に上がります」
とのこと。

２回目以降の大規模修繕を行っていないマンションが、全体の３分の１程度あるという。
さらに、管理組合の高齢化で、運営が立ちいかなくなるケースが増えている。

「高齢住民が亡くなることで、空き室の増加が進み、どんどん管理組合の担い手がいなくなります。
相続した所有者と連絡が取れないことが頻繁に起こると、
管理費や修繕積立金の滞納が生じ、管理に影響してくるのです」
 
所有者が居住しなくなることで、管理がおろそかになると、
最終的に廃虚化につながっていく。
建て替えの局面が訪れた場合、通常、建て替えはほぼ不可能だという。

「こうしたマンションには、お金がプールされていないので、新たにお金を出さなければなりません。
場所によっては、容積率の緩和などの特例でタワーにすることで、前よりも戸数を増やせるので、
地権者の住戸の余りを販売することで、建て替え費用が賄えられますが、おおむね、都心に限られます」

　　　　　　　　　　　　　　

今、都市部を中心にマンション価格が高騰している。

しかし、築古マンションであれば、平均的なサラリーマン世帯でも射程圏内に収まるため、
外観は古くても、部屋をきれいにリノベーションした住戸を検討する若い世帯も少なくない。
 
しかし、現状の不動産市場では、仮に同じエリア、同じ築年数、同じ間取りであれば、
ほとんど同じ価格で取引されており、管理状態が価格に反映されることは、ほとんどないという。

よく調べずに、管理のずさんなマンションを買ってしまうケースも少なくない。
 
旧耐震マンションを購入する際は、マンションの総会や管理組合の議事録などを確認したり、
十分な注意が必要だと長嶋氏は話す。・・・》
 
注）記事の原文に、あえて改行を多くした。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

私は記事を読みながら、多々教示されたりした。
たとえば《・・１９８１年６月以前に建築確認の申請がされた旧耐震マンション・・》、
１９８１年は昭和５６年であり、３８年前と思い浮かべたりした・・。

ここ数週間、私はネットで大手不動産の公式サイトに於いて、検討したりしている。
駅より１０分以内で、スーパーと病院があるマンション・・。

新築マンションは高価であったので、中古マンションと設定し、
入居後、いつの年にか売却することも配慮した。

こうした中で、少し格安な中古マンションが表示されたりした。
この後、筑後の年数を見ると、１９７０年と表示された所もあったりした。

私は１９７０年の当時は、何とか大手の民間会社に中途入社できた時で、
この当時に販売されたマンションか、と微苦笑されたりした。

更に１９６５年と筑後の年数が表示されたマンションを見ると、
驚くほど格安となっている。

今回の記事を読み、こうした難題の実態が秘められていた、と私は学んだりした。

そして購入する場合は《・・旧耐震マンションを購入する際は、
マンションの総会や管理組合の議事録などを確認したり、 十分な注意が必要・・》と学び、
こうした手続きは私はためらうので、やむなく旧耐震マンションは対象外にしょう、
と思い深めたりした。

もとより旧耐震マンションでも、やはり数千万円する高価な資産であり、
危惧されるものに、小心者の高齢者の私は避けようと思ったりしている。