連続出題ということも

 

 

 

マンション管理士試験の試験委員の方たちは　２５名

うち　１０名の方はお役人（元　も含む）　その他は教授
（准・名誉　も含む）・弁護士・公認会計士の方

という構成のよう

某会の研修などで　お会いしたこともある方の名も見え

ますし　参考にさせていただいているものの著者の方も

４名ほど

 

 

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　問題文一部省略アリ
平成２６年
〔問３８〕「長期修繕計画作成ガイドライン及び同コメント」（平成20年６月国土
交通省公表）に関する次の記述のうち、適切でないものはどれか。

２  長期修繕計画や修繕積立金の額の見直しを５年程度ごとに実施することを、
管理規約において定めることが望ましい。

平成２５年
〔問３７〕〕「長期修繕計画作成ガイドライン及び同コメント」（平成20年６月国土
交通省公表）に関する次の記述のうち、適切でないものはどれか。

２　長期修繕計画の見直しは、大規模修繕実施前の調査結果を参考にするた
めに、１２年ごととした

 

問題としてはシンプルで　前者の肢は　適切　後者のは不適切　というものなのですが

ホボ　同様のことを　２年連続　で出題しています

 

試験委員や出題範囲の担当者の変動などがあったのかもしれませんが　この

ような事例を見ると　＜　過去の出題傾向などの吟味等を含んでの　出題問内容の点
検などは　さほど　行われていないのか　？＞

ということで　昨年・一昨年のもの関連は　まず　見直し学習スルー　というようなことも　
避けるべき　と　思います（ヨケイナオセワ　でしょうが）

 

 

ということで　昨年の出題ですが　ナントナク　気になるので　（珍しく？　区分所有法１０
条関連問題でしたが　賃貸借の重要点をも含んでいます）

本日の　過去問題

 

〔問　4〕　Aは、Bの所有する専有部分について、Bから賃借し、敷金を差し入れた
上で、引渡しを受けてその使用を始めたが、B が敷地利用権を有していなかった
ことから、専有部分の収去を請求する権利を有するC が、Bに区分所有権を時価
で売り渡すべきことを請求する通知（この問いにおいて「本件通知」という。）を行っ
た。この場合における次の記述のうち、民法及び区分所有法の規定並びに判例
によれば、誤っているものはどれか。

1　本件通知の後に、A が C の承諾を得てD に対して賃借権を譲渡したときに
は、敷金に関するA の権利義務関係はDに承継される。

2　本件通知前にAがBに対して賃料を支払っていなかった場合、B のAに対す
る未払いの賃料債権は、債権譲渡がなされなければ、B からCに移転しない。

3　賃貸人の地位がB からCに移転したとしても、C は、所有権の移転登記を経
なければ、Aに対して、賃料請求をすることはできない。

4　本件通知がB に到達することによって、B の承諾がなくても、B と C の間に
専有部分及び共用部分の持分を売買対象とした売買契約成立の効果が生じ
ることとなる。

 

１　が誤りです

 

１　について

民法　６２２条の２第１項二号

判例を知っていた方は　１発回答で済ませ　２　と　３　と　４の肢はスルーだった
でしょうね
もっとも　貸し人にとっても重大事の敷金　の譲渡のことなので　　設問での情況で
借り人同士AＤ間で承継　
とは　ナントモ？？？　
と
なることでしょうが・・・

２　について

個別具体的に発生している賃料債権の各々は　賃貸人の地位移転という
ことに伴って新賃貸人に当然に移転ということではなく　その債権の譲渡を
必要とする

３　について

６０５条の２第３項

４　について

区分所有権売渡請求権は　権利者の一方的な意思表示で法律関係の変動
が発生する形成権

（区分所有権売渡請求権）

第十条　
敷地利用権を有しない区分所有者があるときは、その専有部分の収去を請求する権利
を有する者は、その区分所有者に対し、区分所有権を時価で売り渡すべきことを請求
することができる。

 

 

ということで　肢１　と　３ などは　昨年試験時点で　改正施行前に　施行後の条文を

判例知識を問うという手法を用いて先回りして訊いているようなもの　でしたね　

チョットばかり　ニクイナー　と思えてしまうような・・・？
（判例の積み重ねが　法改正のエネルギーのひとつであることを示しているようなこと
でした　が）

 

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　http://toku4812.server-shared.com/

 

総会の普通決議で

 

 

マンション管理組合の＜規　約＞は　民法・区分所有法などの　法の範囲内で

私的自治の下で　約束事を決めたもの

国で推奨している　［　標準管理規約　］　は　いわば　

［標準管理マンション　という名称を持つ　管理組合］の＜規　約＞　とも解せ

そうなもの　あくまで　巷にあり得る　＜規　約＞　のひとつ　ともいえる存在

であるので　問題に　「標準管理規約によれば」　というコトワリ　が在る以上は

その内容にシンプルに従わざるを得ない　ということ　当然の理

チョットばかりムヤムヤ感を覚えるだろうが　［標準管理マンション管理組合］　を

［Ａ管理組合］　と　置きかえて考えると　［Ａ管理組合規約］　のことを規準に回答する

しかない　との理　なのだから・・・（ゴチャゴチャ言ってゴメンナサイ）　

ということなので　こればかりは　実力を上げるには　その　＜規　約＞　を覚え

きるより　方法が無い

 

区分所有法には　一切登場しない　理事長・理事会・修繕積立金などなどの言葉も

イロイロ登場するのだし　トニカク　ここでも　シンドイ思いをするだろうが　必死に

覚えてしまうしかない（　区分所有法のことを類推すると・・・このような理解もあり

得るだろうか・・・　）などという操作を加えると　余計に　コンガラカル　と　自身の

受験経験からすると　そのように思われてしまうのですが・・・いかがでしょうか　？

 

当然ご存知とは思いますが　平成２８年　３月に　標準管理規約の広い範囲での

改正がありました

マンション関連実務家にも　このあたりのことを知っていない方がいたりして　ビック

リしたことがあったりしましたが・・・・

 

 

ということで　本日の　気になる過去問題
平成　２８年　問　２９

 

〔問　29〕　修繕積立金の取扱いに関する次の記述のうち、標準管理規約によれば、総
会の普通決議で行うことができるものはいくつあるか。

ア　長期修繕計画を作成するための建物診断費用を修繕積立金の取崩しにより支
出すること

イ　修繕積立金について、共用部分の共有持分にかかわらず、全戸一律に値上げ
額を同一とすること

ウ　給水管の本管と専有部分に属する配管（枝管）の一斉取替費用の全額を修繕
積立金の取崩しにより支出すること

エ　修繕積立金の一部を取崩し、現在の区分所有者の所有年数に応じて返還する
こと

1 　一つ
2 　二つ
3 　三つ
4 　四つ

 

ア　について

（業務）
第３２条 管理組合は、建物並びにその敷地及び附属施設の管理のため、次
の各号に掲げる業務を行う。
二 組合管理部分の修繕
三 長期修繕計画の作成又は変更に関する業務及び長期修繕計画書の管理
十 修繕積立金の運用
十五 その他建物並びにその敷地及び附属施設の管理に関する業務

コメント
④ 長期修繕計画の作成又は変更に要する経費及び長期修繕計画の作成等の
ための劣化診断（建物診断）に要する経費の充当については、管理組合の
財産状態等に応じて管理費又は修繕積立金のどちらからでもできる。
ただし、修繕工事の前提としての劣化診断（建物診断）に要する経費の
充当については、修繕工事の一環としての経費であることから、原則とし
て修繕積立金から取り崩すこととなる。

（修繕積立金）
第２８条 管理組合は、各区分所有者が納入する修繕積立金を積み立てるも
のとし、積み立てた修繕積立金は、次の各号に掲げる特別の管理に要する
経費に充当する場合に限って取り崩すことができる。
五 その他敷地及び共用部分等の管理に関し、区分所有者全体の利益のた
めに特別に必要となる管理

（議決事項）
第４８条 次の各号に掲げる事項については、総会の決議を経なければなら
ない。
六 第２８条第１項に定める特別の管理の実施並びにそれに充てるための
資金の借入れ及び修繕積立金の取崩し

 

イ　について

規約の変更が必要　なので　普通決議ではダメ

（管理費等）
第２５条 区分所有者は、敷地及び共用部分等の管理に要する経費に充てる
ため、次の費用（以下「管理費等」という。）を管理組合に納入しなけれ
ばならない。
一 管理費
二 修繕積立金
２ 管理費等の額については、各区分所有者の共用部分の共有持分に応じて
算出するものとする。

ウ　について

コメント　第21条関係
⑧ 配管の清掃等に要する費用については、第２７条第三号の「共用設備の
保守維持費」として管理費を充当することが可能であるが、配管の取替え
等に要する費用のうち専有部分に係るものについては、各区分所有者が実
費に応じて負担すべきものである。

（管理費）
第２７条 管理費は、次の各号に掲げる通常の管理に要する経費に充当する。
三 共用設備の保守維持費及び運転費

エ　について

（修繕積立金）
第２８条 管理組合は、各区分所有者が納入する修繕積立金を積み立てるも
のとし、積み立てた修繕積立金は、次の各号に掲げる特別の管理に要する
経費に充当する場合に限って取り崩すことができる。

（管理費等の徴収）
第６０条
６ 組合員は、納付した管理費等及び使用料について、その返還請求又は分
割請求をすることができない。

 

そもそも総会の議決事項とはされていないもの　議決事項としてはあっても　規約

変更に必要となる場合等の特別決議のことは　総会の普通決議では　行えない

 

（議決事項）
第４８条 次の各号に掲げる事項については、総会の決議を経なければなら
ない。
四 規約及び使用細則等の制定、変更又は廃止

（総会の会議及び議事）
第４７条
２ 総会の議事は、出席組合員の議決権の過半数で決する。
３ 次の各号に掲げる事項に関する総会の議事は、前項にかかわらず、組合
員総数の４分の３以上及び議決権総数の４分の３以上で決する。
一 規約の制定、変更又は廃止

 

ということで　標準管理規約　によれば、総会の普通決議で行うことができるものは

ア　１つ　　正解は　１　となります

 

もっとも　この問題は　標準管理規約に　何度も・何度も・何度も　眼をとおした方

でなければ　根拠を掴んでの回答をとなると　ナカナカ　手強いところ　かもしれ

ませんね

 

　　　　　　　　　　　　　　　　　http://toku4812.server-shared.com/ibarakihatakeyama.html　　　　

申し訳ありません

 

 

本日の記事　１０分ほど前に出させていただいたのですが

番号の振り方などに不備があり

掲載時に不手際があり　直ちに　改めて掲載させていただきました

申し訳ありませんでした　　　心より　陳謝もうしあげます

 

　　　　　　　　　　　　　　　　　はたけやま　とくお

 

個数問題だとしたならばと思って

 

 

≪団地の章≫を捨てるわけにもいかない

とのタイトルで前々回の記事をださせてただいたのですが　“　団地の章関連の出題

だとしても　捨てるほど難解な問題が　格別多い　というわけでもないだろう　”

という声が聞こえたような気がしました＜・・・受験生の方の　それぞれの学習室から・・・　
もちろん　ジョークです　＞

 

あの問題の肢３が　過半数　？？とは変　というあまりにシンプルに誤りを見つけさせ

てくれるような内容であったので　そのようにも思われましょうが　もしも　「　正しいもの

/ 誤りであるもの　の　個数　」を問われるものだとしたら　正解者率は　どれほど少なくなるか

 

ということで　問題を解くときは　肢ごとに　必ず　自身の根拠を自身に訊ねるという習慣

をつけるべき　と　思われます　（ヨケイナオセワ　でしょうが　時間はかかるとしても

学習の成果は格段に向上すると　思います　結果としては　能率の良い吸収になるはずです）

シンドイことでしょうが　〔　正誤の個数を問われている問題とみなし　正誤の理由付けのノルマ

を　自身に課す　〕　アヤフヤなら　条文　・　基本書　・　判例　でハッキリさせる

日頃の学習は　そのような形が良い　と思います

そうしておいて　本番では　一発でしとめられる問題で　時間を活用できる形を採る

率直に言うと　タマタマ　どうにか当たりを得る矢と　ビシッと　当たりは外さない矢は　ゼンゼン

威力が異なります

例えば　昨日の問題の正誤個数を問われても　理由付けのクセになじんでいる方は　それほど

身構えなくとも（それほど　疲れずに）　他の問題にエネルギーを振り分けることができることで

しょう

と　勝手なことばかり　言いたい放題で　ゴメンナサイ

 

というところで　本日の　　問題は　平成２７年　問　６

 

〔問６〕

区分所有者Ａが甲マンションの管理者である場合の管理者の地位の喪失に
関する次の記述のうち、区分所有法及び民法　の規定によれば、正しいものはどれか。

１
集会の目的たる事項が、Ａを管理者から解任する旨の議案であっても、Ａは、
集会の決議において、議決権を行使することができる。

２
Ａを管理者から解任する旨の議案が集会で否決されたときは、区分所有者Ｂ
は、Ａにその職務を行うに適しない事情があることを理由とする管理者の解任
を求める訴えを提起することはできない。

３
Ａが集会の決議に基づいて管理者になっているときは、辞任によって管理者
の地位から離れるためには、集会において辞任を承認する決議が必要である。

４
Ａが死亡し、妻ＣがＡのただ一人の相続人である場合には、ＣがＡの管理者
としての地位を承継して、管理者となる。

 

正解は　１　です

禁止する規定がないので

 

２　については

（選任及び解任）

第二十五条　区分所有者は、規約に別段の定めがない限り集会の決議によつて、管理者を選任し、
又は解任することができる。

２　管理者に不正な行為その他その職務を行うに適しない事情があるときは、各区分所有者は、
その解任を裁判所に請求することができる。

 

３　については

　告知でよい　相手方の承認不要

（委任の規定の準用）

第二十八条　この法律及び規約に定めるもののほか、管理者の権利義務は、委任に関する規定に従う。

 

（委任の解除）

第六百五十一条　委任は、各当事者がいつでもその解除をすることができる。

 

　　※　２項も掲載しておきます

　２　前項の規定により委任の解除をした者は、次に掲げる場合には、相手方の損害を賠償しなければならない。
ただし、やむを得ない事由があったときは、この限りでない。

一　相手方に不利な時期に委任を解除したとき。

二　委任者が受任者の利益（専ら報酬を得ることによるものを除く。）をも目的とする委任を解除したとき。

（この問いには　関係しないのですが　特に　この号は　気になりますので　一応　ご注意を）

 

 

 

４　については

 

（委任の終了事由）

第六百五十三条　委任は、次に掲げる事由によって終了する。

一　委任者又は受任者の死亡

二　委任者又は受任者が破産手続開始の決定を受けたこと。

三　受任者が後見開始の審判を受けたこと。

 

 

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　http://toku4812.server-shared.com/　

ドッサリと準用があるが・・・

・・・本日も　マンション管理士試験に関して・・・

 

 

『区分所有法の６６条は　眼をとおす気にもなれないほどの行数で　イヤニナリマス』

という言葉は　受験者さんから　度々　聞かされます

たしかに　圧倒的な　姿で登場しています

 

（建物の区分所有に関する規定の準用）

第六十六条　第七条、第八条、第十七条から第十九条まで、第二十五条、第二十六条、第二十八条、
第二十九条、第三十条第一項及び第三項から第五項まで、第三十一条第一項並びに第三十三条か
ら第五十六条の七までの規定は、前条の場合について準用する。
この場合において、これらの規定（第五十五条第一項第一号を除く。）中「区分所有者」とあるのは
「第六十五条に規定する団地建物所有者」と、「管理組合法人」とあるのは「団地管理組合法人」と、・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・読み替えるものとする。　　

読み替えのことのスタートあたりにも（第五十五条第一項第一号を除く）　と　あったりしていますが　

これはどういうことなのでしょう　？

どんなチョットシタ文言も気になると　前に進めない　？　という雰囲気を持つ方からの質問があったり

したことがありました

 

自身の理解ですが（一応調べたのですが　そこらあたりをあらたまって解説しているのはみつけられなかった　です　スミマセン）記してみます

 

（解散）

第五十五条　管理組合法人は、次の事由によつて解散する。

一　建物（一部共用部分を共用すべき区分所有者で構成する管理組合法人にあつては、
その共用部分）の全部の滅失

二　建物に専有部分がなくなつたこと。

三　集会の決議

 　は　 

（解散）

第五十五条　団地管理組合法人は、次の事由によつて解散する。

一　土地等（これらに関する権利を含む）の全部の滅失

二　土地等（これらに関する権利を含む）が第６５条に規定する団地建物所有者の
　共有でなくなったこと

三　集会の決議

 

と読みかえられることになります　ので　

「区分所有者」とあるのは「第六十五条に規定する団地建物所有者」と　

読み替えるまでのことはない　という　意で　（第五十五条第一項第一号を除く）とワザワザこと

わりをいれているのでは　との理解もできるのでは・・・

  

ということで　≪団地≫の章　は　苦手という方の多くは　６６条の圧倒的文字数の多さにも

よるのでは　？　と思われるのですが　実は　緑字　で示されているところが準用される条文

を示していて　その後のことは　ソコノトコロ　は　コノヨウニ　読み替えてくださいね

といっているだけのことなので（　たしかに　５５条のように　団地の知識を掴んでいないと

単純な読み替えという感覚ではないところもありますが・・・）

 

なぜ　準用がされないものがあるのか　というあたりも

第３節の［敷地利用権　２２～２４条］が準用されないのも　団地内の戸建てについては分離処分

を禁止するわけにはいかないから　とか　それぞれの理由があるから

 

　　※　参考までに　分離処分の禁止　といっても　

　　　　　　　　　　　　　　     　〔専有部分と共用部分の持分との　１５条〕  も

　　　　　　　　　　　　　　　   　〔専有部分と敷地利用権との　２２条〕　も  あります

 

 

ということで　文字数の多さは　テイネイに　？　読み替えのところを詳しく一つ一つ述べている

からにすぎない　とでも理解してしまうと　いいのでは　と　思います

≪団地管理組合法人≫　に適用するための法文を　≪管理組合法人≫　という文言のまま
使うことは　いかにも　不自然で都合が好くないことは　当然　だと思えますので

 

さて　本日の　気になる　過去出題問　平成２９年　問　１０

　　　　　　　　　　　　　　　＜内容は同じですが　体裁を変えさせていただいています＞

  

〔問　10〕　一団地内に、専有部分のある建物であるA棟、B棟及び附属施設である集会所
が存在し、A棟及びB棟の団地建物所有者が土地及び附属施設である集会所を共有している。
この場合に関する次の記述のうち、区分所有法の規定によれば、誤っているものはどれか。

 

　1　集会所は、当然にA棟及びB棟の団地建物所有者によって構成される団地管
理組合における団地共用部分となる。

2　A棟及びB棟の団地建物所有者によって構成される団地管理組合は、当然に
集会所の管理を行う。

3　A棟については、A棟の区分所有者だけによる管理を行うものとしたまま
で、B棟については、A棟及びB棟の団地建物所有者によって構成される団地
管理組合が管理を行うものとすることはできない。

4　A棟及びB棟の団地建物所有者によって構成される団地管理組合がA棟及び
B棟の管理を行うものとする場合において、A棟の管理とB棟の管理につい
て、規約で異なる内容を定めることができる。

 

 

手強い内容を含む問題です　　　　　　　　正解は　１　です

当然に　　団地共用部分となる　というところが　間違いです

 

たしかに　この集会所は　この団地を団地と捉え得るための核になっていて

当然の管理対象です　が

そのことから当然に団地共用部分になる　というわけではありません

（団地共用部分）

第六十七条　一団地内の附属施設たる建物（第一条に規定する建物の部分を含む。）は、
前条において準用する第三十条第一項の規約により団地共用部分とすることができる。
この場合においては、その旨の登記をしなければ、これをもつて第三者に対抗するこ
とができない。

３　第十一条第一項本文及び第三項並びに第十三条から第十五条までの規定は、団地共用
部分に準用する。

（共用部分の持分の処分）

第十五条　共有者の持分は、その有する専有部分の処分に従う。

２　共有者は、この法律に別段の定めがある場合を除いて、その有する専有部分と分離
　して持分を処分することができない。

 

団地共用部分とはされていない段階では　共用部分の管理等に関する１７条から１９条

までの条文は準用されますが（６６条）１５条は準用されていないので　分離処分がで

きないということではない状態のまま　ということになり　附属施設である建物の共有

持分と専有部分との分離処分も可　となってしまっています

 

２　については
　A棟及びB棟の団地建物所有者が土地及び附属施設である集会所を共有している
　とありますので

　　当然の管理対象　です

 

３　については　　

（規約の設定の特例）

第六十八条　次の物につき第六十六条において準用する第三十条第一項の規約を定めるには、
第一号に掲げる土地又は附属施設にあつては当該土地の全部又は附属施設の全部につき
それぞれ共有者の四分の三以上でその持分の四分の三以上を有するものの同意、
第二号に掲げる建物にあつては その全部　につき それぞれ 第三十四条の規定による集会
における区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による決議があることを要する。

 

４ については

　ソレゾレの区分所有建物の用途と構造等により　その個性によって管理内容が異なること

　も　あり得て　規約に異なる内容が登場することは可

 

『こんなメンドウな知識　実務で登場する場面など　あり得ないでしょう　？　無駄な知識を

　試験問題にするなんて　それこそ　意味アリマセンヨネ・・・』

 

そうでしょうか　？

『この団地の集会所は　売ってしまうことだってあり得るんでしょうかね　？

　理事長の知識として具えておきたいのですが　どんなふうな流れになるんですかね　？』

というような質問をされたとき　顧問としてのあなたなら　どのように　答えますか　？

 

　　　　　　　　　　　　　　　　　　

　　　　　　　　　　　　　　　　　　hatakeyamaマンション管理士事務所

≪団地の章≫を捨てるわけにもいかない

 

マンション管理士試験　が近いので　しばらくは　その関連のものを掲載させて

いただくことが　多くなると思います

どうぞ　ご容赦を

（　管理業務主任者試験とは出題傾向も難易度も異なるのですが　範囲としては
　　重なるところが多いので　参考にはなると思います
　　いずれ　マンション管理士試験にも挑戦　という方には　特に）

 

 

 

守らなければならないこと　というのは　

契約当事者間に発生することでもあり

法律で発生することでもあり　ますが　

前者は　その当事者の双方の締約意思で発生し　当事者間での効力で別人

には及ばないし

後者は　広汎一律に適用されるもので　内容を格別な需要にほどよく誂えると
いうわけにはいかない

マンション法での　規約　というものは　その組織の構成員であれば　参加・不

参加意思に関わらず　メンバーの変動にも関わらず存在し　いろいろな吟味をも

加えることが可能　で　構成員間の約束事であり　モチロン　私的自治からも

守らなければならない　というもの　

 

マンション法（区分所有法）には　「団地」　という章が登場し

そこには　マンション関係法なのに　一戸建て　のことも登場したり　単独所有　とか

一部の所有者　だとかについても　それなりのニュアンスでの理解を要求され　団地

の章で準用されている　第１章建物の区分所有　に登場の法律関係用語にプラスの　

サマザマな法律解釈が登場し　受験者を悩ませます
（実務者も理解に悩むこと多し　という範囲です　が）

受験者の方の相談も　多い箇所です

 

 

 

 

学習していく上で　“　ナゼ　なのだろう　”　という疑問が増えていって　それにとも

なって調べつくしていくスタイルが自ずと具わっていく流れになっていくと　合格に

近づくレベルが　そうとうに進化しているといえると思います

ただし　その　“　ナゼ　なのだろう　”　という疑問が出てきそうなところで　アッサリ

気付かず通り過ぎてしまう方は　ナカナカ　合格レベルには届かない

率直にいって　そういう思いを抱いています（自身の　受験学習上の反省を込め
ての言）

 

どうにもこうにも　学習の進化がみられない方は　一度　コンメンタール学習を

してみてください

例えば　［団地］　に関する問題が苦手　という方は　まず　６５条の意をシッカリ

掴むことからスタートとし　さらに　６８条をものにしないことには（団地の章条文全部

がタイセツですが）関連問題に太刀打ちできるはずがありません

---

（団地建物所有者の団体）

第６５条　

　一団地内に数棟の建物があつて、その団地内の土地又は附属施設（これらに関する権利を含む。）
がそれらの建物の所有者（専有部分のある建物にあつては、区分所有者）の共有に属する場合には、
それらの所有者（以下「団地建物所有者」という。）は、全員で、その団地内の土地、附属施設及
び専有部分のある建物の管理を行うための団体を構成し、この法律の定めるところにより、集会を
開き、規約を定め、及び管理者を置くことができる。

 

 

　　　　　　※　＜建　物＞　と　＜専有部分のある　建　物＞　はモチロン　意味が異なります　

 

 

（規約の設定　の　特　例　）

第６８条　

次の物につき第六十六条において準用する第三十条第一項の規約を定めるには、
第一号　に掲げる土地又は附属施設にあつては当該土地の全部又は附属施設の全部
につきそれぞれ共有者の四分の三以上でその持分の四分の三以上を有するものの同意、

第二号　に掲げる建物にあつてはその全部につきそれぞれ第三十四条の規定による集会
における区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による決議があることを要する。

 

一　一団地内の土地又は附属施設（これらに関する権利を含む。）が当該団地内の一部の
　建物の所有者（専有部分のある建物にあつては、区分所有者）の　共有　に属する場合
　における当該土地又は附属施設（ 専有部分のある建物以外の建物の所有者のみの共
　有に属するものを除く。）

　　　　　　　※　一部の建物の所有者の　単　独　所　有　なら　特約にできない

 

二　　当該団地内の専有部分のある建物

 

---

 

 

※　大胆に説明してしまいますが　要するに　全員共有でなくとも一部共有者の土地・付属施設　
　　あるいはマンション建物管理のことまで　団地規約にとりいれてしまって約束事にすること
　　ができる　
    〔　団地内の建物所有者全員の共有ではないのだから一部の者の共有のものの扱いを同じ
　　　規約で　とするわけにはいかないはずなのだけれど　一定の要件を充たせば 全員共有
　　　でない土地・施設のこと・マンション管理のことであっても約束事の対象にしてしまう
　　　ことも可能だ
　　　ということ〕
　　　　　

 

　６５条から　
　［　団地内の建物の所有者（区分所有者も含む）の全員共有の団地内の土地・附属
　施設は　当然の　団地管理組合の管理対象　］

 

　６８条から　
　［　団地内の建物の所有者（区分所有者も含む）の一部の共有の団地内の土地・附属
　施設　と　団地内の専有部分のある建物は　規約により　管理対象可　］

　［　団地内の建物の所有者（区分所有者も含む）の一部の建物の所有者の単独所有の
　　 土地・付属施設　と　団地内の一戸建て建物は　管理対象不可］

 

 

「団地」の学習整理が済んでいない方
ヨケイナオセワかもしれませんが上記を　数回読んで　

本日の　気になる　
本番過去問　
平成２６年　問　１０　　
　　　　　　　　　　≪内容は変えていませんが　体裁を変えさせていただいてあります≫

 

〔問10〕団地において、Ａ棟及びＢ棟並びに附属施設について、団地管理組
合（区分所有法第65条の団地建物所有者の団体をいう。以下同じ。）で管理する場
合の規約の設定に関する次の記述のうち、区分所有法の規定によれば、誤っている
ものはどれか。ただし、規約の設定は、一部の団地建物所有者の権利に特別の影響
を及ぼさないものとする。

　　　　　　　　　　　　　　　Ａ棟　・　Ｂ棟　　 ：　区分所有建物
　　　　　　　　　　　　　　　駐　車　場　　　 　：　Ａ ・ Ｂ 棟区分所有者共有
　　　　　　　　　　　　　　　ゴミ集積所　　　    ：　団地建物所有者全員の共有
　　　　　　　　　　　　　　　戸建て住宅　　       ：   複 数 戸
　　　　　　　　　　　　　　　駐　車　場　　　 　：   戸建て住宅所有者のみの共有

 

１ 団地建物所有者全員が共有するごみ集積所については、団地管理組合の集会
において団地建物所有者及び議決権の各4分の３以上の決議を得て規約を定めるこ
とができる。

２ Ａ棟及びＢ棟については、団地管理組合の集会における規約の設定の決議の
ほか、これに加えて、それぞれの棟の集会において区分所有者及び議決権の各
４分の３以上の決議を得て規約を定めることができる。

３ Ａ棟及びＢ棟の区分所有者が共有する駐車場については、団地管理組合の集
会における規約の設定の決議のほか、これに加えて、当該駐車場の共有者及び
その持分の過半数の同意を得て規約を定めることができる。

４ 戸建て住宅所有者のみが共有する駐車場については、団地管理組合で規約を
定めることができない。

 

1　については

　団地建物所有者全員が共有であり　６５条にあてはまる　当然の管理対象なので　
　規約で定められる
　一部の団地建物所有者の権利に特別の影響を及ぼさないものとしていますから
　規約の設定は団地管理組合の集会において団地建物所有者及び議決権の各４
　分の３以上の決議を得て定めることができる

２　については

　６８条の　二号　　当該団地内の専有部分のある建物

３　については

　６８条
第一号　に掲げる土地又は附属施設にあつては当該土地の全部又は附属施設の全部につきそれぞれ
共有者の四分の三以上でその持分の四分の三以上を有するものの同意、

４　については

　６８条
一　一団地内の土地又は附属施設（これらに関する権利を含む。）が当該団地内の一部の建物の所
　有者（専有部分のある建物にあつては、区分所有者）の　共有　に属する場合における当該土地
　又は附属施設（専有部分のある建物以外の建物の所有者のみの共有に属するものを除く。）

 

ということで　正解は　３

 

上のことだけで　「団地」の範囲は　ＯＫ　とは　いきませんが　団地の章は　ホトンド捨てているような方

に　少しでも参考になるようでしたらうれしいのですが

合格のためには　「団地の章」　も　タイセツ　なこと　当然です

〔整理済み〕の方は　自身のマトメカタに拠って立つほうが 　この時期にいたっては　好ましいかもしれません　が　すこしでも参考になるなら　再度　眺めてみてください

 

 

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共同の利益に反する行為

 

マンション管理士試験　気になる過去問

本日は　平成２７年　問　９　です

「共同の利益に反する行為」　に関しての問題です

 

〔問９〕区分所有法第６条第１項の区分所有者の共同の利益に反する行為を行って
いる者（以下「義務違反者」という。）に関する次の記述のうち、区分所有法の規
定によれば、誤っているものはどれか。

１ 専有部分で騒音や悪臭等を発生させる営業を行っている義務違反者に対して
は、区分所有者の共同生活上の障害が著しく、他の方法によってはその障害を
除去して共用部分の利用の確保その他の区分所有者の共同生活の維持を図るこ
とが困難であるときは、区分所有法第59条による区分所有権及び敷地利用権
の競売請求が認められる。

２ 区分所有者の管理費等の滞納によって、共用部分等の管理に要する費用が不
足し管理が不十分になったり、他の区分所有者の立替えの必要が生じたりする
場合は、当該区分所有者の滞納は、区分所有者の共同の利益に反する行為に該
当する。

３ 管理費等の滞納による義務違反者に対しては、区分所有法第57条の差止請
求及び第58条の専有部分の使用禁止の請求を行った上で、それでも功を奏さ
ない場合でなければ、同法第59条による区分所有権及び敷地利用権の競売請
求は認められない。

４ 管理費等を滞納している義務違反者に対して、管理費等の滞納の解消を図る
ため「管理者は、区分所有権及び敷地利用権の競売請求の訴えに関して、理事
会の決議により、管理組合を代表して、原告となることができる。」旨規約に
定めることはできない。

---

 

（区分所有権の競売の請求）

第五十九条　第五十七条第一項に規定する場合において、第六条第一項に規定する行為による
区分所有者の共同生活上の障害が著しく、他の方法によつてはその障害を除去して共用部分
の利用の確保その他の区分所有者の共同生活の維持を図ることが困難であるときは、他の区
分所有者の全員又は管理組合法人は、集会の決議に基づき、訴えをもつて、当該行為に係る
区分所有者の区分所有権及び敷地利用権の競売を請求することができる。

２　第五十七条第三項の規定は前項の訴えの提起に、前条第二項及び第三項の規定は前項の決
議に準用する。

３　第一項の規定による判決に基づく競売の申立ては、その判決が確定した日から六月を経過
したときは、することができない。

４　前項の競売においては、競売を申し立てられた区分所有者又はその者の計算において買い
受けようとする者は、買受けの申出をすることができない。

 

---

 

（共同の利益に反する行為の停止等の請求）

第五十七条　区分所有者が第六条第一項に規定する行為をした場合又はその行為をするおそれ
がある場合には、他の区分所有者の全員又は管理組合法人は、区分所有者の共同の利益のた
め、その行為を停止し、その行為の結果を除去し、又はその行為を予防するため必要な措置
を執ることを請求することができる。

２　前項の規定に基づき訴訟を提起するには、集会の決議によらなければならない。

３　管理者又は集会において指定された区分所有者は、集会の決議により、第一項の他の区分
所有者の全員のために、前項に規定する訴訟を提起することができる。

４　前三項の規定は、占有者が第六条第三項において準用する同条第一項に規定する行為をし
た場合及びその行為をするおそれがある場合に準用する。

---

 

正解は　３　です

　５９条での対応をするためには　５７や５８条での対応を経てから　ということではあり
ませんので　誤りです

４　については　
事案ごとに集会を開いて決議すること　理事会の決議だけではできない

 

この類の関連問題も　頻出箇所です

 

hatakeyamaマンション管理士事務所　　　　　　　　　　　　　　　

　

施行されている法令

                                                                                           hatakeyamaマンション管理士事務所

マンション管理士試験について

 

※出題に係る法令等については　令和2年4月1日において施行されている法令等
　との　試験案内が　出されています

 

試験に出ないところを勉強することは　合格のためには無駄ということになります　が　今回
の民法の改正では　債権法の施行日が令和２年４月１日とされています
一連のものが　出揃ったということ　で
なんとも　悩ましいところです

施行後は当然改正法によって実務は動いていくことになるし　同時に改正法施行前の法に基
づいて作られた法律関係は基本的にその法及びその解釈に従うことになります

必然的に　改正前の法と改正法の両方についての正確な知識を持っていなければならないと
いう　二重基準に耐える力を持つことが要求されることになります
改正法が施行されたからといって今までの判例や解釈論についての知識を捨て去ることは
できません
改正前にプラスして改正法の正確な知識が要求されるということになりますので実務に関わる
者は大きな負担を負うことになります　が　この折の学習をシッカリとこなす実務関係者の価値
は高いともいえるのでは・・・

もっとも　法に関する仕事をしている者全員が　数年前から学習に励んでいることでしょう
判例の動向に敏感であり続けた特別な能力も豊富な法曹の方でさえも例外でないと思われま
す　やはり特別な対応をしなければ仕事にならないでしょうから　
専属の法顧問の方などは　特に　必死の努力をせざるを得なかったし　それを継続　というとこ
ろかも知れません

自身の手もとには　２０１０年４月１日発行の　債権法改正関連本があるのですが　実のところ
施行日が間近になるまで　ホトンド　眼をとおしていませんでした
おおいに反省している始末です
さすがに　ここ一年は　ポイントを中心に体当たりしているのですが　手強いですね

 

 

ということで　一応は　基本的・重要な改正事項のおおよそについても　タイヘンでしょうが

眼をとおしておくべきか　と　思われます（しかし　思い切りが難しいところですが　他のところの

学習進度も勘案し　ホドホドに　ということでしょうか・・・？　曖昧な言いようで申し訳ないこと

ですが　こればかりは　ナントモ　ということで　ご容赦を　ただ　「　売　買　」「　委　任　」あたり

の改正前と改正後のあり方の変わり　や　双方の条文は　キチンと読んでおくべきか　という思

いを　個人的にはもっています

 

 

なんとなくなのですが　特に気になる改正関連民法条文のことは

９５　・　９６　・　１５１　・　１６７　・　４０４　・　４１９　・　旧４３９削除　・　４４１　・　旧５２６①削除・
旧５３４削除　・　５６７①　・　６０４　・　６２２の２　・　６５１　・　７２２　・　８８９の２　・　９０３　・
１０１４　・　１０３９　・　１０４６　

 

 

さて　本日の　気になる過去問　は
平成３０年　問　４

 

〔問　4〕　区分所有法の定める建物及びその敷地に関する定義によれば、次の記述の
うち、正しいものの組合せは、1～4のうちどれか。

ア　建物の敷地には、建物が所在する土地のほか、それと一体として管理又は使
用する土地で規約により建物の敷地とされたものも含まれる。

イ　専有部分は、規約により共用部分とすることができるが、附属の建物につい
ては、規約により共用部分とすることはできない。

ウ　専有部分は、区分所有権の目的たる建物の部分であり、その用途は、住居、
店舗、事務所又は倉庫に供することができるものに限られる。

エ　専有部分を所有するための建物の敷地に関する権利である敷地利用権には、
所有権だけでなく賃借権や地上権も含まれる。

1　アとイ
2　イとウ
3　ウとエ
4　エとア

 

この種の内容の問題は　絶対に間違ってはならないものです

それと　組み合わせ式のものは　トッカカリの途が定型であるようなものなので　

回答しやすい　ということがあります

正しいものの組み合わせを　ということなので　例えば　ウが絶対に間違い　となると　

ウを含む　肢の　２　と　３　は　即　消去される

残るは　肢　１　と　４　　
双方にあるアを検討することは無意味（アは正しいものでなければならないのだから）

ということで　イ　と　エ　のどちらが正しいのか　あるいは間違いなのかを　検討
＜イのＹＥＳ／ＮＯ　エのＹＥＳ／ＮＯのうち　ヒトツでもハッキリすれば　完了＞

 

というようなことは　ホボ　言われなくとも知っていたと思いますが　念のため

　

ア　は　２条５項・５条１項

イ　は　２条４項・４条２項

ウ　は　１条・２条１. ３項

エ　は　２条６項　　
　　　　　敷地利用権として使用貸借上の権利（使用借権）もあり得る

 

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一発回答 の場合でも

 

 

気になる　本試験問題

本日は　平成２９年　問３

重要な論点は　形を変えながらも　何度も　頻出されます

“　三、四年以内は　同様の論点は　出ないはず　”

などという思い込みは　拙いと思われます

 

 

〔問　3〕　Aは、その所有する甲マンションの2階202 号室について、上階の排水管
から発生した水漏れによって被害を受けたことを理由に、損害賠償を請求すること
にした。この場合に関する次の記述のうち、区分所有法及び民法（明治29年法律
第89 号）の規定によれば、誤っているものはどれか。

1　漏水の原因が甲マンションの3階部分にある排水管の設置又は保存の瑕疵に
　　よるものであることが立証された場合には、Aは、排水管が共用部分に属する
　　ものであることを立証しなくても、管理組合に対して損害賠償を請求すること
　　ができる。

2　漏水による損害賠償の責任を管理組合が負う場合には、管理組合は、敷地及
　　び共用部分等の管理に要する経費に充てるために納入された管理費等を、賠
　　償金に充当することを集会で決議することができる。

3　Aが受けた水漏れの損害については、3階部分の排水管の設置又は保存に瑕
　　疵があることによって生じたものであることが区分所有法上推定される。

4　漏水の原因が202号室の直上階にある3階302 号室の専有部分内に存する排
　　水管の設置又は保存の瑕疵による場合において、302 号室を賃借し居住してい
　　るCが損害の発生を防止するのに必要な注意をしたときは、同室の所有者Bが
　　損害賠償の義務を負う。

 

 

---

 

（土地の工作物等の占有者及び所有者の責任）　　　　　　　　　　　　　民法・・・省略アリ

第七百十七条　土地の工作物の設置又は保存に瑕疵があることによって他人に損害を生じたときは、
その工作物の占有者は、被害者に対してその損害を賠償する責任を負う。
ただし、占有者が損害の発生を防止するのに必要な注意をしたときは、所有者がその損害を賠償
しなければならない。

 

（建物の設置又は保存の瑕疵かしに関する推定）　　　　　　　　　　　　　　　　　　区分所有法

第九条　建物の設置又は保存に瑕疵かしがあることにより他人に損害を生じたときは、その瑕疵かしは、共
用部分の設置又は保存にあるものと推定する。

 

---

 

 

 

 

冷静に考えれば　特段　迷うことはないのでは　と　思える肢が並んでいます

絶対に　得点しなければならない問題といえるでしょう

ただ　ここでも　決め手は　＜条文＞　を自分のもの　にしていること

上にある　２つの条文解釈を掴んでいる方にとっては　肢３までの検討で　肢４はスルー

したのでは
（　瑕疵が　専有部と共用部のどちらで発生しているのか立証できない場合の

ための推定であって　肢３のようなことまでは推定されません

区分所有法９条は　工作物の設置または保存の瑕疵で損害発生の場合の瑕疵の場所

についての推定ですが　損害の原因が建物の設置または保存の瑕疵であるということ

についての推定ではない　ので　その点は被害者の立証が必要です　）　

 

　

ということで　自身の場合は　どの国家試験においても　選択問題の場合は

問題表紙の裏とかの余白に

未　・　不安　・　一発　　などの略語欄を設けておいて　問題番号をメモしていました

未　は　後で検討の超難解問題

不安　は　回答はしたがアヤフヤ感のある問題

一発　は　絶対コレダ　ということで　以後の他の肢を無視した問題

ただし　一発　についても　時間のあるかぎり　再点検は　大事ですが

（時間不足で悩む方は　この　一発　  を何発撃てるかが勝負かもしれません）

 

 

問題に登場の言葉・文章は　それぞれ重要な使命を担って貌を出しています

無駄なものとして其処に在る　というものは　ひとつも無いと言えると思われます

 

一応シンプルに

１　に関して

　　瑕疵のある場所は特定できるけれど　その場所が専有部分と共有部分の
　どちらに属するのかが困難な場合にも　推定が働くとされていると解されます

　　瑕疵が特定の専有部分の設置または保存にあることを立証しないと　共用部

　　分にあるとの推定をやぶれない

２　については　　区分所有法　１８・１９条

４　については　　民法　７１７条

 

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

hatakeyamaマンション管理士事務所

 

 

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

　　

 

 

 

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

常連 第３条

                                                                                                    hatakeyamaマンション管理士事務所

 

マンション管理士試験のための　気になる過去問題

本日は　平成２９年　問　１　　です

 

 

〔問　1〕　区分所有法第3条に規定する区分所有者の団体（この問いにおいて「3条
の団体」という。）に関する次の記述のうち、区分所有法の規定及び判例によれば、
正しいものはどれか。

1　一棟の建物に二以上の区分所有者が存する場合には、管理者が定められず、
かつ、規約が設定されていなくても、3条の団体が成立し、権利能力のない社
団が存在する。

2　3条の団体は、区分所有権を有する者がその構成員となる団体であり、区分
所有権を有さずにマンションに居住している者は、集会の決議及び規約に拘束
されることはない。

3　特定の区分所有者が、建物の管理又は使用に関し区分所有者の共同の利益に
反する行為を行い、その行為による共同生活上の障害が著しい場合には、その
区分所有者について、区分所有権を保持させたままで3条の団体の構成員の資
格を失わせることができる。

4　一部の区分所有者のみの共用に供されるべきことが明らかな共用部分（この
問いにおいて「一部共用部分」という。）があっても、区分所有者全員の利害
に関係する一部共用部分の管理のすべてを区分所有者全員で行う場合には、一
部の区分所有者のみで構成される3条の団体は存在しない。

 

 

 

 

公式の発表では　　４　が正解　とされています

が

自身は　オカシイ　と　考えています

ポイントをシンプルに述べると
＜一部の区分所有者が当該一部共用部分を管理するときは当然に　構成される団体＞
というものが　いわゆる　一部管理組合なので　管理をすることができる場合がある限り
一部の区分所有者のみで構成される3条の団体は存在する　と考えます

問題文の　区分所有者全員の利害に関係する　という部分が無いのなら　肢４の正解を

認め得る　のですが・・・

肢４における場合　であっても

一部共用部分のうち　
［区分所有者全員の利害に関係しない事項］　であって　かつ　［全体の規約に定めが無い］
ものは一部共用部分を共有している区分所有者のみで　管理をする（１６条）　のですから　
肢４のような断定は不可解で　当該一部区分所有者で構成される３条の団体は　
存在し得るといえます

 

（区分所有者の団体）

第三条　区分所有者は、全員で、建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体を構成し、
この法律の定めるところにより、集会を開き、規約を定め、及び管理者を置くことができる。
一部の区分所有者のみの共用に供されるべきことが明らかな共用部分（以下「一部共用部分」という。）
をそれらの区分所有者が管理するときも、同様とする。

 

　　　　　　　※　住宅部分と店舗部分の複合型のマンションなどで　構造上・機能上　　　
　　　　　　　　一部の区分所有者専用の箇所があったりしますが そのような部分を
　　　　　　　　一部共用部分といいます

 

 

 

１　については

　

その団体が　「権利能力のない社団」　というものであるとは限りません

組合型団体というものかもしれませんし

 

 

２　については

 

（規約及び集会の決議の効力）

第四十六条　

規約及び集会の決議は、区分所有者の特定承継人に対しても、その効力を生ずる。

２　占有者は、建物又はその敷地若しくは附属施設の使用方法につき、区分所有者が規約又は
集会の決議に基づいて負う義務と同一の義務を負う。

 

 

３　については

 

区分所有権を保持している者は　３条団体構成員　であり

区分所有権が無くなれば　区分所有者の団体の構成員にはなれません

 

 

 

 

 

ということで　この３条範囲部分は　形を変えつつ　まず　毎回のように出題されます

 

 

 

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

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