５０代で住宅ローンが組める？！・・・低金利の恩恵

　　

■　５０代で二軒目の住宅ローン？　■

最近、身近に５０代で新たに住宅ローンを組む人が増えています。
フラット３５で中古物件を購入した場合、月額返済が３万円代になった。」などと聴くと、かつての高い金利の住宅ローンを必死で返済している自営業の身としては馬鹿らしくなってきます。

フラット３５は２軒目の購入でも総返済額が年収の３５％以内であれば２軒目のローンを組む事が出来るみたいですね。

貸し手としては、新規に購入するマンションと、現在の手持ちのマンションも合わせれば担保も充分で、さらに団体信用保険に加入出切れば、死亡時の貸し倒れも回避出来ます。

■　団体信用保険は破綻しないのか？　■

団体信用保険はローンの借主が死亡した時にローンの残高を保険でカバーする制度です。ローンを組でいらっしゃる方なら加入されている方も多いでしょう。

団体信用保険の完済年齢は８０歳なので、５０歳を過ぎていても加入出来ます。日本人の平均寿命が高齢化したからこそ可能なシステムとも言えます。高齢の加入者が増えると団体信用保険が支払いによって破綻しないかと不安にもなりますが、高齢者のローン残高は少ないはずなので、多分大丈夫なのでしょう。

■　変動金利は安心か？　■

現在の住宅ローン金利は２０年で固定が３％弱。２％を切っている金融機関もあります。一方、変動金利は低い所で０．６５％なんてケースも。

アベノミクスで金利が上がるかと思いきや、日銀の異次元緩和の影響もあって、金利上昇は見事に抑え込まれています。「金融抑圧」という状態が永続するならば、変動金利を選択して、金利上昇が始まったら固定に駆りかえるのも上手な方法かも知れません。

問題は金利上昇がいつから始まるかですが、日本の不景気が少子高齢化や空洞化などによる構造的な原因に起因しているので、景気回復による金利上昇の心配は当面必要無いかも知れません。

■　経常赤字化による影響　■

日本の金利に影響を及ぼしそうなのが「経常赤字」。
２０１３年が黒字で踏みとどまるのか、通期で赤字となるのかも気になりますが、少なくとも今年あたりから通期で赤字化する可能性も出て来ています。

「経常赤字」が日本に与える影響で最も心配されるのが円安の過度な進行です。１１０円～１２０円/ドル程度で安定していれば問題ありませんが、これが１７０円、２００円と進行して行く様なら「通貨防衛の為の利上げ」が実行される可能性は高くなります。

では円安が一気に進行する可能性がどの位いあるかと言えば・・・国民の貯蓄残高との兼ね合いになるのかなと・・・。

現在、日本国債は建前上、日本国民の貯蓄によって支えられています。もし、円安が進行する仮定において、日本人が貯蓄を外貨預金や海外投資に切り替えて金利を確保しようとする動きが強まれば、日本国債の需給安定に貢献している貯蓄が減少し、需給関係が崩れます。

長期的に観れば貯蓄額は減少に転じるので、日銀の異次元緩和は先手を打ったとも言えますが、明らかに日本の財政が日銀に依存しているとなれば、円の価値は現在よりも下がる、円安が加速します。これが過度な円安に突入すれば金利上昇も起こり得ます。

■　米経済のV字回復も想像し難い・・・　■

一方で、現在の為替レートは「ブサイク犬コンテスト」を依然脱しておらず、ドルやユーロの信用が急激に高まるとも思えません。FRBもECBも緩和縮小に舵を切りたいのですが、金融市場が緩和マネー・ジャンキー状態なので、本格的な緩和縮小から金融引締めまでの道のりはまだまだ遠い。

この様な状況では、余程のアクシデントでも無い限り、極端な円安も想像し難い状況です。

■　問題はマンションの無価値化　■

一見、中高年からの住宅購入や２軒目の購入に有利な社会情勢ではありますが、問題があるとすれば住宅の過剰供給問題。

そもそも、２軒目の中古物件が手ごろな価格で買えるのは、住宅が余り始めているから。

そして、マンションの法的な償却年数が４７年である現状では、築２０年の中古物件は、２５年後にローンを完済した頃は、建物としては無価値となります。(実用上の価値は残っています）

先日、マンションの管理組合の研修会に参加して来たのですが、日本ではマンションの老朽化と居住者の高齢化が同時進行しており、築３０年を超えるマンションの居住者の平均寿命は７０歳を越えていたりします。

この様なマンションを立替しように住民の４/５の賛同を得る事はほぼ不可能です。容積率の緩和などで、ほぼ無償で立替が出きるケースを除いては、日本では現在の法律ではマンションの立替が非常に困難です。

２０年後には・・・・老人ばかりが居住する、老築化マンションが全国に林立する・・・そんな時代がやって来るのかも知れません。

・・・あれ、それって私達の世代の事ですね。

■　若者はローンを組めないイビツな社会　■

本来、３０代や４０代前半の世代が活発に住宅を購入して来ましたが、非正規雇用の増加でローン審査もなかなか通らなくなっています。これは需要低下に繫がります。

需給バランスが崩れて中古物件の価格が低下する中で、中高年が２軒目のマンション購入を検討している・・・。何だか、こんな所にも格差社会の影響が出ている様に思えます。

ただ、２軒目を購入して、１軒目を息子夫婦に住まわせるなどというケースも在る訳で、その時々の経済状況や社会情勢に応じて、国民は最適と思われる選択をしているのでしょう。

金利上昇が起きるまでは、日本経済はこんな状態で生き長らえてゆくのかも知れません。



まとまりが無い内容ですが、雑感まで。

国民の幸福よりイデオロギーを大切にする人々・・・福島原発のタック漏水

　

■　起こり得ない事故　■

福島第一原発で発生した汚染水タンクからの漏水事故

＜引用開始＞

東京電力福島第一原子力発電所で汚染水１１０トンがタンクからあふれ出た問題は、弁の故障でなく、誰かが２個の弁を２回操作していたことが分かり、謎が深まっている。

　１回目は１９日午前、汚染水が満水の「Ｈ６エリア」のタンクへ向かうように流れを変え、２回目は同日深夜、正常な流れに戻していた。誰が、どのような理由で操作したのか。

　昨年秋に相次いだ水漏れは、汚染水が流れている配管を別の配管と勘違いして外したり、ホースをつなぎ間違えたりといった原因で起きていた。しかし、今回は、間違って問題の弁を操作してしまうような作業はその日、何も計画されていなかったという。東電がミスだけでなく、故意の可能性も排除できないでいるのは、このためだ。

　だが、東電によると、水漏れが１９日深夜に分かった時には、弁は二つとも正常な状態に戻っていた。２１日の記者会見で「ミスに気づいた作業員が隠蔽のため、弁を戻した可能性はないか」と問われた東電の尾野昌之・原子力立地本部長代理は「予断を持たずに調べたい」と答えるにとどまった。

（2014年2月23日10時36分 読売新聞）

＜引用終わり＞

１）　バルブは専用レバーを取り付けなければ回せない
２）　２回に渡り不自然な操作が為されている


この点を考えると、「故意」の可能性は捨て切れません。

■　原発の停止は法的には可能　■

原発を再稼動するか、それとも廃止するかの決定権は国民にあります。

政府や原子力規制委員会は、原発の再稼動が著しく国民の利益を損ねる事が決定的となった場合、電力会社の私有財産である原発の停止・廃止を実行出来ますが、一方で電力会社の被る損害は、国家が補填する必要があります。

もう一つの脱原発の方法は、国民が選挙などで脱原発の意思をハッキリと示す事です。ただ、国政選挙は単純な「ワンイシュー選挙」とはなり難く、組織票が結果を左右するので、はたして国民が脱原発を望んでいるのかどうかの判断は曖昧になります。

選挙によって脱原発が確定した場合にも、電力会社に国家が損害額を補填する必要があります。

■　イデオロギーの暴走　■

原発停止の永続化や、原発の廃止は民主主義の手続きで充分に実現可能ですが、その為には「原発が国民の幸福を損なう」という厳然たる事実や、あるいは「多くの国民が原発停止を求めている」という事実が必要になります。

現在の日本では、原発事故の記憶は風化しつつあり、火力発電の燃料の輸入コストが日本を経常赤字国にしている現状などから、少なからぬ国民が「原発再稼動も止む無し」という意見に傾いています。

この様な状況に「原発反対派」は焦りを覚えているはずです。

「とっても危険な状況や事故が発生すれば、国民が原発反対に傾く」と考えたとしても不思議ではありません。福島第一原発の作業員に反原発の活動家がもぐり込む事は多分容易でしょう。そして、活動家が今回の様な事故を起こす事も難しくはありません。

あくまでも仮定の話しですが、「反原発というイデオロギー」や「共産主義イデオロギーの成れの果ての反政府イデオロギー」が暴走する可能性は低くは無いはずです。

■　国家の利益は国民に犠牲を強いるが、イデオロギーの暴走も国民に不幸をもたらしてきた　■

戦争などは「個人の利益よりも国家の利益が優先された」結果発生します。その意味において国家の利益は個人の利益を犠牲にします。

一方で、この様な国家の利益に対抗するかに見えるイデオロギーも、過去に何度も国民に直接的な不幸をもたらしています。それは「テロ」と呼ばれる行為です。

「テロ」は圧倒的な力を持つ存在に対抗する「非対称な暴力」という対抗手段ですが、その犠牲は多くの無垢な一般人である事が多い。警備が厳しい要人や重要施設を狙うよりも、不特定多数の一般人の方がターゲットになりやすく、国民の恐怖を与え易いからです。

皮肉な事にテロによって彼らの目的が達成される事は少なく、むしろ国民の支持を失って行きます。かつての日本の過激派と呼ばれる人達が辿った道です。

■　モラトリアムを続ける原発行政　■

先日の大雪の日の８日、暖房電力の急増で東電管内は電力使用率が９５％に達しました。１月１５日も同様に９５％に達しています。この様に夏場に限らず、エアコン暖房が増えているので冬場で電力使用量は増大します。

原発が停止している現在、老朽化した火力発電所もフル稼働して電力会社は電力を供給しています。電力供給量がピークに近い上代で、老朽施設の何れかが何かの原因で停止した場合、一部地域で停電が発生するとそれが広域停電に発展する可能性があります。

平日に大規模停電が発生した場合、工場のラインが停止したりする事により発生する経済損失は非常に大きな額に上ります。これらの損害は電力会社に請求されますが、規模が大きくなれば補償しきれるものではありません。

この様な状況にある中で、政府は国民の反発の強い原発再稼動を強硬も出来ませんが、一方で電力の安定供給という観点からは原発の即時廃止も実施出来ません。「モラトリアム」な状態がベストだというのが政治的判断の様です。

■　時間が解決する問題　■

私個人としては、福島第一原発の事故原因は津波では無く、地震による配管類の断絶による冷却不能だと考えています。これは、作業員などの証言から推測したものです。

現在、各地の原発で防波堤を高くする工事などが実施されていますが、地震で配管が壊れるのであれば、福島第一原発の様な事故は大規模地震で再び起こります。ですから国家の信用という意味においては原発は再稼動するべきでは無いのかも知れません。

一方で、福島で今後明らかになって行くであろう放射線の人体に対する影響は、現在の過剰な防護基準がナンセンスである事を時間の経過と共に明らかにして行くでしょう。しかし、その結果が得られるのは、何十年後か後になります。

■　原発推進派と原発反対派の均衡点のモラトリアムを崩そうとするテロ　■

現状の「原発モラトリアム」状態は、原発推進派と原発反対派の両派にとって意外にメリットのある均衡点です。

私は現在の均衡を、あえて崩す必要は感じていません。経常赤字の拡大が「推進派」に背中を押すにせよ、効率的な火力発電システムの導入による原発依存脱却にせよ、日本の経済の状況を見なが決断する時間は未だしばらく残されています。

なんと無く「原発モラトリアム」状態で双方が納得している状況に我慢が成らない人達は少なからず存在します。その様な方の一部は、「テロ」という手段を選ぶかも知れません。

では、それが国民のメリットとなるのかと言えば・・・。

国民は移り気ですから、経常赤字の拡大が日本経済に悪影響を及ぼせば、「原発再稼動はやむを得ない」という意見に流れます。今回の事件がもし「テロ」であるならば、彼らの目的は「放射線や原発の恐怖を煽って「均衡」を破壊する事なのでしょうが、結果的には「モラトリアム」の強化に貢献している様にも思えます。


本日は福島第一原発のタンク漏水事故が「テロ」であるという妄想をたれ流しました・・・・