アパートを売却（３） 所有することの簡単さ

たまたま安い土地があった。駅から遠い住宅街の中の狭い土地だが、建蔽率、容積率が緩く土地面積いっぱいに広げた3階建アパートも十分建てられた。わけありで不動産業者に持ちこまれて売却が打診された土地で、驚くほどの安値で買えた。しかもその土地に、ある工務店が建物をずいぶんと安く建ててくれた。土地建物合計の金額の低廉さに、皆が「アッ」と驚いた。

（画像はすべてイメージ）


だからグロスの総利回り（＝満室時の家賃収入合計÷物件購入価格）は驚くほど高いものになった。関東の都市及び周辺地域のアパート中古物件を見ていると、この総利回りが10%を超えるものはあまりない。魅力的に見える物件になると、利回りは非常に低い。中には10%を超えるものがあるが、それはたいていかなりの築年数を経ているものだ。一方私のように土地を買うところから始める人が手にする利回りは、ものにもよるが、15%を超える高水準も十分可能である。



ではなぜアパートに投資したいと思う人々は中古なんて止めて、自分で新築しないのだろうか。どうも私には、中古を求める人々と新築を求める人々は概ね異種なようで、そこには緩い壁があり、両者間の裁定もあまり働いていないように見える。

中古については少なくとも近い将来の総収入がハッキリ見える。一方新築についてはそれがまったく見えない。自己資金を投入し、あるいは銀行から金を借りてそれを投資しても、新築アパートに入居者が入る保証はどこにもないのである。だから建物が多少いかれていようとも、利回りが低かろうとも、多くの人々は中古を求めるということなのだろうか。



私の場合、駅から遠いかなり安い土地にかなり安いアパートを建て、無事入居者も入り家賃も受け取り、まあ順調に行った方だろう。利回り的にも十分で、銀行からの借り入れは金額的にしれていたので、支払い返済額もしれていたので事業としては楽々だった。

入居者の方々も、安い家賃で新築のキレイな部屋を得て、バイクや自転車で通勤をする日々に満足だったのではないか。



因みに自宅や別荘と違い、家賃が稼げる事業としてのアパートには、銀行もホイホイお金を貸してくれた。全体のプロセスを経験してみて「金を借り過ぎないかぎりは、これ、誰でも儲けられる」と思ったものだ。実際、ヘンなモノを掴ませられなければ大丈夫なのだろう。



ということで、特に難しいことはなかった。何せ新築だ。建物のトラブルもない。