❝自己破産サラリーマン続出「新築ワンルーム投資」の驚愕真実❞在留外国人が低入居率時代投資の救世主！

不動産投資はやる前から事業が採算に合うか否かがはっきりしています。失敗のシグナルは買う前からすでに明確に表れているのです。いま、スルガ銀行の不正融資問題に端を発し、金融庁は全銀行に対して不動産投資の引き締めを行っている。
不動産業者はこのまま自社で持っていたらローン条件が厳しくなって売れなくなるのは目に見えているので在庫処分を始めている。ローンの条件も悪くなる一方だ。頭金もこれまで無しで買えたものが、2割、3割、4割と求められるようになっており、融資が付きにくくなると、今後、投資不動産価格は値下がりを迎えるでしょう。但し、改正入管法に伴い5つの区（新宿区、江戸川区、足立区、豊島区、江東区）の外国人の人口の増加が著しい。在留外国人の増加で不動産賃貸業も変貌しているようです。

ザックリ成功するには　❶で採算価格を計算し、❷には惑わされず、❸の価格以下で新宿区、江戸川区、足立区、豊島区、江東区を中心に購入

❶事業採算　　手残り　　=賃料収入-借入金利-税金-値下がり額

❷売り出し積算価格　　　=土地代+建築費+事業利益

❸資産価格　収益還元価格=年間賃料収入÷利回り

新築ワンルームは購入したその瞬間に価格が2割程度落ち、その後も毎年3％程度売却価格が落ちていくことを覚悟する必要がある。

　一方、築年の古い中古ワンルームは「価格200万円、表面利回り20％」などというものがあるが、これは新築時に比べ資産価値の下落が非常に大きかったことを意味し、賃料は比較的緩やかにしか下がらないために築年が進むに連れて利回りが高くなるのだ。

新築❷で買った人はほぼみんな損をしている。持っていても❶の採算式で賃料収入が返済額を下回るようでは、キャッシュアウトが年々膨らんでしまい〝借金無限地獄″株式信用取引での追証のようなものになってしまうのです。

以下抜粋コピー

現在、2018年度末の在留外国人数は273万1,093人となっており2017年末に比べ

17万人(8％)増加し既に過去最高となっています。

さらに今後も毎年15万人以上増え続け2050年には1000万人を超えると言われています。

これは神奈川県の全人口数に相当する数字ですね。

国籍別の人口数をみてみると従来は中国や朝鮮系の方が多いようでしたが

近年では東南アジアを中心に在留する方が増えています。

(1)　中国　　　　　　７４１，６５６人 (構成比２８．１％) (＋　１．５％)
(2)　韓国　　　　　　４５２，７０１人 (構成比１７．２％) (＋　０．５％)
(3)　ベトナム　　　  ２９１，４９４人 (構成比１１．１％) (＋１１．１％)
(4)　フィリピン　　　２６６，８０３人 (構成比１０．１％) (＋　２．４％)
(5)　ブラジル 　　　 １９６，７８１人 (構成比　７．５％) (＋　２．８％)
(6)　ネパール　  　　　８５，３２１人 (構成比　３．２％) (＋　６．６％)

※法務省法務省入国管理局：平成３０年末現在における在留外国人数について　より抜粋


また今年の年4月より、外国人在留資格に「特定技能」が導入されました。

新しい在留資格で、深刻な人手不足と認められた14の業種に、外国人の就労が解禁されました。

制度が始まったばかりで、まだ整備しなければいけない問題は多くあるようですが

特に今回の制度においては地方における外国人の労働の流入が期待されており

従来の東京・大阪のみならず地方都市でも昨年対比300％越える外国人在留者が増加しているようです。

私自身、全国の様々な県の賃貸管理産会社を回らせて頂いておりますが、

地方の工場地帯でこの１～２年で外国人の入居が一気に進み

短期間で入居率がで5％以上、上昇したというエリアもありました。

賃貸住宅のオーナーにとっては、低入居率時代の救世主になりうる

存在になって来ているのではないでしょうか。