１世帯の金融資産、3.4％増の1798万円 過去最高に

　総務省が19日発表した2014年の家計調査「貯蓄・負債編」によると、１世帯が持つ貯金や株式などの金融資産額の平均値は13年比3.4％増の1798万円だった。比較可能な02年以降、２年連続で過去最高を更新した。




　調査は２人以上の世帯が対象。金融資産の内訳は株式や債券など有価証券が13年比4.6％増の251万円だった。株式の時価が高まり、保有額が膨らんだ。その他では、定期預金が4.7％増の758万円、普通預金が6.7％増の380万円だった。総務省は「預金が増えた理由は分からない」としている。賃上げで増えた一時金や毎月の給与の一部を預金に回した世帯があるとみられる。

　世帯別にみると、勤労者世帯は13年比3.7％増の1290万円だった。世帯主が60歳以上で無職の高齢無職世帯は0.4％増の2372万円だった。

　きわめて高額の金融資産を持つ一部世帯の影響で全体の平均値は上がる特性がある。金額の低い世帯から高い世帯への順に並べ、ちょうど中央の値である中央値でみると、14年は1052万円だった。13年比2.8％増だった。

　一方で、１世帯あたりの負債額は13年比２％増の509万円だった。負債額のほとんどは住宅ローンで、総務省は「消費増税前に住宅ローンを組んだ人が多かった」とみている。

危ない？ワンルーム投資は本当に儲かるのか 経験15年のベテランが明かす「勝利の鉄則」

　投資目的でマンションやアパートを購入する人が増えている。投資用ワンルームマンションの設計・開発を手掛けるアーバネットコーポレーション(東京都千代田区)の服部信治社長は、「投資用ワンルームはこれまでも安定的に売れていたが、特に2年ほど前から引き合いが強くなった」と語る。

　アーバネットは開発した物件を販売会社に卸しており、直接販売するわけではないものの、購入層として目立つのが公務員や看護師、自衛官など安定収入がある層と、30代を中心とした若い世代という。特に最近は若い世代の購入が増えており、新卒から入社2～3年で購入に至るケースもある。


　不動産投資で「負けない」戦略

都心で次々と立ち上がる再開発プロジェクト。マンションでは価格上昇が郊外にまで及び始めた。この活況はどこまで続くのか。全40ページで迫りました。© 東洋経済オンライン 提供 週刊東洋経済5月23日号（18日発売）の特集は、『不動産 マンション… 　いずれも「将来の年金代わりと考えて投資する人たちが多い」(服部社長)。今すぐ不動産から収益を上げようというよりも、不動産から得られる家賃収入を将来の年金の代わりにしようという発想だ。若い世代の増加は、将来不安の表れともいえる。

　理由はほかにもある。歴史的な低金利だ。一般的に不動産の投資用ローンは、自宅用の住宅ローンよりも高い金利が要求される。それでも現状では、年収500万円以上あれば2％台の金利で融資を受けられることが多い。日本政策金融公庫が提供する事業性融資の場合、10年固定で金利が1.4～2％(担保提供がある場合、金利は5月11日現在)になる。

　不動産投資に成功する秘訣は何か。ここで不動産投資に成功する2人のベテランを紹介しよう。2人とも投資歴は15年程度、都内を中心に複数のマンションを保有する。

　■Aさん(都内在住、50代)

　Aさんは15年ほど前、東京・世田谷のマンション購入を皮切りに不動産投資を開始した。世田谷の物件は述べ床面積40平方メートルほどの1ＬＤＫ。借り手はすぐ見つかったものの、駅から徒歩6～7分と立地条件がイマイチだったため、毎月の家賃だけで借入金の金利返済を賄えない状態が続いた。ただその不足額も「月の飲み会を1～2回減らせばいい程度」(Aさん)で傷は浅かった。

　この経験からAさんは、「その駅の勝ち組に投資する」という鉄則に至る。駅からの距離だけでなく、その間にワンルームマンションがどれだけあるかが重要で、「最寄り駅から最も競争力のある物件に投資する」(Aさん)。これをもとに徐々に物件を増やし、現在は都内に4物件を保有している。


　「自分でも住みたい」物件にせよ！


　Aさんにはほかにもマンション投資の鉄則がある。投資は1件あたり3000万円までが目安。さらに「自分でも本当に住んでみたいと思うところに投資する」(Aさん)。購入を決める前、週末を使ってその物件に寝泊まりしてみる。

　たとえば一人暮らしで世話になることが多い弁当屋やコンビニエンスストアなど、その物件の周辺にはどんな店があるのか。実際の生活を自身で体験するのだ。そして大手企業の単身赴任者、通勤に便利な企業の従業員、20代OLなど、その物件の具体的な借り手がイメージできれば購入OKだ。

　「不動産投資は自分でコントロールできることが多い。どの物件を選ぶか、借り入れの返済額を何年で設定するかなど、重要な変数を自分で設定できる」(Aさん)。これまでの投資額は1億円程度になり、毎月の収支もプラス基調。税金対策もあり、今後も投資を増やす考えという。

　■Bさん(都内在住、50代)

　元金融マンであるＢさんは、不動産投資の魅力を次のように語る。「不動産の物件は一つひとつが異なっていて、価格や家賃は物件次第で決まる。そして空室になることだけを気にしていれば、株のように日々相場を気にする必要はない」。

　Bさんは都心の駅近物件を中心に投資する。原則、東京のJR山手線、都営大江戸線の内側で駅から徒歩5～10分までの条件が目安だ。不動産が底値に近かった2000年に投資を始めたこともあり、購入した都心物件はすべて含み益になっている。現在は都心に20室近いワンルームマンションを保有している。

　Bさんには「負けない戦略」がある。それは物件を持ち続けることだ。売却を前提に不動産を購入すれば、物件の価格をいつも気にしていなければならず、売却するタイミングで損をすることがある。しかし、物件を持ち続ければそうした心配はない。逆に言えば、自分が持ち続けても良いと思える物件に絞って投資する。


都心で次々と立ち上がる再開発プロジェクト。マンションでは価格上昇が郊外にまで及び始めた。この活況はどこまで続くのか。全40ページで迫りました© 東洋経済オンライン 提供 週刊東洋経済5月23日号（18日発売）の特集は、『不動産 マンション… 　さらには、投資用ローンでも住宅ローンと同様に、加入条件のいい団体信用生命保険に入れることを利用する。Bさんの場合、相続の際に残るであろう借入金の半分程度は、団信によってカバーされるようになっている。

　Bさんは不動産投資の土地部分はできれば自己資金で賄いたいと考えている。ローンを組んで購入すると利息分は経費として認められるが、土地に関する利息分は経費として認められないためだ。借入金がその利息の経費計上が認められる建物分だけになっていれば、リスクに対する許容度が高まる。「資金計画を作る際は、空室が出ることなど最悪のケースを必ず想定する」(Bさん)。

　業者として付き合うのは、仲介会社のトップセールスマン。優先的に物件の情報をもらえるし、いい相談相手にもなってくれる。購入する物件は新築であることが多い。本当にいい中古物件は市場に出る前に業者が押さえてしまっていることが多く、新築ならば他の投資家と同条件で買うことができるからだ。

　今ではBさんのもとには「もっと安い金利でお貸しします」といった銀行からの融資提案が多くくる。しかしBさんはあくまで自分の投資ポリシーを貫くつもりだ。


　投資利回りは2005年以来で最低



　現状ではワンルームマンション投資に過熱感が出ている。2013年以降、全国のワンルームマンションの価格は上昇が続いており、表面利回り(物件価格に対する年間家賃の割合)は8.91％と2005年以来で最低を記録している(不動産投資の情報サイト「健美家」のデータ)。マンション投資の動向に詳しい、東京情報堂の中川寛子氏は「表面利回りは12～13％が理想。価格的に買い時とは到底思えない」と話す。

　これからマンション投資を検討する場合は、将来の年金代わりのつもりが足かせにならないよう、十分に注意する必要がある。特に今後の金利上昇には要注意だ。自分なりの投資ルールを明確に決めたうえで、じっくり物件を見極めたい。