【弁護士に聞く】弁護士に頼らず、敷金を満額返してもらう方法

賃貸アパートやマンションの退去時に敷金が満額返金されず、不満に感じている人は多いと思います。でも、よく聞いてください。基本的に敷金は満額返してもらえるんです！

住んでいる間に部屋をひどく汚したわけでもないのに「清掃代」などの名目で差し引かれてしまうことは少なくありません。場合によっては支払済の敷金だけでは足りないとして、逆に追加で費用を請求されてしまうことすらあります。

例を挙げると、敷金として16万円を入居時に支払ったにも関わらず、大家から「たくさん汚れがあるので、次の方が入居するための清掃費や修繕費が24万円かかります。追加で8万円お支払い下さい」などと言われてしまうことがあります。

このようなトラブルは弁護士に依頼せずに解決することも可能です。ご自身でできるだけ多くの敷金の返還を実現する方法について書いていきます。

■まずは見積書をよーくチェック！
敷金の返還については大家や管理会社側から金額の見積書が出ます。まずは見積書をよく読んで修繕費・清掃費として計上されている項目を確認して下さい。

修繕費・清掃費としてご自身が負担することに納得いかない項目がある場合、そもそもあなたの主張が妥当かを確認する必要があります。また、あなたの主張が正しいことを客観的に根拠づける資料が必要です。

そのような場合に確認する適切な資料として、国土交通省の「『原状回復をめぐるトラブルとガイドライン』について」があります(http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000020.html)。

もし、計上されている項目について、ガイドライン上貸主が負担すべきとされているような場合には、ガイドラインの内容を貸主に主張して敷金を全額返還してもらうように要求しましょう。

■内容証明郵便を送付！ それでもダメなら少額訴訟!!
もし話し合いが難しければ、敷金返還請求を内容証明郵便で送付してみましょう。

内容証明郵便はパソコンでも手書きでも作成することができますが、1枚520字以内で、横書きの場合、1行20字以内、1枚26行以内で作成すべきとされています。

また、内容証明郵便は会社名などの固有名詞を除いては、基本的に日本語(漢字・ひらがな・カタカナ・数字)で書かなければならないので、この点も押さえておきましょう。

構成は以下の通りです。

1. 賃貸借契約の事実の確認
2. 賃貸借契約の事実と見積書記載の内容
3. 見積書に記載されている内容が国土交通省のガイドラインに違反している旨の記載(複数の場合あり)
4. あなたの請求する敷金返還額

もし、内容証明郵便を送っても請求した敷金が返還されない場合には、少額訴訟をしましょう。

少額訴訟というと、「え！ 手続きがめんどくさい上に費用がかかるんじゃないの？」と思われる方もいらっしゃるでしょう。しかしそんなことはありません。少額訴訟は一人で費用も安く簡単に利用することができます。お近くの簡易裁判所に行ってやり方を聞いてみれば比較的簡単に訴えることができます。

少額訴訟は60万円以下の金銭の請求に限られますが、訴状を出してから1～2カ月後に審理が開かれ、原則1回で判決が出るので、すぐに敷金を取り戻すことができます。手数料は上限の60万円でも6000円です。

2015年「上場ゴール」選手権優勝は？

　昨今、株式市場に多くの新興企業がＩＰＯ（新規株式上場）を果たしている。上場のために業績が作られて、その後は業績不振に陥り株価も低迷し、創業者、ベンチャーキャピタル、幹事会社だけが儲けるという「上場ゴール」という言葉をよく見かけるようにもなった。経済誌などでも一般的な用語として使われるようになっているが、まだ明確な定義自体は存在せず。売り出し額の大きさ、業績悪化（もしくは未達）、株価下落という要素を兼ね備えていればいいのか。2015年の上場株を振り返って、最も上場ゴールだった株がどこかを見てみたい。

　まず、日本取引所グループによると、東京証券取引所へのＩＰＯ数は次のとおりとなる。12年から毎年、増え続けてアベノミクスのご時世で多くの株がデビューを果たした。

2010年　22
2011年　36
2012年　46
2013年　54
2014年　77
2015年　95



上場ゴール

　ただ、会社数が増えれば増えるほど、無理にゲタを履かせているのではないかというものが出てこないわけではない。今回の調査対象からは外れるが、2014年に東証マザーズに上場したゲーム会社のｇｕｍｉは、上場からわずか3カ月も経たないうちに業績予想の下方修正を発表したことで投資家や市場関係者に失望を与えた。この時には上場ゴールという罵声がインターネット上でいっせいに浴びせられたことは記憶に新しい。

　同社の國光宏尚社長による「時価総額8兆円」という大風呂敷も、一気に失笑の的になった。投資家の間でも、上場ゴールに目を向けるきっかけを作ったことになる。

　では、2015年の上場ゴール選手権だが、マスコミやインターネット上で騒がれたのが、Ｇｕｎｏｓｙならば、規模が大きすぎて騒がれなかったのがツバキ・ナカシマだろう。

・日本スキー場開発　　　　日本駐車場開発　56万株　18億3904万円

・Ｇｕｎｏｓｙ　　　　　　木村新司　　　　210万株　　29億3664万円
　　　　　　　　　　　　　福島良典　　　　5万株　　　7600万円　　　

・イトクロ　　　　　　　　山木学　　　　　169万株　　30億76万円
（後日27万3900株を市場外で処分　4億8633万円分追加）

・ツバキ・ナカシマ　　　　近藤高規　　112.48万株　　16億8720万円
　　　　　　　　　　　　　インタートラストコーポレートサービス　8507万株　127億6140万円

　左から上場企業名、売り出しに掛る創業者株主、売却株数、売却額となる。この中で最も大きいのが、最後に挙げたツバキ・ナカシマに登場するＰＥ系インタートラストコーポレートサービスだ。発行済み株式の90％以上を保有している形だから、ここの意向が強い。

　ツバキ・ナカシマは鋼球の世界的優良企業として広く知られているが、一度は野村証券系の投資ファンドによって非上場化し、株式がセカンダリー市場で米プライベートエクイティのカーライルに90％以上の株式がわたったという事情がある。自然とイグジット方法を模索することになり、売却か上場かという有力な選択肢は上場ゴールを作り出す背景があった。今回はその約半分を売り出した。今後、残りの半分をどう売却するのか？　潜在的な売り圧力を持つ存在で在り続けていく。


◆ツバキ・ナカシマの非上場化から再上場まで◆

2007年1月　野村証券系ファンド「ＮＰＦ」が1046億円で買収しＭＥＢＯで非上場化

2011年3月　米系ＰＥカーライルがセカンダリーにてで387億円で買取

2012年9月　再上場申請を東証に行う（後に取り下げ）

2014年11月　1株あたり178.85円の配当実施を決定、総額で70億円

2015年12月　東証に再上場を果たす

　事業も財務も両面で超優良企業として知られていたが、突然の非上場化、さらには8年ちょっとでの再上場は不可解ではある。非上場化の狙いを会社は、海外生産と流通拠点を整備することだとしており、そのパートナーにカーライルグループを選んだとのことだ。イグジットとして再上場は有力な選択肢に入っていたことだろう。途中経過は非上場化していることもあるが、かなり複雑だ。それでも最終的には、カーライルと、創業家出身でシンガポール在住の近藤氏が16億8720万円ほどの売却益を得た。

　業績も一見すれば伸びているように見えるものの、会計が日本式からＩＦＲＳに移行しており、のれん償却をする必要がないために、実質的には間引いて見る必要がある。不可解な非上場からの再上場となったが、ＰＥと創業家はしっかりと利益を確保した。

　Ｇｕｎｏｓｙは、シンガポール在住のシリアルアントレプレナーの木村良司氏が29億円以上を売り出し。共同創業者でもあり、昨年の赤字決算の発表と役職の退任時期が近かったために憶測を呼んだ。ｇｕｍｉ以来の上場ゴールではないか、との指摘が出たが、ツバキ・ナカシマととはスケールが違う。

　日本スキー場開発は、日本駐車場開発の子会社からスタートし、いわゆるスピンオフ上場となる。株価こそ下落しているが、上場後の業績推移は底堅い動きをしている。

　イトクロは創業者山木学氏が約35億円分の保有株売り出しを行い、個人の金額としてはかなり大きい。メニコンの田中英成社長の80万株、13億3600万円よりも遥かに大きい。上場後も業績は上がっており、株価も上昇している。創業利益も得ているものの、また新たな飛躍のきっかけにつなげているようだ。

　上場ゴールとは、時間軸をいつまでにするかが難しく、いつの時点と比較するかで変わってきてしまう。

　また、他で目立った所では、リッチメディア、ネットマーケティングが上場申請を取り下げている。後者は創業社長が約7億円の売り出しを行う予定だった。そのままＩＰＯをしていれば、上場ゴールになりそうな勢いだったが、取り下げで難を逃れた。

　有名人としては、テラスカイには、お笑いタレント「厚切りジェイソン」として有名なダニエル・ジェイソン・デビッド氏の名前があり、1万1380株を保有している。ジグソーはＡＫＢ48グループ総合プロデューサーの秋元康氏が1万1000株を保有している。アップバンクの人気ユーチューバー、マックスむらい氏は8万7000株を9604万円で売り出している。