住環境問題で近所と争いを起こす人

横浜市港南区日限山4丁目で宅地細分化問題を起こした土地所有者を調べてみるといくつかの共通点が観察されます。

問題となっている宅地細分化の典型例は、1区画が200㎡以上とそろっている住宅街で250㎡ちょっとの土地を2分割し、125㎡ちょっとの敷地2面にすることです。
合法ですが、近所は怒ります。
近所は住環境を重視し、建築協定に従って宅地細分化を行わず隣地境界線から住宅の壁を1ｍ以上離すことを守ってきたからです。
敷地が125㎡ちょっとの場合、敷地が狭いため住宅の壁を隣地から50ｃｍしか離していない総二階が多いので隣家から見るとすぐそばに高い壁が出来た感じになります。
自分は1ｍ以上離しているのに不当だと近所が怒ることは当然です。

近所が怒っても平然と宅地細分化をする土地所有者は次のような特徴を持っています。

1. 金銭欲が非常に強い。
2. 町の住環境を軽視している。
3. 近所づきあいをしないか、近所との関係が悪い。

彼らは近所の反対に会うのが嫌ですから近所に言わず、三井のリハウスのような狭小住宅重視の不動産仲介業者を利用して宅地を2分割条件で高く買ってくれる住宅建設分譲会社に売ってしまいます。
そして事が知られて近所が反対すると、土地は売ってしまったから自分は関係ない、文句があるなら仲介業者か分譲会社に言えと言います。

仲介業者や分譲会社は土地所有者と契約してしまっていますから全力で計画を進めます。
特に分譲会社は高く買っていますから損したくないと思います。
合法だ、妨害するなら裁判に訴えると言って近所の反対を排除します。
近所は裁判を恐れ、反対運動を続けることは容易ではありません。

したがって町の住環境を保全するには近所から孤立する人をつくらないことが重要です。
小さな問題で隣人の悪口を言い、関係を悪くしてしまうことが多いのですがこれはいけません。
ちょっと我慢し、関係をよくすることを考えるべきです。
目と目があったら挨拶し、何でもいいから雑談をし、家を長く留守にする時はその予定を伝え、帰ってきたらちょっとお土産を渡して留守の間ご迷惑をおかけしたと挨拶するような工夫努力が必要です。
助け合いができるような関係になれば理想的です。

奥さんどうしが関係があるだけでは不十分です。
曲者（くせもの）はご主人です。
ご主人どうしの関係が重要です。
宅地の売却についてはご主人が支配的であることがほとんどです。
ご主人が近所づきあいがないと、近所の気持ちよりお金となってしまいます。

宅地細分化問題で近所を怒らせる人は社会性がないと思いますが、問題を起こされる近所にも配慮が足りないことがあります。

対策として近所の助け合い運動をやるといいと思います。
これは宅地細分化防止に有効と思います。

(注）最近、4丁目の中の宅地細分化賛成という人とお話しをしました。
すると、お話しの中でふとその人は自分の近所は全然近所の助け合いが行われていないとぼやきました。
つまりこの人は近所から孤立していることがわかりました。
このような状態では近所に配慮する気持ちは持ちません。
この人が宅地細分化賛成になるのはむべなるかなと思いました。
この人が近所の助け合いを重視することが望ましいのですが、この人の近所の人も近所の助け合いを重視する必要があると思います。

自治会の住環境保全活動

横浜市港南区日限山（ひぎりやま）4丁目には西洗（にしあらい）自治会があります。
宅地造成される前はこのあたりは西洗と呼ばれていたそうです。
馬洗川という川が東側をながれているので、その西にあるから西洗か、丘陵で西風が非常に強いから西洗か、どちらかでしょう。
そこで西洗自治会と名づけました。

（注）隣りの日限山3丁目には港南プラザ自治会があります。

西洗自治会誕生当時、自治会の機能はまだ不十分でした。
一方、住環境問題については、京急は、分譲時から、つまり最初から建築協定をもって保全する考えで出発しました。
この辺の事情が関係したと思いますが、京急主導で隣りの3丁目もカバーする形で日限山3・4丁目建築協定運営委員会が設立されました。

この運営委員会は港南プラザ自治会と西洗自治会と深い関係をもってつくられたのですが、両自治会が管理するのではなく、自主運営が認められました。
ところが、町の中に、つまり自治会の中に建築協定区域外があったことと、建築協定は脱会できることがいろいろ深刻な問題を生むことになりました。
しかし、自治会としては住環境問題は原則運営委員会に任せる姿勢をとりました。

（注）一度だけですが、横浜市が4丁目周辺の市街化調整区域を大規模な公園墓地にする計画を進め、その1画を久遠寺という宗教団体が墓地に造成する計画が具体的になったとき、この問題は建築協定運営委員会にとって大きすぎたので西洗自治会が墓地反対委員会を編制し、各班から1名委員を出してもらって自治会を上げて反対運動を行いました。残念ながら久遠時の墓地造成を防ぐことができませんでしたが、幸いにも横浜市の公園墓地計画は流れ、代りに現在の広大な自然・農業公園である舞岡公園が誕生することになりました。これは西洗自治会の住環境保全運動の歴史において記念すべき最大の出来事です。

現在西洗自治会には生活環境部があります。
本来ならば西洗自治会役員会あるいは生活環境部が町の住環境問題を扱うべきですが、役員は住民が1年交替で務めています。
班が28ありますが、まず班は当番制で住民から班長を出します。
班長が自治会のいろいろな役を分担します。
自治会長は原則班長の中から互選します。
自治会長の仕事は忙しいですから自治会長を出した班はもう1名班長を出します。
1年交替ですから解決が容易ではない住環境問題を自治会役員会あるいは生活環境部で扱うことは無理があります。

しかし建築協定運営委員会の機能に限界があることがわかりましたので、3・4丁目両自治会は、2007年、日限山3・4丁目まちづくり協議会を設立し、3・4丁目の町の住環境保全方法の検討を委託しました。
ところがすでにブログで書きましたように残念なことにまちづくり協議会は住環境保全に有効な方法を打ち出すことができないまま活動を終了すると言い出しました。

町の住民の大半は住環境保全重視です。
すぐ自治会および町の人々は真剣に次の対策を講じなければならない段階に入りました。

ブログ名を変更しました

ブログの表題を「町のことを考えよう」から「日限山4丁目日記」と変えました。
町という表題ではちょっと一般論のようですので、横浜市港南区日限山4丁目の住環境問題を具体的に論じるブログであることを明確にしたいと思います。

4丁目の問題は全国の町の問題であるかもしれません。
住環境にご関心をお持ちの全国の方々にご参考になるようにできるだけ具体的に書いていきたいと思います。

個人の言動が問題になる場合がありますが、個人名をブログでは書くことはできませんのでご容赦ください。

ただし誰の言動か周知になっている場合は個人名を出すことがあります。
たとえば横浜市長が住環境問題に関連して公の場で言ったりした場合は林文子横浜市長は何々と言ったとか何々をしたというように書きます。

4丁目の住環境保全運動は一つの時代が終わり、新しい時代に入りました。
つまり初代(今は老人）の世代ではなく若い人々の世代が真剣に町の住環境を考えるべき時代に入りました。
初代は今のよき住環境を子孫に残すことに協力すべきと思います。

それではよろしくお願い申し上げます。

宅地細分化阻止に成功した例

横浜市港南区日限山4丁目に250㎡ちょっとの敷地を持ち、家を建てて長年住んでいた人がいました。
この人が4丁目から転出し、土地を売りに出しました。
その時に利用した不動産仲介業者が三井のリハウス上永谷店でした。

三井のリハウスは三井不動産系列の会社ですが狭小住宅の仲介で有名です。
仲介と言っても単なる仲介ではありません。
住宅建設分譲会社と提携して狭小住宅を積極的に展開している会社です。

そのやり方は、宅地を売りたいという人がいますと、細分化可能な宅地の場合、宅地細分化を勧めます。
1区画で売るより高く売れる、早く売れると提案します。
売り手は高く早く売れた方がいいですから三井のリハウスの提案に乗ります。
つぎに三井のリハウスはこの宅地を提携している分譲会社に紹介し買ってもらいます。
分譲会社は宅地を細分化して狭小住宅を建設し分譲します。
この狭小住宅販売を三井のリハウスが仲介します。
宅地の売り手も三井のリハウスも分譲会社も収益を上げるなかなかの戦略です。

しかし、狭小住宅は総二階で隣地から外壁が50ｃｍしか離れていず、庭なしということが多いため、草木のある空間が減り、住環境にはよくありません。
住んでみるとわかりますが狭小住宅は若い人にとっても住みにくい住宅です。
狭小住宅が密集しますと、火災の場合、延焼しやすく危険です。

さて上記の転出した人はこの三井のリハウスの提案に乗りました。
(注）最初から三井のリハウスがそういうことをしていることを知っていて仲介をここに頼んだとも言われています。

この情報が日限山3・4丁目まちづくり協議会を通して近所に伝わりますと近所はすぐ立ち上がり、まず班の反対署名を集め、転出した人、三井のリハウス、分譲会社と交渉を始めました。
引っ越したとはいえ、この人は4丁目に長年生活した人です。
近所は自分達の気持ちを汲んでくれると期待しました。
しかし駄目でした。
引越し先を苦労して探し訪問して何時間も待ってやっと会ってもらえたのですが、近所のお話しは聞かず、班の反対署名も受け取りませんでした。
近所づきあいが悪い人だったのでしょう。

三井のリハウスは、合法である、町の住環境より自分の顧客（不動産の売り手、買い手）の方が重要と主張しました。

分譲会社の社長は、近所が班のみならず4丁目を上げて反対運動を行うことを知り不安を感じたのでしょう、近所の代表に会いました。
近所の動向を探り、妥協できないかと思ったのでしょう。
この頃近所は班の反対署名に続いて4丁目全体の反対署名を集めていました。
近所の代表は反対運動を続けると言いました。
社長は訴訟になると言いましたが、代表は覚悟していると言いました。

近所は住環境保全を訴える大きな看板やポスターを自分達のフェンスにたくさん掲げました。
また近所は横浜市港南区、さらに横浜市の関係部署に当たり、住環境保全を求める陳情書を提出しました。

近所にとって緊張の日々が続きましたが、やがて三井のリハウスがまちづくり協議会に分譲会社は手を引くと言ってきたと連絡してきました。
分譲会社は大規模な反対運動が起こるような土地は買えないという理由で契約を破棄したそうです。
訴訟になると実は分譲会社にいろいろな不利益が生じるからでしょう。

一方、転出した人は文書で妨害を続けるなら訴訟を起こすと近所の代表に通告してきました。
訴訟を起こすと言って大規模な反対運動を押さえ込み、宅地細分化条件で宅地を売却できるようにしたかったのでしょう。
近所の代表は、町の人々が住環境を守ってきたこと、その結果として現在の美しい町があること、現在の住環境を保全することは言ってみれば4丁目にとって慣習法のようなものであること、そのほか狭小住宅の問題点を裁判所で訴えることにしました。

転出した人は三井のリハウスに宅地細分化条件で買い取る別の分譲会社を探せと指示しましたが、反対運動が大きくなった土地にあえて手を出す分譲会社はありませんでした。
転出した人はとうとう1区画のままでも売れるなら売ってほしいという考えに変わり、やがて1区画で買う普通の人が現れ、こうして近所は宅地細分化を防ぐことができました。

町の住環境保全の歴史の概略

私は1972年京急から現在の横浜市港南区日限山4丁目の中の分譲地を買いました。
そのとき住宅地区建築協定書なるものを提出させられました。
協定の目的は敷地、建築物の構造用途および形態を協定し、住宅地としての環境を高度に維持、増進することとありました。
またこの協定を運営するため委員会を設置することになっていました。

この建築協定では外壁から隣地境界線までの距離は1ｍ以上となっていました。
家を建てるとき私は距離を1ｍとして建築確認申請を出しました。
すると横浜市は1.5ｍとせよと行政指導してきました。
当時の横浜市は町づくりについてロマンを持っていたことがわかります。

やがて町に住民による日限山3・4丁目建築協定運営委員会が設立されました。

町に大きな問題が発生しました。
4丁目の北東部大通りに面した商業区域と称されていた区域に3階建ての大きなアパートが何棟も建つ計画が持ち上がりました。
早速近所の人々と委員会は反対運動を展開しました。
4丁目の住民はみんな反対署名に協力しました。
しかしアパートは建ってしまいました。
この商業区域は建築協定区域外でした。
また4丁目の中にはほかにも建築協定区域外があり、そこには建築協定の効力が及ばないことがわかりました。

この大きなアパートに限らず建築協定区域外ではアパートや外壁後退距離が短い戸建住宅の建設が行われました。
近所から反対の声が上がるのですが、建築協定区域外ですから委員会はどうすることもできませんでした。

そのうちにもっと大きな問題が発生するようになりました。
建築協定を脱会する人が出始めました。
すぐ委員会、自治会および住民は建築協定の限界を悟ればよかったのですが、問題の深刻さに気付かず、建築協定で町の住環境を守るという考えに執着しました。

やがて建築協定区域外だけでなく、建築協定を脱会した人の土地で宅地細分化が起こり始めました。
外壁が隣地境界線から50ｃｍの庭なし狭小住宅が建つようになりました。
近所は反対し、委員会も反対運動に協力するのですが、土地所有者あるいは不動産会社から合法である、裁判を起こすと言われると近所は訴訟を怖れ宅地細分化を阻止することができませんでした。

ここに至ってやっと委員会、自治会および住民は建築協定では4丁目の住環境は守れないと悟りました。
しかし町ができてからすでに30年以上が経過していました。
住民の大半は依然住環境重視ですが、一方で宅地細分化に賛成あるいは反対しないという人が増えていました。
そこで町の住環境問題を委員会マターとせず、自治会マターとすることを決め、2007年、3丁目、4丁目の自治会は日限山3・4丁目まちづくり協議会を設置しました。

協議会は、住環境を保全するいろいろな方法を検討し、地区計画を提案し、住民の大半の支持を得たので地区計画にしぼって案を出し、住民説明会、アンケートなどをとりながら案をつめてきました。

そして5年以上の準備を終わりましたので今年2月から3月にかけて全地権者を対象にして地区計画賛成反対の最終アンケートをとりました。
ところが驚いたことに地区計画反対に比べると賛成が圧倒的に多かったのですが、実に26％の未回答、2％の白紙回答が出てしまいました。
協議会に原因を聞くと、連絡が取れない地権者が大勢いた、最終アンケートでは行政から突然指導を受け、住宅所有権者にもアンケートを出した、つまり地区計画案の説明が不十分だったとのことでした。

どうして説明不十分な状態で最終アンケートをとったのでしょうか。
5年以上も準備をしてきたので結論を急いだのでしょうか。
協議会の失敗でした。
協議会のメンバーのご苦労を思うとあまり批判できないのですが、最終アンケートをとる段階ではなかったと思います。

横浜市も自治会も指示を誤りました。
協議会に地権者、住宅所有権者に対する説明が不十分であるから最終アンケートをとるのは危険と指示すべきでした。

4丁目としては住環境悪化を防ぐ有効な方策を考えなければなりません。
まずは住環境を重視する人々が再結集することが大事です。
有志の工夫努力団結が大切です。

自治会は役員が1年で交代しますからやはり活動の中心は住環境を重視する人々の中の有志です。
自治会とよく連携を取りながら住環境保全活動を展開するべきです。
横浜市に対する働きかけも必要です。
市は住環境に対するロマンを失ったと言われていますが、そのままではいけません。
市が町の住環境を重視するようになることは非常に重要なことです。

工夫努力団結があれば住環境を軽視する土地所有者、不動産業者に対抗して住環境を保全することができます。

次のブログでは4丁目で宅地細分化を防いだ事例をご紹介しましょう。

横浜市港南区日限山4丁目の特徴

1972年京急が開発した大規模宅地造成地（京急ニュータウン港南）の南西部に位置します。
第1種低層住居専用地域と第1種住居地域と第2種中高層住居専用区域からなりますが、第1種低層住居専用地域が中心です。

北側は戸塚区南舞岡の町と港南区日限山2丁目の町です。
東側が港南区日限山3丁目の町です。
そして西側には広大な舞岡公園、南側には広大な市街化調整区域が広がっています。

最寄の駅に出るにはバス利用となりますが、住環境としてはすぐれた所です。
開発当初、京急にも横浜市にも町づくりのロマンがありました。
住民もそのロマンを共有しました。

しかし40年も時が流れますと、当時のロマンはちょっと風化し、住民の中にも住環境よりお金というような人が現れるようになりました。

しかし大半の町の人々はロマンを失わず、住環境重視です。
どうやって現在の素晴らしい住環境を保全するか、これがこの町の課題です。

次のブログではこの町の住環境保全の歴史の概略を書きたいと思います。

町の住環境保全に問題発生

横浜市港南区日限山4丁目ですが住環境保全に問題が生じました。

このブログは町の中に起こった具体的な宅地二分割問題が解決してからお休みしていたのですが、住環境悪化の危険性が高まりましたので再開して皆様とご一緒に住環境問題を考えたいと思います。
よろしくお願い申し上げます。

前回同様団体名はそのまま書きます。
しかし個人名は出しません。

このブログの目的は町の住環境保全です。
住環境を軽視する土地所有者や不動産会社から町を守ることです。

町の大半の人は住環境保全に賛成です。
住環境重視の人々は団結して町の住環境を守りましょう。