アメリカ住宅問題に二番底は来るのか？

筆者がずっとトラッキングしているケース・シラー住宅価格指数が６月度で、全米２０地区のうち、何と１８地区で前月比で価格を上昇させました。まだ下落が続いているのはバブルに浮かれすぎたラスベガスと、自動車産業の凋落が著しいデトロイトの２地区だけです。

これに加えて、中古住宅販売も年率で７月は５２４万件にまで増え、もう住宅市場は底打ちしたとして、株価もこれに大きく反応しております。

今日のテーマは、これで果たしてアメリカの住宅問題が解決に向かっていると言えるのかどうかです。そのためには、最初にいくつかの事実を数字で確認しておきたいと思います。

■良い兆候を見せている数字：

１．アメリカ人の平均年収６４０００ドルで、第２四半期に売り出された住宅の７２．３％は購入が可能。２００８年第２四半期では、これが５５％でした。（ＮＡＨＢとウェルズ・ファーゴのレポート。）より厳しい年収４２０００ドルの場合で、頭金２０％、３０年固定金利、年収の３０％以内の返済で算出した数字は６３．７％ですが、１年前からは１２．１％改善－７月現在。）

２．住宅ローンも３０年ローンで、９月１７日現在５．０４％（フレディマック）という歴史的な低金利が続いています。（２００１年のリセッションの時でも７％前後）

３．２００７年比で約３倍の８７０００戸（２００９年７月）の抵当物件を、公式には金融機関は保有しておりますが、これらが入手価格とほぼ同じ値段で売れ始めています。

４．政府のタックス・クレジット・プログラムには、すでに１４０万人のアメリカ人が応募。１１月末までは、この応募で３年間家を購入したことのない、年収７万５千ドル以上１５万ドル以下の人は、仮に税金を支払っていなくても住宅購入価格の１０％、最高８０００ドルまでのクレジット（現金還元）が受けられます。（減税政策ではありません。）

これにより住宅を初めて買う層の比率が５０％を超えております。通常は２０％程度。（このプログラムの絶大な効果を目の当たりにして、アメリカ政府はこれを延長するかどうか検討中。）

■悪い兆候の数字：

１．住宅ローンが支払えなくて住宅を手放した人は、すでに１８０万人に達っしておりますが、同じ程度の数字がこの背後に潜んでおります。それは、サブプライム・ローン利用者に代わって、今後、ＡＬＴ－Ａローン（信用スコアが低い人や書類不備な人用、最初は利払いだけも選べる）や、オプションＡＲＭローン＝Adjustable-rate mortgage with the option to make a minumum payment（最初は低額のローン払いで、後から大きく増えるローン）での支払い不能者が急増する見込みだからです。エコノミストのこの記事の最後の図表（The reset economy）を参照。

注：Interest Only（利払い）だけの期間が過ぎれば、支払額は２－３倍にも跳ね上がることがある。オプションＡＲＭの場合は、利払いできなかった分はローン残に加えられるため、最初の借りたローン総額よりも高くなってしまう。
ＦＲＢの警告文書　何故、ここまでＦＲＢは分かっていながらバブルを見逃したのか？


２．この第２四半期には、住宅の売り手が、買った時の値段より安く手放した比率が３０％にもなっており、そのうち過去５年以内の高値圏で買った人は、ほぼ損を覚悟で売り払っております。

上記のエコノミストによると、全住宅ローンの２３％が債務超過（家のローン額が家の現在価値よりも多い）です。ラスベガスではこれが６０％にも達しています。これらは住宅差し押さえ予備軍ですが、この比率がドイツ銀行の試算では２０１１年には４８％にまで増える見込みです。

３．アメリカ政府の住宅支援プログラムでは、４００万人のターゲット層に対して、様々な条件が付くため、未だ２３万５千人しか救えておりません。

４．金融機関が抱え込む住宅在庫には、値段が下がるのを避けるため、公にしていない、いわゆるシャドーインベントリー（隠れ在庫）が１年分ほどあると言われております。（アメリカ全体での住宅在庫は７月度で４０９万１千戸で、やはり同じく１年分程度）

■果たして、住宅問題の二番底は来るのか？

１．ケース・シラー住宅価格指数への評価：

これはこれで全米２０地区を定点観測して、客観的に出しているデータであり評価できます。しかし実は、筆者もこのブログで以前に書いたのですが、２００７年７月にも全米１０地区で前月より価格が上昇しました。この時はこれで住宅価格が底打ちするのではないかと思った人が沢山いたようです。筆者もそのように思いました。ところが、それ以降、以前よりも激しい下落が始まったのです。

今回は１０地区から１８地区へと上昇地区は増えておりますが、それは上記の政府のプログラムや低金利と、これから上がるのではないかとのインフレ心理から来る買い急ぎの要因が絡んでのことと考えることが出来ます。

２．モーメンタムと失業率：

今のケース・シラー住宅価格指数の持ち直しや中古住宅販売の好調からして、特に新規購入層の急増にも支えられて、住宅販売のモーメンタムとしては上がっていると思います。しかしながら、ここからの認識が重要なのですが、これまでの住宅差し押さえのパターンと今回は決定的に異なります。

通常は、①景気の悪化　②失業率の上昇　③ローン支払いの滞り　④住宅の差し押さえの増加、といった順番で始まります。しかしながら、今回は全く異なるパターンです。

①歴史的な低失業率　＆　②歴史的な住宅ローン金利低水準　＆　③年率４％にもなる経済成長　＆　④歴史的な高住宅価格水準　＆　⑤詐欺的とも言えるローン貸付商法

その結果としての、⑥ローン支払いの滞り（最初はサブプライム）⑦住宅差し押さえの増加（最初はサブプライム）です。しかし、この最初の段階ではまだ世界経済は順調でした。

そして、リーマンショックを契機にして、⑧景気の極端な悪化　⑨失業率の急上昇　⑩ローン支払いの滞り（プライムやＡＬＴ－Ａ）⑪住宅差し押さえの増加　⑫ローン支払いの更なる滞り（オプションＡＲＭ）⑬金融機関の不良債権の増加　⑭景気の二番底への降下　⑮更なる失業率の上昇

もう後は書くのを止めます。こんなパターンは歴史上初めてでしょう。

■どういう解決策があるのか？

最後に、経済情勢と住宅問題の負のスパイラルからどうすれば抜け出すことが出来るのでしょうか？分かり切った人にとっては全くの平凡な蛇足ですが、

１．住宅ローン破綻者をこれ以上増やさないこと。

　しかし、新規住宅購入者向けにはインセンティブプログラムを延長することができても、既存のローン返済に苦しんでいる人々、それも安易なオプションＡＲＭなどで購入した人々は、本来住宅バブルが継続することを前提にローンを組んでおります。従って、住宅バブルを再燃させることが、皮肉にも第１の解決策となります。しかし、これは今の情勢では、麻薬患者の更生のために麻薬を打つようなものです。

２．政府マネーを住宅ローン破綻予備軍にも強制注入すること。

　何だか、亀井大臣を応援するような内容ですが、ここまでやると政府財政の破綻も現実味を帯びることはもとより、いわゆるモラルハザードの極致となり、果たして今の資本主義の枠内で成り立つことなのかどうか疑問です。

３．無理なくローン返済できるようなインフレ政策を導入すること。

　これはうまくやれば可能なような気がします。しかし、実質の住宅ローン総額を１０％や２０％減らすインフレでは、ローン金利上昇分からすると焼け石に水でしょうね。かといって、それ以上のインフレ政策をもしやれば、これは長期金利が急上昇することは必定でしょう。そうなると今の不況下では、民間経済と政府財政が共に破綻する最悪のシナリオも考えられます。

現実的には、これら３つを上手に組み合わせることとなりそうですが、それを首尾良くやり遂げる方策については、筆者の能力を完全に超えておりますので、今日のところは、ここまでの問題提起にとどめさせて頂きます。

追伸：本来、引用文献をきちんとリンクさせなければなりませんが、あれやこれや見ながらメモをとって書いた文章ですので、どの事実がどこから来たのかを改めて探し出すことは更なる時間を要します。最重要のエコノミストだけはきちんとリンクしましたので、これでご勘弁下さい。

市場概況（９．１８．０９）

引けにかけて落ちると思いきや、意外な健闘を見せて終了した９月１８日の市場概況です。

◆日経先物：１０３４０円（－４０円）ＯＳＣ４６％（－１％）９月１０日の５３％からはまだ下落調整中。　指数値倍率：９６（同値）
◆日経平均：１０３７１円（－７３円）ＯＣ５０％（＋２％）９月１６日の４５％から切り返したのか、それとも騙しか微妙。
日経平均指数値倍率：９７（＋１）数字が減るほど上昇傾向を示します。
◆ＴＯＰＩＸ：９３９．４４（－０．１）ＯＳＣ４９％（＋７％）９月１１日の５５％からまだ下落調整中。前日安値は４日連続でかろうじて防御中。決定的な下落には至っておらず。
◆マザーズ指数：４６１．５６（＋４．１１）ＯＳＣ６４％（＋４％）９月７日の４０％から切り返し中。
◆ヘラクレス指数：６１８．４４（－４．２５）ＯＳＣ４９％（＋２％）９月１１日の６２％から下落調整中。
◆ドル・円：９１．３９円（４９銭円安）ＯＳＣ４９％（＋２％）９月１１日の４１％から円安へと回復中か？更新
◆米ドルＬＩＢＯＲ（３ヶ月もの）：０．２９１８８％（前日比＋－０％）９月１７日現在。まだまだ下落中だが珍しく停滞。もう底か？
◆米１０年債利回り：３．４７８％（＋０．０９５％）－９月１９日ＮＹ時間午後３時。
◆日経先物イーブニングセッション：１０３９０円（大証終値比＋５０円）
◆シカゴ日経先物：１０３８０円（円建て、大証終値比＋４０円）更新
◆ＮＹダウ：９８２０ドル（＋３６ドル）ＯＳＣ６８％（同値）切り返し。７３％から５％落としても株価は落ちない。更新

日経平均もＴＯＰＩＸもほぼ２５日移動平均線の上で止まって、ここから先は連休中の海外市場の動向に影響されてどちらにでも振れるポジションです。

不動産銘柄の多い新興のヘラクレスは明らかに下降トレンド中。

後場は、２４４０ぐるなびと、某優良新興銘柄で遊びましたが、持ち越す気持ちがなく、薄利撤退でした。ぐるなびは、昨日のモニタリング銘柄で２０５Ｋ～２０６Ｋに引きつけてエントリーするように自ら書いたにもかかわらず、実際は、２１２Ｋあたりでえんとりーしているのですから、何をか言わんやです。

実はこれが、株トレードを難しくしている心理状態です。

誰しも落ちている株に手を出したくはありません。これが普通の心理状態です。しかしながら、１つだけ過去に学んだ法則があります。誰しもボトムの値段で拾うことは出来ませんが、前日安値を抜く段階とか、２５本移動平均線をきちんと越える時とか、前日比でプラスに浮上する段階は、皆さんに節目として意識されております。

ぐるなびで検証してみます。

前日安値は２０７６００円でした。終値は２０９１００円でした。２５本移動平均線は５分足で検証。

このぐるなび、前場に一度２０５Ｋまで落とされております。しかし、ここでは買えません。買ったとしても１３時頃に再度２０５Ｋまで落とされておりますので、この過程で薄利で手放すことになっていたと思います。

後場１３時にもう一度２０５Ｋ近辺まで押されます。もしこのラインが破られていたら、今日のこの株マイナス圏に沈んだままだったことでしょう。

その後、前日安値と２５本移動平均線の両方を抜く段階が絶好の買いタイミングということになります。この段階で先物も切り返していることを確認しなければなりません。

ぐるなびの分足を見ると、２０７Ｋあたりからは鰻登りに上昇していることがお分かりかと思います。

次の節目の前日終値もすんなりと抜いて、一度少し戻されますが、ここで踏ん張りましたので、今日の後場はこの株強い勢いを持っていることが全員に確認されましたね。

こうして、後から振り返ると冷静に分析できるのですが、多数の銘柄をあちこちと見ているうちに、どうしての勘だけで適当にエントリーしてしまいます。そして、誰の目にも騰勢が明らかになってしまった２１２０００円あたりでリスクを持ちながらのエントリ－をするという「愚」をいつも犯してしまうのです。

今日はうまく高値更新の前にエントリーできたので利益は乗りましたが、これが裏目に出ることも地合によってはありますね。

こういう節目の値段を常に意識しながら、かつ地合の流れをくみとりながら、きちんとその節目でエントリーをするという作法を徹底的に身につける必要がありそうです。それには、狙いを定めた銘柄について、このような分析を場中に迅速に行うという習慣を身につけることが第１ですが、ついつい、目先の値動きや板の厚みだけを見ているものですから、心理的に流された状態での売買に陥ってしまいます。

連休明けはこうした作法をきちんと守りながらの売買を第１に心がけたいと思っております。

今日は、ぐるなびを素材にして、またまた後講釈を綴ってしまいましたが、多分、皆さん、こんな初歩的なことは先刻ご存じだったことでしょう。長々とお読み頂いた方、どうもお疲れ様でした。また、連休明けにお目にかかりましょう。

-------１９日朝のコメント-------

欧州株は英ＦＴ以外は小反落。ＮＹ株は小反発。シティがＰ＆Ｇ他の投資判断を引き上げたのが功を奏したようです。

ポンドの軟調が続いております。筆者も口座を持っているロイズが政府の不良資産保証スキームを申請すると伝わり、金融不安が再燃しそうなためです。英財務省は、あらかじめ金融機関向けの「リビングウィル」（生前遺言）を義務づけ、計画的に金融機関を破綻させることで、金融機関の再編を狙っているとの発言まで飛び出しております。

これはまさに、ＩＣＵに入っているまだ息をしている金融機関の患者に、死後の資産分割を滞りなく進めるために遺言書を無理矢理書かせるようなものですが、ここまで事態が悪化しているのか、と改めて感じました。

イギリスは量的緩和を更に進めるとの観測もあり、今や、ポンドキャリートレードまでが囃される始末です。イギリスを見ていると世界の金融情勢の今後が良く見て取れますね。

昨日、アメリカの家計資産が２兆ドルも第二四半期に増えた、その理由について朝の忙しい時間帯に分析をしましたが、何のことはありませんでした。ＣＮＮ　Ｍｏｎｅｙがきちんと分析しておりました。

筆者の分析で足らなかったところは、下記の点。

１．株の２２％増、投資信託の１５％増に加えて、不動産価格が２％増（２００６年末以来のこと）となっていることが全体増を構成していること。

２．しかし、２００７年第３四半期のピーク（６５．３兆ドル）からは、まだ家計資産は１８．７％も落ち込んでいること。（現在５３．１兆ドル）

３．不動産資産は２００６年末の２２兆ドルから、まだ１８．３兆ドルへと回復したに過ぎないこと。

まあ、こんな分析誰かしていることを確認すべきでした。株とミューチャルファンドが大いに貢献していることは明らかですが、ＣＮＮＭｏｎｅｙによると、特に株はごく一部の富裕層への恩恵に留まっているとのこと。ここにも、資産保有高の絶対格差が、資産回復度の格差に直結していることが見えますね。

いずれにしても、一般のアメリカ人にとっては、ピーク時から１２兆２千億ドルも資産を減らし、負債はまだ第二四半期では年率で１．７％しか減っておらず、貯蓄率を６％に増やして、２６年ぶりの９．７％という高い失業率の波が我が身に迫るのに備えているという状態ですね。

しかし、不動産資産が２％増となったことは、一応、住宅価格の底入れを示す重要な事実ですが、実は今回の住宅問題は、過去に例のないパターンを辿っており、これで安心とは言えない状況です。多分、二番底が来る。その時の世界経済が最大の懸念です。

これについては、長くなりますので、時間があれば連休中にでも書いてみたいと思います。