結局はっきりしないじゃない！？東村山駅西口再開発の効用

再開発問題で、この間ず～っと質問を続けてきました。今年の3月議会の議事録を見ていたら、再開発で活性化すると宣伝していながら、その実態は実にあやふやな物だと改めて思ったものですから、議事録からの抜粋を掲載してみます。是非ご覧ください。

１５番（福田かづこ議員）
　住民説明会で「なぜ、用地買収方式の駅広建設でなく再開発（ビルを建てる)かとの疑問に対し、街路事業は『権利者に転出を強いる。隣接した権利者と利益の不均衡を生む』と説明。しかし、再開発でも同じ、結局駅前の一等地で営業する人、不動産屋さんに住宅を売却し転出する人、買収地にも当らないため残る人、広がった道路に隣接し固定資産税だけが上がる人。何れも利益は不均衡のはず。違うか？

都市整備部長（小島)
　 あくまでも各事業の特色を比較した場合の説明をいたしました。街路事業と同様の線引きをした区間がありますので、街路事業と同様の事態が生ずることはやむを得ないものと考えております。いずれにいたしましても、地権者の納得・合意を得て進めているものでありますので、その点は、地権者も理解していると考えております。 街路事業と同様の線引きをした区間があるので、街路事業と同様の事態が生ずることやむを得ない。地権者の納得と合意を得て進めている。地権者も理解している。
　　　　　　　　　(＊下線の件は、結局地権者の利益は平等でないということ)

１５番（福田かづこ議員）
　再開発の必要なわけは、地権者15人中、66％の人がビルに権利を移す。ビルがないと困ると説明がありました。財産の権利をビル床に移す人は、土地は共有であります。建築物は有限でありまして、先日の代表質問の御答弁によれば、５年たったら減価償却がされると御答弁がありましたので、耐用年数を超えた場合には、いずれ建築物の再建築費がかかるわけであります。土地を所有する人と、大きな利益の差が出るのではないでしょうか。これは間違っておりますでしょうか。

都市整備部長(小島) 　
　再開発ビルに権利変換することの最大のメリットは、土地を有効、かつ高度利用することにより、収益を生み出すことにあります。権利変換により土地は目減りし、その分が建設投資に回されます。これによりビルの効用が生み出され、一定期間で、維持・修繕等の経費を差し引いた、土地を含む建設投資額が回収されます。バブル時のような極端な土地価格の変動が起こらない限り、一般的には、おおむね15年程度で、当初土地資産額が回収され、効率が低い場合でも、20年前後で回収が可能とされております。
　　(＊ビルの際建築費が20年で回収されるためには、マンションを購入した世帯は一体幾らの管理費と、積立金を払えばいいの？)

１５番（福田かづこ議員）
　公益施設について、その運営費用は専門職員の配置で幾らになるか？

政策室長（木下進）
　運営コストについては、当該施設における運営の形態、実施事業、個々の具体的プログラムをどうするか。また、そのプログラムに対応し専門職員の配置など、運営計画の詳細をつくることにより算出される。その実施事業の内容やプログラムにつきましては、現在、庁内関係所管等が連携して協議を進めている。今後、市民の意見を反映し、具体的な内容を検討する予定。できるだけ早い時期に、より適正なコストを算出したいと考えている。 なお、類似施設の例を見ると、貸し出しを主体としている施設では、経費3,400万円程度。施設収入を除く市の持ち出し約1,600万円程度という例が一つ。 　また、教室に力を入れている施設は運営経費として9,000万円程度、市の持ち出しとして5,000万円程度という例もある。その運営メニューや手法等で大きく異なっているのが実態。今後、引き続き、類似施設の研究や他市の事例の情報収集を行いながら、運営計画をさらに詰めていく中で、運営経費などを精査したい。
　(＊東村山市の持ち出し５０００万円、その他の公益施設の維持費はっきりしないのに導入できるほど東村山市はお金が有り余ってる？)

１５番（福田かづこ議員）
　税収が増えるというが、1億円の根拠、マンションに入居が市民か否かで額は違うと言った。シミュレーションの根拠を詳細に知りたい

財政部長(檜谷)　
　①市民税は年間所得５００～１０００万円の購入者が市外から７割転入の時３５００万円増える。②固定資産税　入居から５年間は３５００万円、５年目以後５０００万円超える。合わせて８５００万円。高額所得者が多ければ最大１億円になる。周辺部の固定資産税も上がるから１億円と説明した。
(最大見積もって１億円、保育園、学童保育、老人施設不足は考えに入っていません。それは別部署の話だそうです)

１５番（福田かづこ議員）
　西口お金がないけれども、優先課題だとおっしゃいました。結局、市税収入の増加分も、先ほど、例えば、教室が多い事業ではこれだけかかると、公益施設でおっしゃいました。これで消えてしまうわけではないですか。教室の多い事業をここに導入すれば類似施設だけでは5000万円。結局、何のためにこのビルをつくって、わざわざそこに高いお金を出して、公益施設をつくって、そして、市民の税金で民間に委託する施設を何でつくるんですか。お金がないと言っているんですよ。お金があるときなら、私も文句は言わないんです。でも、お金がなくて、日本全国で箱物は見送って、そして、市民のためにと、今、取り組みがされている時期ではないですか。それを、あくまでも実施計画にのっているからするんだというのであれば、少なくとも、地下駐輪場建設計画はこれから実施計画に載せるんですよね。そのことも指摘して、もう一度お尋ねしておきます。

都市整備部長　
　再開発ビルは、余分な床をつくって、それを売却して事業費に充てるという宿命でありますので、駅前広場をつくることは、再開発ビルとイコールであります。ですから、片方だけやるということはあり得ません。 　それから、10点目の地下駐輪場については、予定どおり、実際に自転車を利用している人の気持ちを考えましても、駅の地下に自前の駐輪場をつくることは、合理的であると考えております。

１５番（福田かづこ議員）
　最後に、私は、確認しながら申し上げたいことがあります。 　12月13日に、住民説明会がありました。その後に、庁内の検討会議が行われました。住民説明会では、駅ビルは要らない、公益施設は要らない、これが多くの住民の皆さんの声でありました。しかし、その後の庁内検討会議では、そのことについて１個も検討がされていないですね。それで今日まで来ています。住民説明会は何のために開いたんですか。これまでの答弁の中で、住民とのコンセンサス、合意を得て、事業は進めるとおっしゃいました。多くの部長の皆さんが繰り返しおっしゃいました、市長も含めて。しかし、住民説明会で出た意見が公益施設検討会議の中で反映されなくて、そこで議論が全然されなくて、どうして、これが市民合意を得るために努力していると言えるんですか。そして、先ほどの御答弁によれば、説明会はこれ以上はしないという御答弁です。工事説明しかやらない。これで合意なんですか。２回目の説明会のときにも、多くの皆さんは公益施設は要らないと言いました。 　そういうことをきちっと議論もしないで、決めていくというのは、これが住民参加なんですか。行政参画なんですか。先ほど政策室長が住民の行政参画で進めていくとおっしゃいましたけれども、それと合っていないではないですか。その整合性を説明してください。

○政策室長（木下進）
　12月13日の説明会でございますけれども、確かに、公益施設は要らないという声もございましたし、また、その説明会の中では、特に再開発事業を進めていきたいという市民の方の声はなかったんですけれども、私どもといたしましては、公益施設をつくるということを大きな枠組みとして、この間、検討してまいりました。
　そして、建物の構造上とか、認可申請の関係とか、もろもろの趣旨を考えますと、やはりあそこに公益施設を設置していく、整備していくということ、その枠組みは大きく変えられないという事情がございますので、その公益施設の今後の運用のあり方を考える中で、多くの市民の方の意見を取り入れながら考えていきたいということを前提としておりまして、その検討会議の中では、12月13日の説明会で反対の御意見をいただいたことに関しましては、あえて、テーマといたしまして、内部的な協議をしてこなかったという事情がございますので、御理解いただきたいと思います。

市民に意見を言わせながら、その意見は自分たちの方針と違うから検討の俎上に載せなかったと言っている訳です。
東村山市の主人公って住民ではないのでしたっけ？
以上、本日のびっくりでした。