相続税における土地評価

お楽しみ様です。

 

今回は土地の相続税評価額についてお話をさせて頂きます。

（１）まず、基本的な考え方についてご説明します。

 

土地は、原則として宅地、田、畑、山林などの地目ごとに評価します。
　土地の評価方法には、路線価方式と倍率方式があります。

 

　イ　 路線価方式

　路線価方式は、路線価が定められている地域の評価方法です。

路線価とは、路線（道路）に面する標準的な宅地の1平方メートル当たりの価額のことで、千円単位で表示しています。
　路線価方式における土地の価額は、路線価をその土地の形状等に応じた奥行価格補正率などの各種補正率で補正した後に、その土地の面積を乗じて計算します。

ロ　倍率方式

　倍率方式は、路線価が定められていない地域の評価方法です。

倍率方式における土地の価額は、その土地の固定資産税評価額（都税事務所、市区役所又は町村役場で確認してください。）に、一定の倍率を乗じて計算します。

路線価図及び評価倍率表並びにそれぞれの見方は、国税庁ホームページで閲覧できます。

 

（２）次に、路線価方式で評価する場合は以下の事情により、評価を下げることができます。

 

イ　土地の形質・計上によるもの

 

①不整形地②傾斜地③がけ地④地積規模の大きな宅地

 

ロ　道路の影響によるもの

 

①無道路地②間口狭小地③土地が道路より高い土地④用途境にある土地

 

ハ　周辺の環境によるもの

 

①振動がひどい②騒音がひどい③悪臭がひどい④嫌悪施設が隣接している

⑤ビル風がひどい⑥高圧線が通っている

 

ニ　法律や条例の規制によるもの

 

①建物の建築・立替が困難な場合②都市計画道路の予定がある場合

③土壌汚染の可能性がある場合

 

このように土地の評価は様々な要因によって評価額がさがる場合があります。

相続財産のなかでも土地の評価額は大きな割合を占める場合が多いです。

土地の相続についてお悩みがありましたら、まずは私たちにご相談下さい。

 

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　監査部　平山

ご存知ですか？軽減措置

ご存知でしょうか　不動産取得税の軽減措置

 

そもそも不動産取得税とは、不動産（家屋、土地）を取得した場合に課税される税です。

登記の有無や有償。無償またはその原因にかかわらず（売買、贈与、交換など）課税されます

 

納める人

・家屋を新築・増築・改築・売買・交換・贈与などにより取得した人

・土地を売買・交換・贈与などにより取得した人

 

納める額

・取得した時の不動産の価格×税率

不動産取得税の税率

土地・家屋（住宅）は３％　家屋（住宅以外）は４％です。

 

取得した不動産の価格は

・不動産の価格とは、売買価格や建築費用の価格ではなく、固定資産評価基準によって決定された価格です。

・家屋が、建築（新築や増築等）された場合は、固定資産評価基準により取得した時の価格を調査して決定します。

・宅地及び宅地に準じて評価された土地（宅地比準土地）は、課税標準となるべき価格を2分の１に軽減します。

 

非課税又は免除

・相続により不動産を取得したとき

・公共の用に供する道路及び水道用地、もしくは墓地などの用に供する土地を取得したとき

・その他各県税により異なりますが取得価格が１０万円未満などの基準があります

 

不動産取得税の減額請求

 

県税事務所から不動産取得税の納税通知著が来ますが減額請求をしないとやすくはなりません。なぜなら県税事務所は家屋が居住用か事業用かわかりませんから、事業用（高い方で課税してきます）

 

住宅及び住宅用土地の控除と減額

　住宅を新築したり、中古住宅を取得した場合で一定の要件を満たす場合は、不動産取得税が減額されます。

 

新築住宅における軽減措置

新築住宅の不動産取得税　算定式

不動産取得税額＝（固定資産評価額―1,200万円）×３％

軽減されるための要件

 戸建てや区分所有マンションの場合、住宅の延床面積が５０㎡以上２４０㎡以下であること（賃貸の場合４０㎡以上２４０㎡以下）

 土地の軽減措置について

 

土地の不動産取得税の算定式

不動産取得税額＝固定資産税評価額÷２×３％　－軽減額（）

軽減額　　次のうちいずれか大きい方の金額　

　　（１）４５，０００円

　　（２）土地の１㎡あたり価格×1/2×住宅の床面積の２倍（２００㎡が限度）×３％

 

土地の不動産取得税の軽減を受けるための主な要件

　（新築住宅の土地の場合）

次の（1）もしくは（2）のいずれかの要件を満たすこと。

（1）      土地を取得した日から２年以内に、その土地の上に「特例適用住宅」を新築したとき

（2）      土地を取得した人が、取得した日前１年以内に、その土地の上に「特例適用住宅」を新築したとき

 

　

中古住宅の軽減措置の要件

　次の要件をすべて満たすこと

（1）      取得した人が自己の住宅のように供すること

（2）      住宅の床面積が５０㎡以上２４０㎡以下であること

（3）      昭和57年１月１日以降に新築されたもの、または新耐震基準に適合していることが証明されたもの

建物の評価額からの控除額　

住宅が新築された時期に応じて住宅の価格から最大1,200万円控除

 

　土地の軽減措置について

要件　土地を取得した人が、取得した日の前後１年の間に、その土地の上にある「上記軽減措置の対象となる住宅」を取得したとき

軽減額　　次のうちいずれか大きい方の金額　

（１）４５，０００円

　　　（２）土地の１㎡あたり価格×1/2×住宅の床面積の２倍（２００㎡が限度）×3％

 

 

具体例　（自己居住用として中古住宅とその土地を取得した場合）

取得日　平成３１年3月14日　土地180㎡　評価額1,000万円　住宅　120㎡　評価額1,400万円　（新築日平成17年5月6日）

 

軽減前の税額

　（土地）　1,000万円×1/2×3％＝150,000円

　（住宅）　1,400万円×3％＝420,000円

　合計　　570,000円

軽減後の税額　

　（土地）　1,000万円×1/2×3％＝150,000万円　＞　45,000円　∴軽減額150,000円

　　　なんと　0円

　(住宅)　（1,400万円－1,200万円）×3％＝60,000円

 

軽減申請をすれば570,000円が60,000円になります。

 

税率や要件はよく変更がありますので各県税事務所にお尋ねください。

 

賢く納税したいものです。

 

 

以上　　　監査部　西島

 

民法改正による相続税への影響

皆様こんにちは。

近年の民法改正により相続の分野でも様々な改正が行われています。

そこで今回は民法改正による相続税への影響についていくつかご紹介したいと思います。

 

（1）仮払い制度の創設　（※2019年7月1日（月）施行）

【POINT】

預貯金が遺産分割の対象となる場合に、各相続人は、遺産分割が終わる前でも、一定の範囲で預貯金の払戻しを受けることができるようになります。

 

・改正によるメリット

今回の改正により、遺産分割における公平性を図りつつ，相続人の資金需要に対応できるよう、以下の2つの預貯金の払戻し制度を設けることになりました。

 

（ⅰ）預貯金の一定割合（※上限あり）については、家庭裁判所の判断を経なくても金融機関の窓口における支払を受けられるようにする。

 

（ⅱ）預貯金に限り、家庭裁判所の仮分割の仮処分の要件を緩和する。

仮払いの必要性があると認められる場合には、他の共同相続人の利益を害しない限り、家庭裁判所の判断で仮払いが認められるようにする。

 

（2）自筆証書遺言の方式緩和　（※2019年1月13日（日）施行）

【POINT】

自筆証書遺言について、財産目録については手書きで作成する必要がなくなります。

 ただし、 財産目録の各頁に署名押印をする必要があります。

 

・改正によるメリット

今回の改正により、自書によらない財産目録を添付することができるようになりました。これにより、高齢者でも遺言を残しやすくなるなどの効果が期待されます。さらに、財産目録には署名押印をしなければならないので，偽造も防止できます。

 

パソコンで目録を作成⇒○　通帳のコピーを添付⇒○　登記事項証明書等のコピー⇒○

 

（3）法務局における自筆証書遺言の保管制度の創設（※2020年7月10日（金）施行）

【POINT】

自筆証書遺言を作成した方は、法務大臣の指定する法務局に遺言書の保管を申請することができるようになりました。ただし、作成した本人が遺言書保管所に来て手続を行う必要があります。

 

・改正によるメリット

改正により、遺言者の死亡後に、相続人や受遺者（遺言によって財産をもらう人）らは、全国にある遺言書保管所において、遺言書が保管されているかどうかを調べることや、遺言書の写しの交付を請求することができ、また、遺言書を保管している遺言書保管所において遺言書を閲覧することもできます。

これにより、相続人等は相続が発生した時点で、遺言の有無を確認できるようになります。そして、遺言書の閲覧や遺言書情報証明書の交付がされると，遺言書保管官は，他の相続人等に対し、遺言書を保管している旨を通知します。そのため、ある相続人だけが遺言の中身を確認して、自分に不利な内容であれば破棄するというような行動を取ることもできなくなります。さらに遺言書保管所に保管されている遺言書については，家庭裁判所の検認が不要となります。

　しかし、せっかく保管制度を利用しても相続人が保管所に問い合わせなければ意味がありません。この制度を利用される方は相続人等にその旨を伝えておくことも重要です。

 

 

（4）特別の寄与の制度の創設（※2019年7月1日（月）施行）

【POINT】

相続人以外の被相続人の親族が無償で療養看護等を行った場合には、相続人に対して金銭の請求をすることができるようになります。

 

・改正によるメリット

 

改正により、相続開始後には、無償で療養看護等を行った被相続人の親族等は、相続人に対して、金銭の請求をすることができるようになりました。これにより、被相続人の親族等の介護等の貢献に報いることができ、実質的公平が図られるようになりました。

ただし、遺産分割の手続が過度に複雑にならないように，遺産分割は、現行法と同様、相続人（長女・次男）だけで行うこととしつつ、相続人に対する金銭請求を認めることとしたものであるという点に注意が必要です。

 

 

以上のように、今回の改正により、今までとは異なった対応ができるようになりました。

相続についてお悩みがある方は是非福田事務所までご相談下さい！

HPはこちらから　www.fukuda-j.com

 

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　監査部　平山大輔

配偶者居住権等に関する税制改正

春暖の候、皆さんいかがお過ごしでしょうか。

 

今回のテーマは、配偶者居住権等に関する税制改正です。

相続において、自宅はあるけど現金や預貯金があまりないため、遺産分割の話し合いの結果、自宅を手放し換金せざるを得なかったという話を聞いたことがあるかもしれません。

夫（被相続人）に先立たれた妻（配偶者）が相続により、住み慣れた自宅まで失ってしまうというのでは、悲劇というほかありません。

これまでの民法では、相続後の居住権まで認めていなかったため、相続により結果的に自宅の所有権を失ってしまうと、配偶者は転居を余儀なくされました。

 

しかし、今回の民法改正で配偶者に配偶者居住権という新たな権利が創設され、2019年7月1日より施行されることとなりました。これにより妻は、夫が死亡した後も無償で終身（又は一定期間）、自宅に住み続けることができます。

今回の民法改正に対応するため、税制においても諸々の整備が行われることになりましたが、その一環として、相続税法において配偶者居住権等の税務上の評価方法が明確化されました。

 

配偶者居住権の創設により、自宅の所有権と居住権を区別することができるようになります。つまり、自宅の居住権は妻が、所有権は子が相続するといった、より柔軟な遺産分割の実現が想定されております。

改正民法においてこのような遺産分割が可能になる以上、相続税法において配偶者居住権の財産的価値（評価額）が問題となります。

妻とおいては、無償で住めるとは言え居住権という権利を取得（相続）しているため、その財産的価値を評価する必要があります。

一方、子においては、自宅の所有権を取得（相続）したとはいえ、妻（母）が住み続けている以上、自分の思い通りに使用・処分することができません。利用が制限されるので、配偶者居住権の財産的価値分は自宅の評価額が下がると考えるのが自然な流れでしょう。

 

このような観点から、今回の相続税法改正で「配偶者居住権」「配偶者居住権が設定された建物の所有権」等の税務上の評価方法が明確化されました。

 

 

◇配偶者居住権の評価

　建物の時価ー建物の時価×（残存耐用年数ー存続年数）/残存耐用年数×存続年数に応じた民法の法定利率による複利現価率

 

◇配偶者居住権が設定された建物の所有権の評価

　建物の時価ー配偶者居住権の価額

 

◇配偶者居住権に基づく居住建物の敷地の利用に関する権利の評価

　土地等の時価ー土地等の時価×存続年数に応じた民法の法定利率による複利現価率

 

◇居住建物の敷地の所有権等の評価

　土地等の時価ー敷地の利用に関する権利の価額

 

（上記計算式の用語・計算の補足）

1．「建物の時価」及び「土地等の時価」は、それぞれ配偶者居住権が設定されていない場合の建物又は土地等の時価。

2．「残存耐用年数」は、居住建物の所得税法に基づいて定められている耐用年数(非事業用)に1.5を乗じて計算した年数から居住建物の築後　　　　

　　経過年数を控除した年数。

3．「存続年数」は、以下の(a) または(b)に定める年数

　　(a) 配偶者居住権の存続期間が配偶者の終身である場合、配偶者の平均余命年数

　　(b) 上記(a)以外の場合、遺産分割協議等により定められた配偶者居住権の存続期間(配偶者の平均余命年数が上限)

4．残存耐用年数又は残存耐用年数から存続年数を控除した年数が零以下となる場合は、「(残存耐用年数-存続年数)/残存耐用年数」は零。

 

なお、配偶者居住権を設定する際、以下にご留意ください。

・居住建物の所有者は、配偶者居住権を取得した配偶者に対し、配偶者居住権の設定の登記を備えさせる義務を負う

・配偶者居住権の設定登記の登録免許税は1000分の2

 

また、改正民法上、上記の配偶者居住権に加え、「配偶者のための短期居住権」も創設されました。

これは、配偶者が相続開始時に無償で居住していた場合は、遺産分割終了日と相続開始時から6ヶ月経過日のいずれか遅い日まで、従来どおり居住することができる制度（改正民法1037条１項）ですので、あわせてご確認ください。

 

弊所でも、相続対策のご相談等を承っておりますので、ご検討の際はよろしくお願いいたします。

 

監査部　波多江

貸付事業用の小規模宅地特例に関する税制改正

師走を迎え、なにかと気ぜわしい毎日ですが、皆さんいかがお過ごしでしょうか。

 

 今回のテーマは、貸付事業用の小規模宅地特例に関する税制改正です。

高齢化社会を迎え相続に備える動きが顕著となり、相続対策で賃貸物件（マンション・アポート）を建築・購入したという話を、身近でもよく聞くようになったのではないでしょうか。

賃貸物件にすると、相続又は遺贈（以後、「相続等」）の際、貸付事業用の小規模宅地特例を使えるので、相続税を大きく減額させる効果があります。

しかし、近年、この効果に目を付けて、相続税を減額させる目的だけで賃貸物件を建築・購入する方がかなり増えてしまいました。

そこで、平成30年度税制改正で、この特例の条件が厳しくなりました。

具体的には、平成30年4月1日以後に相続等により取得した賃貸物件で、相続等の開始前3年以内に新規オープンした賃貸物件（以後、「3年以内貸付宅地等」）には、この特例が使えなくなりました。

 

ここで、まず、前提としての賃貸物件の相続税減額効果について、説明します。

細かい話は省略すると、相続税は不動産などの財産評価額に税率を掛けて計算されます。

ですので、財産評価額が低くなれば、相続税は減額されます。

以下で賃貸物件の財産評価額（相続税減額効果）に関して、通常の賃貸物件の評価額と貸付事業用の小規模宅地特例に分けて説明します。

 

＜通常の賃貸物件の評価額＞

（土地）

所有する土地の上に建物を建築し、他人に貸し付けている場合、賃貸物件の土地は

通常の土地評価額×（1-借地権割合×借家権割合（30％）×賃貸割合）

で計算されます。

上記計算式のかっこ内のパーセンテージが低ければ、土地の評価額は少なくなります。借地権割合については土地に応じて30～90％まで決まっていますので、入居率を示す賃貸割合が高ければ、かっこ内のパーセンテージが低くなります。

このように、自家用の土地の評価と比べ、かっこ内のパーセンテージの分だけ賃貸物件の土地の評価額は減額されます。

（建物）

賃貸物件の建物は、

固定資産税評価額－固定資産税評価額×借家権割合（30％）×賃貸割合

で計算されますので、自家用の建物の評価と比べ、固定資産税評価額×借家権割合（30％）×賃貸割合の分だけ賃貸物件の建物の評価額が減額されます。

 

＜貸付事業用の小規模宅地特例＞

上記土地の評価に加えて、貸付事業用の小規模宅地特例を利用すると、賃貸物件の土地の評価額はさらに減額されます。

貸付事業用の小規模宅地特例とは、賃貸物件の土地は、200㎡までは50%減で評価できるというものです。

ですので、この特例が利用できないと、賃貸物件の土地評価額の減額幅は小さいものとなり、相続税減額効果が十分に得られない結果となってしまいます。

 

このように、平成30年度税制改正では、貸付事業用の小規模宅地特例の利用に一定の制限をかけて、相続税の減額に歯止めをかけようとしました。

ただし、平成30年度税制改正前から貸付事業を行っていた方を制限するのは酷なので、平成30年3月31日までの賃貸物件については、3年以内貸付宅地等に該当しないものとする経過措置が設けられています。

また、従来から貸付事業に本腰をいれているような方を制限するのは酷なので、相続開始の日まで事業的規模（貸家5棟以上、アパート・マンション10室以上、駐車場50台以上）で3年超の期間、貸付事業を行っている方の場合も該当しないものとされています。

 

以上より、今後は貸付事業を3年超しているかどうかで、貸付事業用の小規模宅地特例の利用の可否が決まってくるので、賃貸物件の建築・購入を検討する場合、早い段階から計画的に行うことが望ましいといえます。

相続開始時期（死亡時期）がいつになるかを予想するのは難しいので、利用の可否は運に左右される部分も大きいとは思いますが、早めの対応が利用の可能性を高めてくれるとだけは言えると思います。

 

弊所でも、相続対策のお手伝いができるようにシミュレーション等を行っておりますので、ご検討の際はよろしくお願いいたします。

 

監査部　波多江

平成21年税制改正の続き

あっという間に今年も一ヶ月が過ぎてしまいました
皆様もそれぞれの新しい目標を掲げながら、日々の難題に
取り組んでいらっしゃることと存じます！

さて、年末の平成21年税制大綱を受けて今年の1月23日には
税制改正の要綱が閣議決定されています。
中小企業の軽減税率や住宅ローン減税の拡充などの大きな点には
変更がありませんでしたので、今回は事業承継に関わる制度を
ピックアップしてみました。

１．非上場株式等に係わる相続税の納税猶予制度
２．非上場株式等に係わる贈与税の納税猶予制度

大まかに申し上げますと、これらの制度によって、株式譲渡により
事業承継する相続人はその株式部分（80%までではありますが）
については、相続税の納付をすぐに行わなくてもよいこととなります。
また、贈与による承継の場合には、その株式譲渡に関する贈与税額の
全額が納税を猶予される（一定の要件が必要ですが）など、資金面での
不安に少しでも配慮する形での制度とされています。

わたくしどもの事務所におきましても、事業承継のご相談を
多数いただいているところでもあります。
今後とも最新の情報を取り入れ、お声をかけていただける皆様に
よりよいご提案を差し上げることが出来ますように頑張ります！
今後ともどうぞよろしくお願いいたします

『二毛作』について

先週の更新に引き続きＫＪが担当させていただきます。

先日の『今日感テレビ』ご覧になったでしょうか？

ご感想を引き続き募集しておりますので、コメントをお願いします。


さて先日の『今日感テレビ』での内容についてご紹介いたします。

現在、福岡市においてテナントの空きというのが、多くあるようです。

これも消費者の動向がインドアに向かっているため、家賃に見合うだけの
売り上げが得られないのが、原因のようです。

そこで、『二毛作』という方式が出てきたようです。昼間と夜、別々の経
営者が、それぞれ営業をするという形態です。

例えば今まではスナックとして19:00から24:00まで営業していた場合です
と、ここに11:00から14:00まで別の営業、例えばランチを出すような飲食
店を別の経営者が行うということです。

この方式ですと、家賃の負担が半分で済みますし、それぞれの営業時間が
重ならないため、それぞれの営業に支障は出ないでしょう。

ただ食品衛生責任者の問題や家主との賃貸契約についての問題もございま
すが、これがクリアになれば、今後こういうことが増えると思います。

実際、中洲には服飾店とＢＡＲが同居しているところもございましたし、
美容院と喫茶店とのコラボレーションもございます。

いかに消費者を出向いてもらえるかが、今後の店舗販売のテーマになると
思われます。

今回テレビや新聞にてご紹介させていただきましたが、これによってどれ
だけの方が、興味を持っていただけたか、また参考にしていただいたか、
今後の福岡の店舗販売の動向を見守っていこうと思います。


※職員に業務連絡です。
個人事業者の利益対策はきちんとできているでしょうか？
今月の監査において、対応をお願いします。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　(ＫＪ)