アパートを売却（２） アパートを建てて思ったこと

アパート経営でものすごく儲けている人もいる。一方大損する人もいる。「アパート経営なんて損するから止めろ」も「アパートは儲かりまっせ」も紙一重である。どちらもウソであり真実でもある。要はヘンなアドバイスに頼らず、損する物件に手を出さなければいいのだと、振り返って思う。私はアパート経営初心者だったが、偶然正しいアドバイスや物件に恵まれて「これはいいな」と思ったから投資してみた。結果オーライで、ラッキーだった。

（画像はすべてイメージ）


アパート経営を考えた当初は大学の近くがいいと思った。そう書いてある本があったからだ。大学の周囲に中古の売り物件はたくさんあった。なぜか空室が多かった。平成の時代になり子供の数が減っているのに、大学は新設され定員も増やされて来た。今はその逆回しだ。大学の学生数は減り、私立大学では定員割れが多く、大学のキャンパスは移転されたり統合されて、その周囲に学生を当て込んで建てられたアパートはひどい空室状態だ。アパート・オーナーは売り急いでいて売却希望価格は暴落中のものが多かった。



次にもっと一般的な中古物件を多く見て歩いた。「エキチカ（＝駅の近く）」がいいと、アパート経営したこともない多くの人がいった。不動産業者もそう言った。駅が近くないと入居者が入らないという説明だった。ということでまずは神奈川県内の「エキチカ」中古物件をたくさん見た。売りに出されている物件は皆空室だらけだった。当然ながらエキチカは地価も高い。狭くて高い土地に建てられた物件が多く、売却希望価格も高く、グロスの投資効率（＝満室時家賃合計÷物件購入価格）が良くないものが多かった。しかも空室だらけ。

アパート・ブームの中、誰もが通念で「エキチカ、エキチカ」と念仏のように唱えるからだろうか、エキチカ地区には空室だらけの中古物件と、やたら高価格な新築物件が溢れていた。供給過剰な印象があった。新築物件はすぐ入居者で埋まるらしいが、投資としてあまり面白いものではなかった。家賃収入に比して購入価格が高過ぎるのである。



しかしエキチカ物件が全部ダメってわけではないことに注意が必要だ。要は地域によって固有のアパート需給の事情があるということだ。それもかなり狭い地域ごとに事情は異なる。エキチカだろうが僻地だろうが、儲かるものは儲かるしダメなものはダメ、ということのように私には見えた。一般的に言えばどこもアパートの供給が多過ぎるのだが、そんな中でも儲けたいなら自分で歩いてシッカリ見抜くことが大事なのだろう。



私がアパートを建てた地域では、エキチカ物件はどれもあまりパッとしなかった。駅周辺はアパートが供給過剰なため、投資してもリターンが低い。満室にするのも苦労する。でもその地域を広く見回せば、独身者を中心に全般的にはアパートへのニーズは高かった。ただし、ここが重要だが、需要が多いのは家賃の安い物件であった。



多くの企業は社員に家賃までは支払わないが、通勤費用は実費を支払う。そうした企業に勤める社員の多くは自宅からクルマやバイクで20～30分のところに勤務する人々だった。その人々にとっては、駅から遠く通勤費はかかってもそれは会社が払ってくれるので、とにかく駅から遠くてもいいから、家賃が安いアパートを求めていた。

僻地はエキチカと比べれば思いっきり安い土地がある。だから土地 + 建築費の総コストは安くあげられる。でも僻地とは言え、そのアパートの家賃はエキチカのそれと比べて思いっきり安いわけでもない。あくまで私の場合だが、そこに投資妙味があったのだ。家賃は安いが、それ以上に妙に低廉なコストのアパートが取得可能な僻地では、高い投資利回りが可能だ。さらに家賃を低く設定することが可能だから、そのアパートにはちゃんと入居者予備軍が存在したのである。