ケース・シラー住宅価格指数（１１月度）

１月２７日にケース・シラー住宅価格指数の１１月度版が発表されました。

前年比では全米２０地区平均で、２００７年１１月の１８８．４５ポイントに対して、１年後の今年の１１月は１５４．１８ポイントでした。前月に引き続き年率で約１８％の下落です。

対前月比でも９月、１０月度に引き続いて、価格が上昇した地区は３ヶ月連続でゼロのままでした。

モニタリングしているロスアンジェルス地区は、昨年初めの７－８ポイントの下げ幅に比べれば、６月以降はほぼ３ー５ポイントの下落に留まっております。今の状態では毎月４ポイント程の下落が続きそうですが、これはロスアンジェルス地区の過去２４ヶ月間の下げポイントの平均値と同じです。そこで今後も毎月４ポイント下落するという想定をしてみます。

現在は１７４．９７ポイントですので、当初の筆者の下げ止まり試算値の１４２ポイントに至るには後３３ポイント程の下落が必要となります。率にするとおよそ１９％の下落です。

１４２ポイント到達までの所要期間は、３３ポイント÷４＝８．２５となります。後８ヶ月少々で底打ちとなる勘定です。すると、２００９年７月か８月にはロスアンジェルス地区での住宅価格指数の下げ止まりが観測されることとなります。

これは、先月１０月分のデータから分析した結果と同じです。


全米２０地区平均の住宅価格の下げ止まりポイントが、ロスアンジェルス地区の１４２ポイント相当の時期である２００２年１１月の１３４．１１ポイントまでの下落により達成されると仮定すると、現在１５４.１８ポイントですから、後２０ポイントの下落が必要です。過去２４か月の平均下落ポイントは約２ポイントですから、後９－１０ヶ月かかることになります。来年の８－９月あたりとなり、ロスアンジェルス地区より１ヶ月ほど遅れそうですがほぼ合致しております。

よって、現段階でのアメリカ住宅価格底打ち時期予想は、２００９年７月から９月にかけてということになり、これは１０月度のデータから予測したものと同じ結果です。

不確定要素としては、①デフレの進行による可処分所得の低下　②下落率の鈍化による底打ち時期の先延ばし、と言ったことがありますが、①のデフレの進行は建築価格の下落を伴い、アメリカ人の手の届く価格にその分近づきますので、相殺されると考えます。しかし、本当の恐慌状態になり住宅購入どころではない混乱に陥ればこの限りではありません。②の下落率の鈍化は、その分住宅価格が落ち着きを見せていると市場に理解され、返って底打ち時期が早いとの印象を市場に与えますので、これも「底打ち価格」そのものの「上方修正」を行う効果がありますので、底打ち時期に関する考察への影響はあまりないと考えます。

最近、ＦＲＢなどアメリカ政府当局は、住宅価格は今年末までには底入れするとのコメントを出すようになっております。（昨年段階では今年半ばに底入れと言っておりました。）これは１月１２日のブログでご紹介したフォーチュン誌の全米１００都市での見通しとも合致しております。このあたりもＦＲＢは多分参考にしたのでしょう。

恐らく、下落率の鈍化を見込めば今年末での底打ちといった予測になりますが、現下の経済情勢の悪化が続いている以上、差し押さえ件数の増加、中古住宅在庫の増加などで、下落率は今の水準をキープするものと思っております。何故なら、リーマンショックが勃発する前の昨年６－８月の全米２０都市の下落率は、昨年年初の前月比３－４ポイントの下落に対して１．６ポイント～１．９ポイントと落ち着きを取り戻しておりました。これは経済情勢によって下落率が悪化することを端的に示しております。

追記：昨年１２月の中古住宅販売は６．５％増加し年率４７４万戸レベルです。この販売増加もさることながら、注目すべきは、カリフォルニアの東部のリバーサイドなどでは、平均家賃が月１１５７ドルに対して、中価格帯の１戸建て住宅ローンの返済額が税引き後で平均１１５４ドルと拮抗するレベルまで落ちてきていることです。

全米全体の１２月の価格の中央値は１７万５４００ドルです。そして、中古住宅の在庫も適正在庫の６ヶ月にはまだ遠いものの、３６８万戸、９．３ヶ月分まで落ちてきております。（全米ラリター協会発表の数字）