リートの経営戦略（第１回）

　今晩は、才村です。
　現在、オフィス賃貸業は巨大新築ビルの大量開業という「２０１２年問題」で厳冬期を迎えています。そこで各社はこの苦境をどう乗り越えようとしているのか、５年前（２００６年）は市況をどう見ていたのかという視点で、今回はＮ社とＫ社の戦略を取り上げました。ただし、記載内容は、私が興味を持った点です。出典は、各社決算説明資料です。

　まず、外部成長戦略です。
Ｎ社（１１年１２月期）優良物件への積極投資、バランスのとれた質の高いポートフォリオの構築
Ｋ社（１１年１０月期）「東京経済圏の中規模オフィス中心の投資」継続
（具体策：ＮＯＩ（減価償却費控除前事業利益）利回りの高い複数一括案件取得）

Ｎ社（０６年１２月期）優良物件への厳選投資による成長基盤の確保
Ｋ社（０６年１０月期）「東京経済圏の中規模オフィス中心の投資」への変更（住宅投資は行わない。）
（理由：人口増加・地価上昇、中規模オフィスは顧客が多い、賃料上昇局面では賃料水準の引き上げ可能）

⇒両社とも収益性の高い優良物件への選別投資を戦略としています。
Ｋ社は、５年前にＣＦ向上を狙い中規模オフィスへの重点投資方針に変更しましたが、総資本経常利益率は1.33%から1.11%に、分配金は13,529円から9,596円に低下しています。２００７年ごろからの金融危機と経済情勢悪化によって、オフィス賃借料節減のため移転する企業が増え、中規模オフィスへの「選択と集中」の投資戦略が外れてしまいました。もっとも、業界第１位の資産規模を持つＮ社も総資本経常利益率は1.54%から1.07%に、分配金は19,224円から15,200円に低下していますので、オフィス賃貸業界自体の環境が厳しかったといえます。他の大リートに吸収された中小リートもあった中で、Ｋ社は生き残るために、資産の担保差し入れ、大商社による出資受け入れの方策を取って凌いできました。

オフィス賃貸業の特性　(1)業績が景気に左右される。(2)リニューアルが容易である。
住宅賃貸業の特性　(1)顧客分散により業績が安定している。(2)資産劣化しやすい。
　ドメイン変更に当たり、(1)好調なオフィス市場、(2)オフィス資産を多く持っている親会社、という機会と強みを考慮すれば、妥当な選択だったと推測できます。

　次に、内部成長戦略です。
Ｎ社（１１年１２月期）戦略的リニューアル投資（省エネ化・バリューアップによるテナントＣＳ向上）
（市場認識：稼働率は底打ち、賃料は底値圏を推移）
Ｋ社（１１年１０月期）概況説明だけ
（補足説明：新規賃料はすべて減額、継続賃料も-4.2%）
（昨夏の節電対応：空調の設定温度変更、専有部分の管球類間引き）
（環境対応として、日本政策投資銀行Green Building認証取得、GRESB(持続可能性評価ベンチマーク)への参加）

Ｎ社（０６年１２月期）既存テナントの賃料上昇
Ｋ社（０６年１０月期）新規賃料・継続賃料の引き上げ

⇒５年前に賃料引き上げを行っていたのが信じられないくらい、厳しい経済環境と新規オフィス供給量増大により、全般的に稼働率と賃料が下がっています。
　両社ともテナント満足度向上に知恵を絞っていますが、５年前になかった施策としては、高効率空調・個別空調やＬＥＤ照明・人感センサーによるコスト削減が挙げられます。Ｋ社は、テナントアンケートを踏まえた修繕実施に熱心ですし、環境や社会性への取り組みに積極的な点が好感を持てます。