＜金曜は本の紹介＞
「わたしは悪い不動産屋」の購入はコチラ
「わたしは悪い不動産屋」という本は、不動産業務に携わる著者が、不動産屋の手口や、不動産売買・賃貸の気をつけるべき点をとてもわかりやすくまとめたものです。
２００３年初版と約１０年前に書かれた本ですが、現在でも十分理解できる内容ですね。
一般の人には分かりにくい不動産売買の手数料の仕組みや、安く売る手口、不動産売買の落とし穴、マンションの価格が下がる理由、内装より構造が大切なこと、北道路でも利点があること、賃貸の客にしたい相手・したくない相手、立ち退き料の相場などナルホドと思うことが満載でしたね。
特に以下については勉強になりました！
・不動産屋の仕事のうち８０％は仲介業務
・売買を任された物件は本来はレインズ（不動産流通機構）へ登録が必要
・不動産屋は、”売り”と”買い”を１つの物件でできると、両方の手数料が手に入る。手数料が３％であれば倍の６％。業界ではこのことを「両手」と呼ぶ
・新築の売り主は建設会社や不動産屋が多いが、中古の売り主は所有者である個人が基本。中古の場合は不動産屋の役割は仲介者にすぎず、売買物件そのものに関する責任はないので、この問題でのトラブルが多い。買い主は売り主とトラブルは交渉しなければならない
・新築だと保証期間が最低１０年はつくのに、中古にはない。しかも売り主は自分が損するような不都合なことは言わないので注意が必要
・マンションは住民の５分の４以上の賛成がなければ立て替えはできないというリスクがある。お金がない人もいるので立て替えは難しい可能性がある
・実はマンションからの眺望を楽しむのはせいぜい１０日と意外と短いもの。
・最上階の資産価値は永遠に不滅。何といっても上に部屋がない。マンションにおける不快音の８０％以上は上の階の騒音
・マンションを選ぶなら、高層階など見向きもせずに３階を選ぶ。生活レベルで考えたら、音は１階ほどうるさくないし、エレベーターを使わないで昇り降りできるし、便利で最高の階。
・中古物件を買うにあたっては建物の仕様書を入手して建築事務所に持ち込んで見てもらうこと
・中古物件を売る場合は、専任媒介ではなくどこの不動産屋のリストにも載る一般媒介で高く売ること。一般媒介ならどこの不動産屋のリストにも載っているから、価格帯さえ合えば興味を示す客がいつかは現れる。しかも、売り主が一番条件のいい仲介業者を選べるから納得して売れる。
・相場以下の物件はクズ同様の値段で買うべき。違法物件は建て替えができないから資産価値はない。
・宅地は建築基準法で定められた基準に該当する道路（私道を含む）に２ｍ以上接していなければならないから、そうでない宅地の資産価値はない。
・農地などの調整区域に建てられた家も、農家の親族以外の人にとってはすべて違法建築だから建て替えられない。
・戸建てを買う場合は役所で公道や市街化区域か調べること
・南道路が好まれるが北道路のメリットもある。まず北道路のほうが南道路より安い。さらに、北道路では庭が南にとれるという利点がある。これは大きい。南に向かって部屋が配置でき、太陽に輝く庭が広がるのだ。一方、南道路ではどうか北道路より価格が高いことのほかに、玄関で南側の一部をとられるというマイナス点がある。敷地が広ければ庭先から北側の玄関に抜けるという間取りも考えられるが、そうなるとスペースももたいない。それに南側にリビングなどを配置するとなると、道路から家族の生活すべてが覗かれるという結果になる。
・不動産業界で、一番道路づけがよい物件というのは、東南の角地である。特に住宅が密集している都会では、東南に道路の幅があるだけで日照が大きく違ってくる。西南の角では、夏の西日がきつい。
・「古家」と表示するのは、建物というのは建ってからほぼ１０年もたつと値段がつけられない。建物の値段は０円で、土地代だけが販売価格にになっていますよ、ということ。古家は建て直しに金がかかり、水道管が古いことが多い
・建築基準法では、道路法上の道路を一号道路、開発道路を二号道路、一般の道路を三号道路、大規模開発道路を四号道路、住宅建築上、私道にするために道路位置指定したものを五号道路と呼んでいる。
・建築基準法では、私道でも公道に等しい扱いを受ける。土地を買ってしまったあとで、道路位置指定を申請する場合は、土の上に玉ジャリ、玉石を敷き、アスファルトを流してから行わなければならない。さらに庇や出窓などが道路上にあってはいけいなどの規定もある。
・申し込み金は返してもらえる。請求しても返さない不動産屋がいたら、宅建業法違反で訴える権利がお客さんにはある。
・「買い戻し誓約」はあり得ない。売ったものが壊れたら引き取るというのではなく、売ったものにお客が飽きたら引き取りますよというのである。そんな会社があったら、とっくにつぶれているだろう。
・雨が降ると道路が冠水する土地はクズ地という。雨の日にこういう土地を案内する不動産屋は絶対にいないから、自分がある土地を買おうと思ったときは、菓子折りを持って近所の家を訪ねたほうがいい。あるいは、小学校帰りの子供をつかまえて聞く方法も。とにかく丹念に聞いてまわれば、やがて自分が納得する真実を見つけられるはずである。もっとも、信用のおける大手の不動産会社や、事情に詳しく、しかも信用を大事にする地元の不動産屋では、そんな危ない土地は売らない。
・道路の冠水場所は、役所の道路地図帳で確認すること
・不動産会社の登録ナンバー（ ）の中の数字が小さい会社は要注意（数字は更新回数を表し、数字が小さいと免許の取り消しを繰り返している可能性がある）
・施工がしっかりしているしスペースもたっぷりとある公団のマンションはお勧め
・私自身は内装や外観のケバさだけでは絶対に買わない。マンションの資産価値とは、外観やサービス内容ではなく、住むに値する居住環境になっているか、子供が遊んだり、家を訪ねてきた友人が車をとめるスペースがあるかという、ごく当たり前のことを表したものだと思う。
・二階式のメゾネットタイプのような、総面積では安そうに思えても、じつは占有坪単価では超高価という狭苦しいマンションなど、とても住む気になれない。
・大規模開発でつくられた住宅は、道路・公園など公共スペースに付加価値ががある。大規模開発地域の住宅では、道路ひとつにとっても、建築基準法どおりなら４ｍで充分なのに、わざわざ６ｍ幅をとっているところが多い。これなど、車を使う住民はもちろん、歩行者にとっても、ゆったりとした安心感を与えるつくりといえる。
・連棟式住宅のテラスハウスは、銀行が担保物件として不的確と判断されることがあり、また全居住者の同意がないと再建築できない。全居住者というのは、いま住んでいる棟の居住者だけではない。したがって、事実上、再建築できない不良物件ということになる。
・建物は床にビー玉を置いて傾斜が分かる。パチンコ玉は重くて動きにくいから用をなさない。このビー玉があれば、土地の傾斜も判断できる。タバコの箱を地面の上に置き、その上にビー玉を乗せてころがれば、その方向に傾斜していることになる。一方、タコ糸は建物の歪み具合を測ることができる。タコ糸の先に安全ピンなどをつけ、柱の上の部分からつりさげれば、垂直かどうかを見ることができる。
・役所の建築課で不動産屋（開発業者）が違反がないかなど、どういう業者か確認できる。具体的に質問したほうがよく、たとえば「この業者さんは信用できますか？」という聞き方では不十分で、「いままで、この業者さんが資格に関わるようなことで役所に呼ばれたことはありますか？」とか、「この人がユーザーからクレームをつけられたり、訴えられたという記録（事実）はありますか？」と聞かなければ、教えてくれない。
・不動産屋（開発業者）に住宅地域か確認は必要。不動産屋は、たとえまともな宅地でも、お客さんを前にして、必ずここは第一種住宅地域とか第二種とか、説明しなければならない義務があるから、もし何の説明もなければ、そこは住宅地域ではないということになる。
・賃貸マンションはいま、どこでも飽和状態だから、空き部屋が多い。木造アパートが少なくなった分、みんなマンションに変わってしまったから供給過剰になっている。原因は家賃が上がりすぎたこと。特に郊外にその傾向が強いといわれる。
・都心部マンションは、穴場は下町方面。山の手地域が１８万円とすれば、同じ条件で１３万円で借りられる
・郊外マンションの飽和ぶりは、もう悲惨といえるだろう。特にお年寄りが多かった地域では、マンション開発業者が「相続税対策」としてのマンションを売り込んで成功したこともあり、対象のお年寄りがいる家庭が先を争うようにマンションに飛びついたため、現在の飽和状態をもたらした。
・１９８８年の税制改革で「死亡３年前から死亡までの借り入れは相続税の対象からはずす」こととなった。税制改革の前までは、老いていく自分の親から、あの手この手で権利書や印鑑の保管場所を聞き出し、いざ死線をさまよいはじめたら、無理やり承諾書にサインをさせ、マンションの購入契約書を作成し、文字通り駆け込みで負債つき遺産をデッチあげることも可能だったのだが、それができなくなってしまったのだ。
・バブル当時の億ションは派手な内装で「インチキ商品」が多かった。すなわち不動産屋と銀行、さらに大手ゼネコン、中小の建設会社が結託して、たいした構造のマンションでもないのに、やたら内装に金をかけただけで、通常の販売価格より２割から４割も高く価格を設定していたのである。
・疑り深い人はかならず失敗する。たぶん、「もっといいものがあるんじゃないか」と思って見ているからではないかという気がする。こんなとき、昔からよくいわれている、”ダマされる人が勝ち”という言葉を思い出す。
・不動産購入には、通勤時間や住環境、間取り、外観、内装などで優先順位をつけること
・１００平米未満でのミニ開発は問題が多い。国土法では１００平米以上の土地売買に関して届け出をしなければならないし、建物と一緒に売る場合は、土地、建物それぞれについて別々に課税することを決めている。つまり、土地、建物各々の販売利益を申告しなければならない。従って１００平米以上の土地、建物では大きな利益を上げることができず、利益幅が固定化し、うまみがないのである。しかし、逆に１００平米以下では、土地、建物込みで計上できるから利幅が大きくなる。こんなわけで不動産屋がミニ開発に走るのである。しかも、利益を上げるためには、建物の質を落とすしかないから、いかに手抜きをするかが頭の使いどころとなる。
・首都圏の単身者・学生の借り手が希望するのは、中央線の新宿から三鷹までの地域で駅から歩いて５、６分以内の部屋が多く、次に私鉄沿線で、新宿・渋谷・池袋から電車で１０分以内の駅。駅からはもちろん徒歩で５、６分以内というのが多い。
・ＯＬ・サラリーマンの単身者なら自由が丘とか下北沢などのおしゃれな街に人気が集まる。しかも、物件は新築もしくは築浅のものを望む傾向がある。
・なぜ大家は老人を嫌っていたのかというと、老人のひとり暮らしは何があるかわからない。突然死んでしまうことだってあるだろうし、体が充分に動かないから部屋も汚す。しかも老人はあまり引っ越しを考えないので、追い出さないかぎり、死ぬまで住み続けることがほとんどだ。そうなると、礼金の収入がはくなてしまう。大家にとって理想の借り手は、単身者で契約期間の２年もたたないうちに引っ越してくれて、さらに部屋をきれいに使ってくれる人である。
・見るべき情報としては、市役所の人口統計、町の産業の動向、市街化区域、調整区域などの監視区域の指定状況、人口密度の進展状況、学校の増改築状況・閉鎖状況、工場の進出あるいは移転計画、大手スーパーの進出計画など。
・共同名義の委任状でトラブルが多い。名義人のすべてと契約を交わさなければいけないのに、出された委任状を丸ごと信用してしまう。そういうことにかけては、プロのはずの不動産屋までときどき失敗することがあるから、念には念を入れなければならない。
・不動産売買で怖いものに、競売物件がある。債権者が複数いた場合、彼らに公平に分配するために、裁判所が競売にかける物件である。これを売りに出してしまう奴がいる。もともと裁判所に差し押さえられて競売にかけられたものだから売ることはできないのだが、いわゆる詐欺行為で売ってしまおうというわけだ。しかも、これを一般の担保物件と同じように売りに出してしまうのである。こんな物件を買ってしまったら、名義変更もできないし、払った金は売り主が持ち逃げしてしまっているので、当然返ってくる可能性はない。
・手付け金だけを目的とした詐欺業者に注意
・印鑑登録は用が終わると登録をすぐに廃棄したほうが事件に巻き込まれることはない
・権利書を紛失した場合に発行される保証書で売買できるが、二重契約の詐欺の可能性がある
・抵当権が売買金額を上回る場合に手付け金を持ち逃げされるケースが多い
・学生（特に男子学生）と独身サラリーマンは、不動産屋にとっては大のお得意様（敷金の返却など気にしないことが多い）
「わたしは悪い不動産屋」という本は、不動産売買を検討している方にとても参考になり、とてもオススメです！
＜目次＞
お客を騙す不動産屋のホンネ－はじめに
１章 どんな時代でも生き残れる不動産屋の手口
不動産屋と銀行のアヤしい関係
”売り””買い”双方からの手数料、「両手」のうまみ
妥当な価格と信じ込ませるテクニック
お客の個人情報をいかに利用して売るか
相場より安い売価をつけさせるのが、プロの営業マンだ！
売り主の信用を得て安く買うのがコツ
客を引きつけるチラシの量
調整区域に住宅を建てて売るスゴ腕「開発屋」
不動産屋ファッションがガラリと変わったワケ
２章 不動産屋がつけ込むお客の”無知”と”夢”
オトリ広告に釣られる客の心理
新築と中古は売り主が違うという現実
中古物件、あとでかならず泣きを見る落とし穴
夢を見ている客を騙せなければ、一人前ではない
マンションの価格が下がるのはなぜか？
中古マンションの客は便利さより眺望を好む
”売り”より”買い”を優先して、すべてを失う
手付け金は買い主に戻らないこともある
「安くするから買え」という甘い誘惑
内装ばかりに目を奪われる愚かな客たち
安売りに群がる”銭失い”
高い査定に踊らされて泣きを見る甘い客
相場より安い物件には何かある
高くても南道路にこだわる”方位”の客
北道路でも最高の家がある
口がうまい不動産屋の錬金術
古い家つきの土地は注意したほうがいい
「公庫仕様」と「公庫利用」は違う
公道を買わされたノンキな客の泣き言
「申し込み金」は返してもらうのが当然
何の役にも立たない「買い戻し誓約」
３章 お客が知らない不動産屋の常識
不動産は買ったらかならず値段が下がると思え
相場より安ければ売れるという原則
人が殺された家の価格が下がらない謎
不動産屋はあくまでも仲介が基本
ノンバンクから金を借りさせる方法
天気のいい日はクズ地を売ろう
価格を下げると旧住民から避難ゴウゴウ
早く売らないと金利がかさむ中小建て売り業者
悪徳業者を育てている安物指向の客
某有名マンションを建てる無名の業者
大規模開発は”街”を売る発想だ
ペンキも塗り替えられない連棟式タウンハウス
買う前にはビー玉とタコ糸を持っていこう
悪徳業者は役所で調べる
ミニ開発はその場限りの商品
建て替えができない中古住宅にはご用心
オープンルームは近所の主婦の嫌みが飛び交う
賃貸で借り主が有利になりつつあるという話
更新料をゴネて値下げさせた”交渉の達人”
家賃値上げの反対理由を大家は聞く義務がある
「立ち退き屋」はけっこうボロい商売だ
マンション経営は部屋数の８掛けが基本
郊外マンションはもう飽和状態
相続税対策のマンション経営で損した人たちの悲哀
不動産屋の安定収入源は手数料である
バブル後の新築マンションの手抜きぶり
お買い得物件がある、いまの億ション
「ダマされた人が勝ち」という場合もある
信頼関係ができたお客さんは神様です
１００平方メートル以下の土地単価は高い
社宅が減ってマンション需要が増えた理由
客の真剣味が不動産屋の誠実さを引き出す
歩きすぎる客は結局、何も買えない
利便、間取りはマンション客の絶対条件
買い替えようと思ったら早く売る
業務に精通していない営業マンは拒否すべき
バブル後の土地と建物は要注意
大家にとって理想の借り手、最悪の借り手
営業マンはなぜ若い人が多いのか
”仲介”より”買い取り”のほうが多い不動産業界
投資家不在のいまこそ買い時だが・・・
土地がなくなった地域の相場は上がる
４章 悪い客たちの危ない綱渡り
夫婦の共有財産に二倍の金を払ったドジな奴
競売物件を売り、手付け金をかすめた悪党
印鑑登録を契約ごとに破棄する老人
契約前の担保金額が契約時には数倍に
権利書と保証書で二重契約するサギ野郎
自宅を売るのは”何かある”のが普通
建て直し確実のボロアパートで稼いだ男
「いい女に部屋を貸すときは気をつけろ」が最近の傾向
年収をごまかして恥をかいた客
売価を上回る借金火ダルマ、売り手の悪知恵
悪い客に引っかからないためのノウハウ
無理な返済計画で追いつめられる客
５章 ”賃貸”で生き抜く街場不動産屋のたくましさ
住宅情報誌にはオトリがいっぱい
賃貸専門の不動産屋で活躍した元ホスト
賃貸の客にしたくないワースト３は？
”滞納”で替えられた鍵を交換した豪傑
敷金は何がなんでも取り戻すべきだ
立ち退き料は家賃半年分が最低ライン
敷金を全額返さないための大家の奮闘
新築マンションを独身女性に貸したくないのはなぜ？
本当の上客は男子学生と独身サラリーマン
６章 不動産屋の本音のホンネ
客の売り物件にケチをつける不動産屋の”性”
”一泊”覚悟でステ看を貼りにいく新人
不動産屋はナマケモノの集団である
他社の仲介に割り込むコソクな手段
お客さんに喜ばれるのが本当はうれしい
面白かった本まとめ（２０１４年上半期）
＜今日の独り言＞
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「わたしは悪い不動産屋」の購入はコチラ 「わたしは悪い不動産屋」という本は、不動産業務に携わる著者が、不動産屋の手口や、不動産売買・賃貸の気をつけるべき点をとてもわかりやすくまとめたものです。
２００３年初版と約１０年前に書かれた本ですが、現在でも十分理解できる内容ですね。
一般の人には分かりにくい不動産売買の手数料の仕組みや、安く売る手口、不動産売買の落とし穴、マンションの価格が下がる理由、内装より構造が大切なこと、北道路でも利点があること、賃貸の客にしたい相手・したくない相手、立ち退き料の相場などナルホドと思うことが満載でしたね。
特に以下については勉強になりました！
・不動産屋の仕事のうち８０％は仲介業務
・売買を任された物件は本来はレインズ（不動産流通機構）へ登録が必要
・不動産屋は、”売り”と”買い”を１つの物件でできると、両方の手数料が手に入る。手数料が３％であれば倍の６％。業界ではこのことを「両手」と呼ぶ
・新築の売り主は建設会社や不動産屋が多いが、中古の売り主は所有者である個人が基本。中古の場合は不動産屋の役割は仲介者にすぎず、売買物件そのものに関する責任はないので、この問題でのトラブルが多い。買い主は売り主とトラブルは交渉しなければならない
・新築だと保証期間が最低１０年はつくのに、中古にはない。しかも売り主は自分が損するような不都合なことは言わないので注意が必要
・マンションは住民の５分の４以上の賛成がなければ立て替えはできないというリスクがある。お金がない人もいるので立て替えは難しい可能性がある
・実はマンションからの眺望を楽しむのはせいぜい１０日と意外と短いもの。
・最上階の資産価値は永遠に不滅。何といっても上に部屋がない。マンションにおける不快音の８０％以上は上の階の騒音
・マンションを選ぶなら、高層階など見向きもせずに３階を選ぶ。生活レベルで考えたら、音は１階ほどうるさくないし、エレベーターを使わないで昇り降りできるし、便利で最高の階。
・中古物件を買うにあたっては建物の仕様書を入手して建築事務所に持ち込んで見てもらうこと
・中古物件を売る場合は、専任媒介ではなくどこの不動産屋のリストにも載る一般媒介で高く売ること。一般媒介ならどこの不動産屋のリストにも載っているから、価格帯さえ合えば興味を示す客がいつかは現れる。しかも、売り主が一番条件のいい仲介業者を選べるから納得して売れる。
・相場以下の物件はクズ同様の値段で買うべき。違法物件は建て替えができないから資産価値はない。
・宅地は建築基準法で定められた基準に該当する道路（私道を含む）に２ｍ以上接していなければならないから、そうでない宅地の資産価値はない。
・農地などの調整区域に建てられた家も、農家の親族以外の人にとってはすべて違法建築だから建て替えられない。
・戸建てを買う場合は役所で公道や市街化区域か調べること
・南道路が好まれるが北道路のメリットもある。まず北道路のほうが南道路より安い。さらに、北道路では庭が南にとれるという利点がある。これは大きい。南に向かって部屋が配置でき、太陽に輝く庭が広がるのだ。一方、南道路ではどうか北道路より価格が高いことのほかに、玄関で南側の一部をとられるというマイナス点がある。敷地が広ければ庭先から北側の玄関に抜けるという間取りも考えられるが、そうなるとスペースももたいない。それに南側にリビングなどを配置するとなると、道路から家族の生活すべてが覗かれるという結果になる。
・不動産業界で、一番道路づけがよい物件というのは、東南の角地である。特に住宅が密集している都会では、東南に道路の幅があるだけで日照が大きく違ってくる。西南の角では、夏の西日がきつい。
・「古家」と表示するのは、建物というのは建ってからほぼ１０年もたつと値段がつけられない。建物の値段は０円で、土地代だけが販売価格にになっていますよ、ということ。古家は建て直しに金がかかり、水道管が古いことが多い
・建築基準法では、道路法上の道路を一号道路、開発道路を二号道路、一般の道路を三号道路、大規模開発道路を四号道路、住宅建築上、私道にするために道路位置指定したものを五号道路と呼んでいる。
・建築基準法では、私道でも公道に等しい扱いを受ける。土地を買ってしまったあとで、道路位置指定を申請する場合は、土の上に玉ジャリ、玉石を敷き、アスファルトを流してから行わなければならない。さらに庇や出窓などが道路上にあってはいけいなどの規定もある。
・申し込み金は返してもらえる。請求しても返さない不動産屋がいたら、宅建業法違反で訴える権利がお客さんにはある。
・「買い戻し誓約」はあり得ない。売ったものが壊れたら引き取るというのではなく、売ったものにお客が飽きたら引き取りますよというのである。そんな会社があったら、とっくにつぶれているだろう。
・雨が降ると道路が冠水する土地はクズ地という。雨の日にこういう土地を案内する不動産屋は絶対にいないから、自分がある土地を買おうと思ったときは、菓子折りを持って近所の家を訪ねたほうがいい。あるいは、小学校帰りの子供をつかまえて聞く方法も。とにかく丹念に聞いてまわれば、やがて自分が納得する真実を見つけられるはずである。もっとも、信用のおける大手の不動産会社や、事情に詳しく、しかも信用を大事にする地元の不動産屋では、そんな危ない土地は売らない。
・道路の冠水場所は、役所の道路地図帳で確認すること
・不動産会社の登録ナンバー（ ）の中の数字が小さい会社は要注意（数字は更新回数を表し、数字が小さいと免許の取り消しを繰り返している可能性がある）
・施工がしっかりしているしスペースもたっぷりとある公団のマンションはお勧め
・私自身は内装や外観のケバさだけでは絶対に買わない。マンションの資産価値とは、外観やサービス内容ではなく、住むに値する居住環境になっているか、子供が遊んだり、家を訪ねてきた友人が車をとめるスペースがあるかという、ごく当たり前のことを表したものだと思う。
・二階式のメゾネットタイプのような、総面積では安そうに思えても、じつは占有坪単価では超高価という狭苦しいマンションなど、とても住む気になれない。
・大規模開発でつくられた住宅は、道路・公園など公共スペースに付加価値ががある。大規模開発地域の住宅では、道路ひとつにとっても、建築基準法どおりなら４ｍで充分なのに、わざわざ６ｍ幅をとっているところが多い。これなど、車を使う住民はもちろん、歩行者にとっても、ゆったりとした安心感を与えるつくりといえる。
・連棟式住宅のテラスハウスは、銀行が担保物件として不的確と判断されることがあり、また全居住者の同意がないと再建築できない。全居住者というのは、いま住んでいる棟の居住者だけではない。したがって、事実上、再建築できない不良物件ということになる。
・建物は床にビー玉を置いて傾斜が分かる。パチンコ玉は重くて動きにくいから用をなさない。このビー玉があれば、土地の傾斜も判断できる。タバコの箱を地面の上に置き、その上にビー玉を乗せてころがれば、その方向に傾斜していることになる。一方、タコ糸は建物の歪み具合を測ることができる。タコ糸の先に安全ピンなどをつけ、柱の上の部分からつりさげれば、垂直かどうかを見ることができる。
・役所の建築課で不動産屋（開発業者）が違反がないかなど、どういう業者か確認できる。具体的に質問したほうがよく、たとえば「この業者さんは信用できますか？」という聞き方では不十分で、「いままで、この業者さんが資格に関わるようなことで役所に呼ばれたことはありますか？」とか、「この人がユーザーからクレームをつけられたり、訴えられたという記録（事実）はありますか？」と聞かなければ、教えてくれない。
・不動産屋（開発業者）に住宅地域か確認は必要。不動産屋は、たとえまともな宅地でも、お客さんを前にして、必ずここは第一種住宅地域とか第二種とか、説明しなければならない義務があるから、もし何の説明もなければ、そこは住宅地域ではないということになる。
・賃貸マンションはいま、どこでも飽和状態だから、空き部屋が多い。木造アパートが少なくなった分、みんなマンションに変わってしまったから供給過剰になっている。原因は家賃が上がりすぎたこと。特に郊外にその傾向が強いといわれる。
・都心部マンションは、穴場は下町方面。山の手地域が１８万円とすれば、同じ条件で１３万円で借りられる
・郊外マンションの飽和ぶりは、もう悲惨といえるだろう。特にお年寄りが多かった地域では、マンション開発業者が「相続税対策」としてのマンションを売り込んで成功したこともあり、対象のお年寄りがいる家庭が先を争うようにマンションに飛びついたため、現在の飽和状態をもたらした。
・１９８８年の税制改革で「死亡３年前から死亡までの借り入れは相続税の対象からはずす」こととなった。税制改革の前までは、老いていく自分の親から、あの手この手で権利書や印鑑の保管場所を聞き出し、いざ死線をさまよいはじめたら、無理やり承諾書にサインをさせ、マンションの購入契約書を作成し、文字通り駆け込みで負債つき遺産をデッチあげることも可能だったのだが、それができなくなってしまったのだ。
・バブル当時の億ションは派手な内装で「インチキ商品」が多かった。すなわち不動産屋と銀行、さらに大手ゼネコン、中小の建設会社が結託して、たいした構造のマンションでもないのに、やたら内装に金をかけただけで、通常の販売価格より２割から４割も高く価格を設定していたのである。
・疑り深い人はかならず失敗する。たぶん、「もっといいものがあるんじゃないか」と思って見ているからではないかという気がする。こんなとき、昔からよくいわれている、”ダマされる人が勝ち”という言葉を思い出す。
・不動産購入には、通勤時間や住環境、間取り、外観、内装などで優先順位をつけること
・１００平米未満でのミニ開発は問題が多い。国土法では１００平米以上の土地売買に関して届け出をしなければならないし、建物と一緒に売る場合は、土地、建物それぞれについて別々に課税することを決めている。つまり、土地、建物各々の販売利益を申告しなければならない。従って１００平米以上の土地、建物では大きな利益を上げることができず、利益幅が固定化し、うまみがないのである。しかし、逆に１００平米以下では、土地、建物込みで計上できるから利幅が大きくなる。こんなわけで不動産屋がミニ開発に走るのである。しかも、利益を上げるためには、建物の質を落とすしかないから、いかに手抜きをするかが頭の使いどころとなる。
・首都圏の単身者・学生の借り手が希望するのは、中央線の新宿から三鷹までの地域で駅から歩いて５、６分以内の部屋が多く、次に私鉄沿線で、新宿・渋谷・池袋から電車で１０分以内の駅。駅からはもちろん徒歩で５、６分以内というのが多い。
・ＯＬ・サラリーマンの単身者なら自由が丘とか下北沢などのおしゃれな街に人気が集まる。しかも、物件は新築もしくは築浅のものを望む傾向がある。
・なぜ大家は老人を嫌っていたのかというと、老人のひとり暮らしは何があるかわからない。突然死んでしまうことだってあるだろうし、体が充分に動かないから部屋も汚す。しかも老人はあまり引っ越しを考えないので、追い出さないかぎり、死ぬまで住み続けることがほとんどだ。そうなると、礼金の収入がはくなてしまう。大家にとって理想の借り手は、単身者で契約期間の２年もたたないうちに引っ越してくれて、さらに部屋をきれいに使ってくれる人である。
・見るべき情報としては、市役所の人口統計、町の産業の動向、市街化区域、調整区域などの監視区域の指定状況、人口密度の進展状況、学校の増改築状況・閉鎖状況、工場の進出あるいは移転計画、大手スーパーの進出計画など。
・共同名義の委任状でトラブルが多い。名義人のすべてと契約を交わさなければいけないのに、出された委任状を丸ごと信用してしまう。そういうことにかけては、プロのはずの不動産屋までときどき失敗することがあるから、念には念を入れなければならない。
・不動産売買で怖いものに、競売物件がある。債権者が複数いた場合、彼らに公平に分配するために、裁判所が競売にかける物件である。これを売りに出してしまう奴がいる。もともと裁判所に差し押さえられて競売にかけられたものだから売ることはできないのだが、いわゆる詐欺行為で売ってしまおうというわけだ。しかも、これを一般の担保物件と同じように売りに出してしまうのである。こんな物件を買ってしまったら、名義変更もできないし、払った金は売り主が持ち逃げしてしまっているので、当然返ってくる可能性はない。
・手付け金だけを目的とした詐欺業者に注意
・印鑑登録は用が終わると登録をすぐに廃棄したほうが事件に巻き込まれることはない
・権利書を紛失した場合に発行される保証書で売買できるが、二重契約の詐欺の可能性がある
・抵当権が売買金額を上回る場合に手付け金を持ち逃げされるケースが多い
・学生（特に男子学生）と独身サラリーマンは、不動産屋にとっては大のお得意様（敷金の返却など気にしないことが多い）
「わたしは悪い不動産屋」という本は、不動産売買を検討している方にとても参考になり、とてもオススメです！
＜目次＞
お客を騙す不動産屋のホンネ－はじめに
１章 どんな時代でも生き残れる不動産屋の手口
不動産屋と銀行のアヤしい関係
”売り””買い”双方からの手数料、「両手」のうまみ
妥当な価格と信じ込ませるテクニック
お客の個人情報をいかに利用して売るか
相場より安い売価をつけさせるのが、プロの営業マンだ！
売り主の信用を得て安く買うのがコツ
客を引きつけるチラシの量
調整区域に住宅を建てて売るスゴ腕「開発屋」
不動産屋ファッションがガラリと変わったワケ
２章 不動産屋がつけ込むお客の”無知”と”夢”
オトリ広告に釣られる客の心理
新築と中古は売り主が違うという現実
中古物件、あとでかならず泣きを見る落とし穴
夢を見ている客を騙せなければ、一人前ではない
マンションの価格が下がるのはなぜか？
中古マンションの客は便利さより眺望を好む
”売り”より”買い”を優先して、すべてを失う
手付け金は買い主に戻らないこともある
「安くするから買え」という甘い誘惑
内装ばかりに目を奪われる愚かな客たち
安売りに群がる”銭失い”
高い査定に踊らされて泣きを見る甘い客
相場より安い物件には何かある
高くても南道路にこだわる”方位”の客
北道路でも最高の家がある
口がうまい不動産屋の錬金術
古い家つきの土地は注意したほうがいい
「公庫仕様」と「公庫利用」は違う
公道を買わされたノンキな客の泣き言
「申し込み金」は返してもらうのが当然
何の役にも立たない「買い戻し誓約」
３章 お客が知らない不動産屋の常識
不動産は買ったらかならず値段が下がると思え
相場より安ければ売れるという原則
人が殺された家の価格が下がらない謎
不動産屋はあくまでも仲介が基本
ノンバンクから金を借りさせる方法
天気のいい日はクズ地を売ろう
価格を下げると旧住民から避難ゴウゴウ
早く売らないと金利がかさむ中小建て売り業者
悪徳業者を育てている安物指向の客
某有名マンションを建てる無名の業者
大規模開発は”街”を売る発想だ
ペンキも塗り替えられない連棟式タウンハウス
買う前にはビー玉とタコ糸を持っていこう
悪徳業者は役所で調べる
ミニ開発はその場限りの商品
建て替えができない中古住宅にはご用心
オープンルームは近所の主婦の嫌みが飛び交う
賃貸で借り主が有利になりつつあるという話
更新料をゴネて値下げさせた”交渉の達人”
家賃値上げの反対理由を大家は聞く義務がある
「立ち退き屋」はけっこうボロい商売だ
マンション経営は部屋数の８掛けが基本
郊外マンションはもう飽和状態
相続税対策のマンション経営で損した人たちの悲哀
不動産屋の安定収入源は手数料である
バブル後の新築マンションの手抜きぶり
お買い得物件がある、いまの億ション
「ダマされた人が勝ち」という場合もある
信頼関係ができたお客さんは神様です
１００平方メートル以下の土地単価は高い
社宅が減ってマンション需要が増えた理由
客の真剣味が不動産屋の誠実さを引き出す
歩きすぎる客は結局、何も買えない
利便、間取りはマンション客の絶対条件
買い替えようと思ったら早く売る
業務に精通していない営業マンは拒否すべき
バブル後の土地と建物は要注意
大家にとって理想の借り手、最悪の借り手
営業マンはなぜ若い人が多いのか
”仲介”より”買い取り”のほうが多い不動産業界
投資家不在のいまこそ買い時だが・・・
土地がなくなった地域の相場は上がる
４章 悪い客たちの危ない綱渡り
夫婦の共有財産に二倍の金を払ったドジな奴
競売物件を売り、手付け金をかすめた悪党
印鑑登録を契約ごとに破棄する老人
契約前の担保金額が契約時には数倍に
権利書と保証書で二重契約するサギ野郎
自宅を売るのは”何かある”のが普通
建て直し確実のボロアパートで稼いだ男
「いい女に部屋を貸すときは気をつけろ」が最近の傾向
年収をごまかして恥をかいた客
売価を上回る借金火ダルマ、売り手の悪知恵
悪い客に引っかからないためのノウハウ
無理な返済計画で追いつめられる客
５章 ”賃貸”で生き抜く街場不動産屋のたくましさ
住宅情報誌にはオトリがいっぱい
賃貸専門の不動産屋で活躍した元ホスト
賃貸の客にしたくないワースト３は？
”滞納”で替えられた鍵を交換した豪傑
敷金は何がなんでも取り戻すべきだ
立ち退き料は家賃半年分が最低ライン
敷金を全額返さないための大家の奮闘
新築マンションを独身女性に貸したくないのはなぜ？
本当の上客は男子学生と独身サラリーマン
６章 不動産屋の本音のホンネ
客の売り物件にケチをつける不動産屋の”性”
”一泊”覚悟でステ看を貼りにいく新人
不動産屋はナマケモノの集団である
他社の仲介に割り込むコソクな手段
お客さんに喜ばれるのが本当はうれしい
面白かった本まとめ（２０１４年上半期）
＜今日の独り言＞
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