先日新聞に「増えるワケあり物件」の見出しの記事が掲載されていた。
高齢者の孤独死、自殺等が起きたワケあり物件の増加と共に異常死や自殺者数の増加・高水準、そしてオーナーが告げない場合は瑕疵担保責任を追及され、契約解除や損害賠償を請求されることになり、不動産業者には宅建業法第47条で「告知義務」が存在する・・・と書かれている。
「告知義務の範囲」について2年前に本ブログでも書いた（2012年5月）が、この記事にも自然死と事故死、物件「外」での孤独死の場合や飛び降り自殺の場合について、オーナー側と仲介業者との間で認識が異なり、基準があいまいと書かれている。
そりゃ～訳あり物件には好き好んで住みたく無いだろう。これだけ物件が供給過多であれば尚更である。自殺した場所の6割は自宅と記事にも書いてあるが、人間誰しも必ず亡くなる。過去を振り返れば大昔、その地ではきっと誰かしら亡くなっているだろう。結局また「じゃあ～それはいつまで・どこまで告知しなければならないのか?」に話が戻ってしまう。
当社でもこれまで数例あった。すべて自然死ではあったもののすべて告知して、現在全室満室になっているが、その物件が空いた場合、また説明する義務が出て来るのだろうか?オーナー側からすると財産の価値が大きく目減りすることになる。前回のブログにも書いたように近年自殺については遺族へ賠償請求を起こす傾向にあるが、事故に巻き込まれた場合や自然死の場合はなかなか難しいであろう。となると泣き寝入りか?不運だったのひと言だけなのか?きっと「亡くなる事もありきで貸与している」と司法は判断するだろう。そうなるとやはりちょっとバランスがおかしい。だからやはり告知義務の範囲についてある程度線引きする必要があるであろう。
私が考える告知義務の範囲としては・・・
【告知義務なし】
病気等による自然死（死後■日以内で搬出されたことが条件）
死後、一度でも入居した場合（但し、最低■年間の入居及び生活していた事実が必要）
未遂の場合を含め、室内において死亡していない場合
【告知義務有り】
室内における自殺・他殺（但し、発覚後■年以内まで）
期間を定めるとしたらどれくらいなのかは判断がつかない。また余りにも細かく定めるとそれをクリアする変な工作の可能性も出て来るので難しいところである。また告知義務はなしの場合でも訊ねられたら答えるかどうか?等々・・・課題は少なくないだろう。
もちろん隠くことが前提ではないが、誠実と商売との狭間でグレーな部分がある限り、ある程度の区切りは貸主・借主にとっても必要だと思う。
【明日5/20（火）～5/21（水）は当社連休となります】
