サブプライム問題と不動産証券化

今回は久々に経済の話題です。「金融権力」　本山美彦著読みました。京都大学名誉教授で、巻末のサブプライム対策推移と関連文献は力作です。本の紹介に「金融が本来の役割（仲介機能）を離れてリスク転売ビジネス」とありますが、上手い言い方です。内容はケインジアンの観点で、マネタリズムを批判し、搾取する金融を嫌悪しています。マクロ経済にある程度詳しくないと楽しめないかもしれませんが快刀乱麻を切るという痛快な分析と歴史と経済背景の浮き彫りが愉快です。久々に経済で楽しめましたので本山先生の他の著作も読んでみようと思っています。<o:p></o:p>

面白い観点として、クオンツ運用（デリバティブ等）は、実際のばらつきの度合いと計算の鞘である「格差」で収益を上げていたが普及に伴い、「格差」が縮小した。（同じような商品がでてきて競争があり、大きな鞘がとれなくなった。逆にデリバティブが始まった当初、外国投資銀行は実際以上のプレミアムをのせて大儲けをしていましたね）<o:p></o:p>

次に、フィリップス曲線（インフレと雇用のトレードオフ）は短期的にはあるが、長期的には学習効果によって妥当とならないというのは初めて知りました。長期フィリップス曲線のみが経済の基本と読んだ覚えもあるのですが。。。。<o:p></o:p>

さらに今回のサブプライム問題の対応がECB（ヨーロッパ：ユーロ）により当初始まり、Fed（アメリカ：ドル）の対応が遅れたのは「ドル神話の終焉」と鮮やかに論説しています。<o:p></o:p>

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当方も、最近破綻が見られる、不動産証券化についてまとめてみました。<o:p></o:p>

まずは金利の低いのが、不動産資金流入でしょう（A）。次に不動産ファンドによる売買で土地保有が短期になり（B）、次に資産のオフバランス化（見かけの利回りが良くなったり、益出しができる）が進行しています。といってもアメリカ型でヨーロッパの企業は未だ自社ビルが多いのですが。（C）　そして不動産の小口化・証券化により幅の広い資金到達が直接金融として発達を見ています。（D,E）ここで、直接金融（ノンリコースローンを含む）はリスクが高いため、プレミアムがつき、金利は上がります。大手不動産会社なら、間接金融か起債のほうがはるかに低利でしょう。つまりは直接金融なので持っている資産の価値・収益力が配当と株価につながります。会社の信用力ではありません。（F）そのため評価や格付けが必要となり、不動産物件としてのリューデリジェンスや証券としてのプロが行う格付け（今回、サブプライムでも問題となりました格付け会社とは何かを考えますが）によります。（G）<o:p></o:p>

それに金融工学が絡み（H）、オプションなど加わりますと（I）更にややこしい証券の出来上がりです。<o:p></o:p>

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ここで問題なのは、不動産証券化とは不動産の「束」であり、持っている案件も「区分持分」、「共有持分」が多く、さらに複合用途のビルも多くあります。逆に言えば、共同ビルへの投資としては最適な手法かもしれません（機関投資家は現物投資ならパートナーリスクや運営の単純化のため単純所有権を志向するため）。つまりは、複雑な所有権と用途のビルが多いといえます。それらが束になっているので、色々な材料が混ぜられた餃子の餡のようなものです。証券として一体化は皮によって包まれています。この前の中国餃子事件ではないですが、どのようなものが入っているか、例えばビルのパートナーのデフォルトで支障が出ないかなどの課題はこれからも出てくると思います。これに比べ、単純所有のビルは「ステーキ」ですから、筋が多いとか、脂がきついとか、実は脂と赤身をつないだ合成肉だったと買いいうのはあるでしょうが、出自は安心です。ただ、資金が大きく、機関投資家や企業自家用不動産が多くなり投資用には少ないのが実態です。似たようなものにローン債券をCOD（債務担保証券）にして、オプションをかましたものが例のサブプライムです。<o:p></o:p>

不動産証券化も「餃子」状態で、これから賃料つまりは価値の低下が見られる中、慎重に判断すべき、またはファンドを選別するべきときでしょう。力のあるファンドはこれからが仕込みのときかも知れません。なお、大阪では梅田の北ヤードがスケジュールを見直しているようです。大規模プロジェクトは必ず遅れるという論文もあります。（Implementing Urban Waterfront Redevelopment:　Doctoral Thesis David L.A. Gordon,　Harvard GSD）<o:p></o:p>

景観はちょっと置いておいて次回はこれでも。

 

（今回　どうしても表が貼りつきません。どなたか教えてください。）

 

 

どんどんカレーうどん

全国的に強い雨です。秋霖という風情のあるものではなく、スコールのような感じです。本当に気象の変化を感じます。<o:p></o:p>

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長閑なカレーうどんのお話しですが、先週、西之洞院錦にも美味しいお店がありました。河道屋支店　河久麺房で、暖かい接客です。お客は一人だったからか、スポーツ新聞と週刊誌を持ってきていただきました。とろみが強く、カレーに香ばしさがあり、お揚げは初めて出合った甘いもので、大きく切ってありました。人情と歴史を食べるお店でしょう。<o:p></o:p>

なお、本日は、下京区の松原商店街のお肉屋さん「キムラ」に立ち寄り、ハムカツ（70円）やヒレカツ（350円）を買い、夕ご飯に楽しむつもりです。ヒジキとキムチも佳いのがあって買ってしまいました。秋めくなか、ゆったりとしています。<o:p></o:p>

久々に、饂飩屋の中華蕎麦で素晴らしいものめぐり合いました。岡崎の「岡北」（例の山元麺房のとなりでリニューアル完了再開）です。春のおだやかな海のようなお味で、嫌味なところがなく、和風のお出汁がしっかり支えています。麺が秀逸でしなやかさと滑らかさのある、いくらでもいただけるような感じがします。チャーシューは恐らくモモあたりでかみ締めがありもやしと一緒に食べると美味しさがまします、蒲鉾なども上質です。ただ、量が少なく、値段が750円というのは惜しいですね。文句のないお味だけに。隣の山元麺房でカレーうどんを食べると満腹で嫌になるくらいなのですが。お互い住み分けをするということでしょうね。<o:p></o:p>

あまりに中華蕎麦がよかったので今日はカレーうどんを食べてきました。上品で、穏やかです。麺は透明感があり腰もありますがあくまで滑らか。お出汁も嫌味なくいくらでも飲めます。とろみとカレーは控えめ、七味唐辛子と山椒（両方感心しない品質ですが）をたっぷり入れると旨味が増します。量が少ないので850円は高いかな。<o:p></o:p>

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景観を考える上での前提のまとめ

やっと秋が京都にも来たようです。雷雨とともに急に気温が下がりました。<o:p></o:p>

さて、景観を考えるにあたり背景のお勉強を。なぜ景観か、都市のパラダイムはなぜ大きく転換したかを考えます。<o:p></o:p>

社会の転換には、まず経済の停滞（人口減少）があります。（A） 　更に会社という「村」であり、社会のなかのサブシステム（労働教育、福祉、交流　等）の変質があります（Ｂ）　そして、利益の減少による個人化（Ｃ）の進行となります。アメリカ的な4半期決算重視となり短期・利益確保で気が抜けなくなります。（Ｄ）　そして、権益確保とコンプライアンス重視など外部対応が見られます。<o:p></o:p>

　都市も、開発（質と量の面からの更新）が停滞となり「コンパクト・シティ」が提唱されます。守りに入った時代です。（Ｆ）　そこで、景観は住民やコミュニティが規制を作り、自ら建物やマンパワーを投資するという、外部からの投資に頼れない時代の産物であり、かつ生活の質を自ら高め、資産価値も衣にするというものでしょう。（Ｇ）<o:p></o:p>

　もちろん、ネットにより情報は蔓延していますが実体験としての街の楽しさは伸びているとも考えられます（Ｈ、I）　

 

このような中、景観をどういう手法で、どういう目的で、進めていくのか、その損益はどういう風に考えるのかをゆっくり考えます。<o:p></o:p>

どうも、ブログの更新が上手く行かないようです。<o:p></o:p>

ご迷惑をおかけいたします。

 

すみませんが表が貼り付きません。しばしお待ちを。<o:p>

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街並みと建物の評価

連日の暑さがつのります。五山送り火も迎え、そろそろ秋の気配でしょうか。炎天下のもと百日紅の花が咲き誇っておりますが、テニスコートに蜻蛉がまっておりました。<o:p></o:p>

エアコンの効く部屋に避難（という表現になるくらいの暑さ）して景観の本を読了しました。<o:p></o:p>

①「まちづくりと景観 」　田村明著→包括理論的でまとまりが素晴らしい。活用のために観点・分析の根拠とプロセスが明示されていたらとないものねだり<o:p></o:p>

②「美しい都市・醜い都市」　五十嵐太郎著→各誌連載のまとめで事例と観点（テーマパーク、監視カメラなど）が新しい<o:p></o:p>

③「失われた景観」　松原隆一郎著→景観と都市経営、行政・法律の観点を持ち込んでいる、巻末のリストは重宝します<o:p></o:p>

どの本も楽しめました。景観で観点は①「まちづくりと景観」にまとまっておりますのでここでは論じません。（お読み下さい）<o:p></o:p>

それに関連し先日、難波を歩いて気がついたことは「個別の建築」と「まとまりとしての景観」です。難波はご存知のとおり表現的で、看板にたこ、えび、かに、ふぐ、壁面にグリコのおじさん、観覧車、フリーフォールと多彩でそれぞれの自己主張が激しく、まるでゼリービーンズの大袋のように派手なモザイクになってしまっています。またキリンシティが解体されており、建築の移り変わりを感じました。<o:p></o:p>

この20年の建築を振り返ると<o:p></o:p>

①      80年代：ポストモダン、「主張」のある形態<o:p></o:p>

②      90年代：「透明」、ポストバブルで透明のカーテンウオール、エコも対応の真面目で優等生<o:p></o:p>

③      2000年代：「コンピュータと」、構造の試み<o:p></o:p>

特に街並みにとって80年代は忘れ去られていたと思います。建築単体としての「自己主張」と「作品」の展覧のようなものでした。果たして建築は作品なのでしょうか？現在の建築学会の作品選集を見ても個別の建物が殆ど人の姿もなく掲載されています。これは、建築とは「そのもの単体で作品として外部の形態や内部空間、機能性が評価」されるという評価基準があるということでしょう。建築家は「作品」として認められたいでしょうから、その評価に沿って動くでしょう。（畏友　永井さんは「建築はFine Artではない！」という論点を頂きました）<o:p></o:p>

「作品主義」での評価があるなら「街並み主義」の評価を設定すれば思います。たとえば「街並み建築大賞」とか。<o:p></o:p>

その位置付けとして、縦軸は建築の設計の目的を表現と利用に分け、横軸は街並との異化・同化で区分しますと下記の評価マトリクスが考えられます。<o:p></o:p>

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街並み<o:p></o:p> 設計の目的<o:p></o:p>	C　異化（街並みから突出）<o:p></o:p>	D　同化（街並みと一体化）<o:p></o:p>
A<o:p></o:p> 表現・提案主体<o:p></o:p>	１．   街並み誘導型施設（水族館など）<o:p></o:p> ２．   目立つ建物<o:p></o:p>	４．街並み一体型施設（街並みへの提案、新しい街並み要素の付加など）<o:p></o:p>
B<o:p></o:p> 利用・連帯主体<o:p></o:p> <o:p> </o:p>	３．迷惑建物（色など）<o:p></o:p>	５．修復・保存・転用<o:p></o:p> ６．デザイン・モデルの提案・実施<o:p></o:p>

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１．   は新しいまちづくりのための先導施設です。大型面的再開発ではタワーや水族館などがよくみられます。<o:p></o:p>

２．   目立つ建物は、ポストモダンの建物を考えて頂くとよろしいかと思います。京都の北山通りくらい色々並んでいるとそれはそれで面白いのですが。今の銀座もこれに近い、建築展示場のようです。<o:p></o:p>

３．   普通の建物なのですが、色や看板で街並みの迷惑になっているものです。コンビニやファストフードの均一的建物もこの一種かも知れません。<o:p></o:p>

４．   よく考えられた建築で個性と街並み（まちづくり）や賑わいづくりに寄与している素晴らしい事例です。例えば京都三条のタイムズ１，２があります。このように新しい小路や親水空間の提案がある設計が望まれます。建築・街並みの両面から賞賛されるべきでしょう。<o:p></o:p>

５．   今までの街並みの資産を再活用する手法です。これらをもっと表に出して称えるべきと考えます。<o:p></o:p>

６．   街並み誘導のためのデザインガイドとその実践例も焦点をあてたい分野です。<o:p></o:p>

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これらの建築の選定については、バイアスや公平性のため、住民の評価、コミュニティの参加、行政との協同など評価軸を決め、ピア相互のレビューなどで決定するシステムが望まれます。<o:p></o:p>

詳細は引き続き、ご意見賜われば幸いです。<o:p></o:p>

京都のカレーうどん

カレーうどんについて<o:p></o:p>

最近はうどん屋さんの中華そばを食べ歩いていると書いたが、これがなかなか枯れ過ぎていることがわかった。あまりに出汁が薄いのとどこも同じようなお味であまり区別がつかない。食べた後の満足感にも欠けており、ご飯か丼ものと一緒に食べるがいいようだが、それでは太りすぎる。普通のラーメンでも魚介のお出汁が効いて脂ぽくない東京の「青葉」や高槻の「きんせい」のようなのがやはり良い。<o:p></o:p>

といってもそういうお店は少ないので京都に多いお揚げの入ったカレーうどんにすることにした。これは出しの美味しさ、お揚げの油の旨味、カレーの香ばしさで美味しい。もともと京都は「たぬきうどん」というあんかけうどんが人気であり、そのカレー入りの応用でもありカレーうどんの美味しいお店が多い。食べ走って（自転車ですから）いると、なんとも美味しいお店が2軒ある。両方とも麺が自家製であり、麺に滑らかさと弾力性がある。高加水で腰がある麺でしかもゆでたてである。出汁は甘さを抑え、深みと旨味がある優しい味で嫌味がない。カレーは京都のカレーうどんの名店では小麦粉や脂で重いところもあるが、さらっとしていてとろみも軽い。ひとつは寺町の市役所の近くでもうひとつは岡崎の洋食屋の近くで大層な人気店で並ぶのが難点である。<o:p></o:p>

カラーうどんは夏に美味しい。テニスのあと、カレーうどんに七味唐辛子（一味唐辛子、山椒もあり）あけて食べると人生の喜びと生の躍動を感じる。止まらぬ箸、流れ落ちる汗、ぬぐうタオル、麺の美味しさ、追いかける出汁の美味さ、お揚げの変化、葱のアクセント。たまらない。獅子文六にたしか「私は若い方が夏カレーライスを食べるのを見るのが好きだ」というエッセイがあったが、カレーうどんも同じく夏のものであろう。ただ、真っ白なテニスのシャツが黄色の跳ねだらけになるのがお笑いである。食べた後、シャワーを浴びると爽快で、うとうとと牛になりたくなる。<o:p></o:p>

イメージと実物

引き続き暑さが続きます。この3週間ほど35℃前後の日が続きます。景観の本も読もうとしていますが、オリンピックに押され気味。<o:p></o:p>

リアリティ（現物）とイメージ（バーチャル）のお話しでも。このお題はMITの都市計画学部Dennis Frenchman教授の1999年の講座で提起がありそれから考えています。その実例として良いのは金融工学としてのサブプライムがあります。もともと不動産とは現物でテナントからの収入から費用を引いたものが収益という単純なものです。それが証券化だとか、オプションだとか、メザニンとか色々加工されて、しかも束になってサブプライム商品になりました。これは実態からどんどん変化した格付けの良い不動産証券としての「イメージ」になったと思います。目の前の現物としてのステーキが、加工され何か分からないけれど、お味と栄養は保証つきのハンバーグになったようなものです。たしかにステーキはばらつきがあったり、筋があったりしますが確かなお肉です。ハンバーグにしてしまうと、大豆蛋白、化学調味料なども入ってきます。肉としてステーキのイメージはあるけれど別物です。最近、不動産も証券化や小口化がもてはやされていますが、開発者からいうと幅広く高い金利で借りられるようになったということです。逆には銀行預金より利回りで投資機会が増えたと思われますが、その品質や運営内容は本当に確かかなと思います。更に金融工学という手順を踏むとより不透明と感じます。（どうやっても不動産収益（キャピタルゲインを含む）を越えるような魔法の仕替けはありません。レバレッジ理論も見かけの利回りは上がりますが、総収益は借入金が多くなればなるほど下がるのは自明のことわりです。）<o:p></o:p>

次の「イメージ」の発展の例として、車が売らなくなったのがあります。昔、男の若者が車を欲しがるのは女性とのお付き合いを狙って当たり前でした。それが最近は、車より携帯だ、ネットとなっています。ネットを含めコンピュータの技術革新は唯一前に向かっている分野です。ますます新しいメディア、コミュニケーション、エンターテイメントができてきています。実物よりも空想がいいのは、「気を使わなくていいから」、「安心できるから」、「お互い傷つかないから」というのを聞きます。この理由として、人間関係が鬱陶しいからかもしれません。世の中が低成長になり、革新から改良、表現から気配り、IQからEQなど、いざという時の関係性維持の相互保険を目指した人間関係作り（嫌われないこと）が主目的になっているのではないでしょうか。<o:p></o:p>

もっと、自己実現と産業転換にむけた表現をすべきだと感じますが、失点を恐れる世の中にはなじまないでしょう。この停滞感が逃避先（リゾート）として「イメージ」の選好性につながるのではないかと感じています。<o:p></o:p>

結論として、コンプライアンス、エコなどという「きちんとしましょう」という建前と経済の低成長、それに対してのネットの技術革新が「イメージ」を増長しているのではと感じます。

コクとは

暑い日が続く。居酒屋礼賛というサイトでコクについて「コクと旨味の秘密」伏木亨著が紹介されていたので読んでみたが、大変楽しく知識となった。コクは3層の構造で、中心は本能が求める「コアーなコク」で旨味（出汁）・油・甘みの3つだそうである。次に2層目は「連想のコク」でとろみや風味などコクを増強する感覚とある。3層目は「面影、比喩・抽象のコク」で芸術など精神性にからむ様式美への形容詞としての活用である。<o:p></o:p>

面白いのはラットの実験でコアなコクを検証している。また、ファストフードなどは「お子様のコク」と切り分けている。さらにコクをだすずるい方法も書かれている。<o:p></o:p>

ずっと、ハヤシライスを食べ歩き、コクが重要と感じたが、ソースの出汁やトマトの旨味、油（肉）、甘み（野菜や砂糖）が観点であることが分かった。<o:p></o:p>

ハヤシライスの分類としてソースについて、旨味では、ドミグラスソース、簡単ドミグラス、トマトソースに分けられる。油はソースの乳化した油か、肉の脂かに分けられるがこれはなかなか判別がつかない。甘みは野菜の糖化か砂糖や味醂などに分けられる。その上で、煮込み型（シチューのようでご飯にかけるだけ）、合わせ型（玉ねぎお肉をソースの中でそのたび煮込む）、炒め型（玉ねぎ、お肉をいためた上にソースをかける）に分類されるのではないか。ハヤシライスは500円くらいから3500円くらいまで値段も、サービスも薬味も多様ですからゆっくり分類した見ます。<o:p></o:p>

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閑話休題、景観について文献を読んでいます。手をつけるべく、この3冊を読んでいます。<o:p></o:p>

失われた景観       松原隆一郎著<o:p></o:p>

美しい都市・醜い都市       五十嵐太郎著<o:p></o:p>

まちづくりと景観              田村明著<o:p></o:p>

とりまとめはこれから。暑いのでなかなかはかどりません。<o:p></o:p>

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大学も競争時代なのか、今週末はオープンキャンパスが多い。今出川の有名大学を覗いてみるつもりです。<o:p></o:p>

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洗濯機を買い換えました。非常に静か。買ったお店では乾燥洗濯機が多く片隅にしか置いてありませんでした。アメリカでは乾燥機が地下室や屋上にあるところが多かった。しかし、干さないのはエコではないでしょうね。ただ乾燥機はふかふかで、下着なども外の目にさらされない（リスクよけ）、高齢者には便利、雨も関係ないなどのメリットがあります。どちらが良いのか難しいでしょうね。<o:p></o:p>

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