都市計画学会関西支部 国際委員会は古巣、知合いの岡先生などと久々の歓談。学生向けのイヴェントだが15人の定員に20人超集まる。関心が高い。開発概要は https://www.city.osaka.lg.jp/kankyo/page/0000218798.html
阪急阪神不動産 開発事業本部と竹中工務店設計部から2人ずつにより説明頂く。
9階までは阪神百貨店、シャトル・エレベーター6基(対面)乗換え階11階(10階は機械室)
オフィス・エリアはワンフロア1,050坪、奥行き16m(標準:最近は20m超が多い、内部に小部屋を作りやすい)、天井高2.9m、OA100mm、空調はダイキンのデシカント、ダイキンは6フロア最上階ELVバンクを利用のため11階の乗り場にフラッパー・ゲートがある。
テナントは殆ど内定しているが、南側道路にから入る地下3階の百貨店荷捌き(食品売上6割のため早朝納品が多い)と1階オフィス荷捌きなどの容量により入居には2年かかるとのこと。シャトル・エレベーター2基を搬入用に利用していた。やはり、垂直統合の施設は荷捌きに難がある。(タワーズ・ノース(阪急百貨店上のタワー)も同様だった)
賃料は公表でノースが〇6千円/坪、サウスは+3千円/坪とのことだが、10年前はグラン・フロントが19千円/坪での誘致とは違っている。なお、駐車場からのVIP用エレベーターはないとのこと。
乗換え階11階には、西側シャトル・エレベーターと東側エレベーター、百貨店からのエスカレーターがある。帰宅困難者受入れもできる会議室が整備。12階はオフィス・テナント向けのフレキシブル・オフィスWellco(多様なデスク、ソファー、集中ブース、遮音電話ブースなど)マッサージやリラックス・ルーム、アスレ(500円)と充実。向かいにはレストラン、ランチは1,200円と混まない工夫とのこと。設計・運営は小田急荊妻のUDS( https://uds-net.co.jp/company )、阪急阪神系でないのに驚く。テナント専用だが、支払いは個人のカードなど。
13階のメディカル施設にはMRIまであるという、搬入にクレーンを使ったというが、壁に金属を仕込むなど設備としては大がかりなうえ、荷重も大きい。
容積を1,000%→2,000%の見返りに、地下通路、デッキの整備、緑化などの開発負担があったが、道路上の連続建物(ハービスでの廃道 https://osaka-gardencity.jp/ogc/ogc03.html や銀座6の道路付け替えや国交省の方針など)の実現と阪神梅田駅の拡張と阪神百貨店B1の売場ワンスパン拡張がメリットとしてあった。なお、道路占有料は高いとのこと。詳しくは阪神梅田駅の歴史( https://ja.wikipedia.org/wiki/%E5%A4%A7%E9%98%AA%E6%A2%85%E7%94%B0%E9%A7%85_(%E9%98%AA%E7%A5%9E) なお出入橋は梅田貨物につながる運河と掘割にかかっていた)
併せて道路の管理などエリアマネージメントも行っている( https://www.hanshin.co.jp/company/press/detail/3476 )
梅田もきれいになった、1980年頃はまだバラックもあり丸ビルが新しく、第一生命も建て替え前、ヒルトン・ホテルも無かった。
梅田を歩いて15,400歩、帰りの阪急18時ごろは大混雑