賃料とキャピタルゲインが不動産価格を決める

最近、J－REIT（不動産ファンド）が下がり、1/３程度に急落しているとある。これは当然だ。REITはミドルリスク・ミドルリターンなどと書かれているが、不動産は不動産なのでハイリターンである（だから運用には専門家が必要となっている）と思っている。<o:p></o:p>

　現在、賃料が下落し、空室率も上がる見込みである。一例として、開発期間も入れて稼動後10年間保有の利回りが6％程度の案件であるが、想定値の変動予測が下記のとおりあるとして<o:p></o:p>

賃料が10％低下すると１％強利回りが下がる<o:p></o:p>

空室率が10％増加しても1％強利回りが下がる<o:p></o:p>

想定のキャピタルゲインが1％下がると、期待利回りが1％当然下がる<o:p></o:p>

となる。今、賃料が10％下がり、空室率が10％上がり、キャピタルゲイン1％の低下とすると3％に利回り低下となり、6％の利回りが3％（6％－3％）に下がる（半減　3％÷6％）こととなる。となると要求利回りが6％であったなら、不動産ファンドの価格は半分になる。（利回りは倍になる）<o:p></o:p>

　更に、社会心理的に不動産のリスクプレミアムが1％あがる（リスクが大きいと判断される）と3％の利回りで7％（6％＋１％）の利回り価格となりファンド価格は43％（3％÷7％）となる。<o:p></o:p>

上記の仮定条件の変動は今のところペシミスティックであろう。つまり不動産ファンドの価格変動はオーバーシュートかも知れない。だが空室率が10％も急増は考えられないが、賃料は変動すると市場が見ているのであろうか。またはキャピタルゲイン（ロス）が更に大きくなるという見方かもしれない。不動産投資プレミアムも相応の大きさかもしれない。（このあたり修正していくのは神の見えざる手であろう）<o:p></o:p>

これらのことを勘案すると、不動産ファンドの価格は景気変動を増幅し影響を受ける投資であることが理解されよう。それにしても、変動幅が大きすぎる感がある。<o:p></o:p>

結局、不動産とはテナントからの賃料をビルを通し受け取る仕組みと思う。賃料・入居率というのは経済変動が大きく、基準とする国債の利回りも変動する。そしてビル運営と賃料という果実を得るため生産としてコストと手間が掛かるものである。
　これに対し、証券やデリバティブでは金融工学も、不動産金融工学もまやかしでしたね。金融「鞘取り」、で格付けは「公平性の問題」、アメリカの投資銀行と監督庁の人的関係。金融のCEOのボーナスが50億円を越えているとのこと。これにストックオプション（今は株が値下がりだから無いだろうが）もあれば例の音楽プロデューサー（収入合計は200億円超らしいが）も唖然でしょうね。<o:p></o:p>

不動産には不動産のリスクと特色がある。良いデザインと立地でテナントを実直に丁寧に扱うビルが長期的には安定し、雇用人口を確保し、まちづくりにも寄与すると考えている。

新しいお店にトライのカキフライ、雑記

今週は、中京区のある洋食屋「K」で裏メニューのカキフライを頂くつもりが、何故かお休み。ついで、東山区の有名店の「小宝」に開店前から待つも、なんと1時間待ち。げに恐ろしきは紅葉の観光の方々。乱れ飛ぶガイドブック、すし詰めのバス、剣呑な雰囲気の駐車場入口。よって探検できずの結果。<o:p></o:p>

　うどん屋の中華そばは、あるブログの中に光屋（七条大宮）が紹介され、看板に中華そばがあるので行ってみたら、今はないとのこと。やむなくきつねうどん（500円）を頂くが、麺に腰がありませんでした。お葱を斜めに切ってあってお出汁とお揚げで美味しい。<o:p></o:p>

中京区のはふうでカレー（1,050円）ねっとりした欧風のお味が、さらさらとインド風に変化していました。浅草の「レストラン大宮」を思い出すお味です。（大宮自体はランチ以外をお奨めは致しませんが）お肉も脂大目の角切りから赤身の薄切りに変わっていました。なお、付け合せの福神漬けは存続、惜しくも、らっきょがなくなり残念。相変わらず玉ねぎ大目のサラダとドレッシングが食欲を誘う。<o:p></o:p>

　大阪は本町の問屋街の路地（？）にある屋台のような炉端焼きワコーに25年ぶりに参りました。雰囲気は恐ろしいことに変わらず。だが、最近の真冬の気温を受け寒い寒い。いくら飲んでもまだ暖まらないというなか、大蒜味の牛肉が秀逸でした。期待の穴子は大きくていまひとつ（メソみたいな小ぶりで金沢八景野島や高砂のような味が濃いのが好みですので）。四半世紀変わらない繁盛ぶりは偉大だ。<o:p></o:p>

　大阪の天六のつけめん、群青に訪問。720円とお安いのに自家製麺で3玉まで食べられます。麺は極太で漬け汁は濃厚、卵まで入っている。美味しいのだが、量も多いのだが、何か物足りない。東池袋の大勝軒やごとうを思い出す。味が直裁なのかな。もっと、雑味やしつこさが欲しいかな。（化学調味料を使っていまいからだろうけれど）酢と大蒜、豆板醤などを使えば広がりが出るのでは。