マクロ経済とオフィス市場から見た都心の変容

　今回の経済危機とは、一次的な金融破綻のみならず、その影響を声高に言う二次的なメディアの「アナウンス効果」により消費者心理、つまりは需要を冷やしている。そのため、「売れない」ので「低価格」、「お値打ち」、「節約」が風潮となりさらに三次的な低価格化で販売額が低下し需要が減少し、さらに低価格化という「アナウンス効果」で需要の更なる縮小というサイクルが見られる。<o:p></o:p>

　オフィス市場はこの前の好景気に開発が進み新規大型開発が多い。今までの市場は2003年の大量供給時にも「集約効果（オフィスの面積削減と企業効率の向上）」により、賃料水準が高くても新規ビルへの移転が促進され、そこて空きの出た空室は、さらに「集約効果」を狙う企業の誘致が進むという好立地・高品質ビルへの集約移転の循環があった。<o:p></o:p>

　今回の需要縮小は動きが異なる。まず、中心市街地（CBD）周辺部低価格でそこそこのビルへの移転が先ず発生し、次に、やや中心よりの部分でのお値打ちビルへの移転が発生するという、今までと逆の動きがある。その理由は供給問題よりも需要問題が大きいので、需要者の動向・価格選好性により動いていることだ。但しこれも経済動向により変容するものではあるが。<o:p></o:p>

　東京では賃料水準の低下が言われているが、地方都市でも一部低下がある。但し、これは一時的なオーバーシュートと考えられる。現在の賃料では土地が０としても建物投資を回収できない水準まで下がっている都市もあるからだ。またワンルームマンションの方が投資利回りが高い場合もある。この場合、マンションが増え、マンション家賃と利回りの低下とオフィスの供給不足によるオフィスの賃料上昇と利回り上昇が中期的（10年程度）で見込まれる。つまりは優位性のあるオフィス立地の限定化と都心の住宅供給による都心居住の進展が見られると推察できる。都心で大通りはオフィス、裏側は住宅と公園という動きが推察される。<o:p></o:p>

　このように、オフィス問題は利回りと用途から都心の変容を考えるきっかけになる。<o:p></o:p>

洛二神でラーメンを食べたら真好味を想い出した

　京都の洛中で烏丸に「魚系和風中華そば」の洛二神が開店した。天六のお店では一度、つけめんを頂いたがあまり印象にない。今回は醤油の中華そば（700円）にする。嫌味がなく、熱く、確かに和風のお出汁と動物系のスープの合わさった旨味がある。具には九条葱の小口薄切りがたくさん、木耳の細切り、戻した貝柱たくさん、厚く大ぶりのチャーシューがのる。麺は固めの細めで加水率の低いぼきぼきしたもので自家製麺とある。原価が心配なくらいの美味しさと材料だ。これは美味しいと食べ進み、チャーシューをかじったら、真好味のお味を突然想い出した。<o:p></o:p>

　真好味は2006年の12月突然閉店した茅場町（近くに天ぷらのみかわがある）ラーメン店で、鶏、昆布、貝柱、大地魚等のスープでむらめんの幅広、しこしこ、縮れ麺とあわせていた。しょうゆ、四川味噌（これが絶品であった）とおかゆしかなく、営業も月から金の11時から2時までであったが、10席のカウンターはいつも満席だった。<o:p></o:p>

　この味と同じイメージが洛二神で感じられた。なつかしく美味しい。両方ともさらりとしているが旨味がある。またチャーシューが薄味で肉の旨味があるのも似ている。久しぶりのイメージ再現が嬉しく、それでまたラーメンが美味しくなった。また、洛二神のラーメンを食べよう。楽しみが増えた。