サブリース賃料減額請求訴訟事件、解決に向けた藤田宙靖氏の最高裁補足意見

　借地借家法３２条１項、バブル時の賃貸借契約における賃料減額に対して、適用されるか争われました。

　バブル期の賃貸借契約における賃料が、バブル崩壊で、現状に合わなくなりました。
　そのままの契約では、成り立たない。しかし、成り立たねば、貸す方も銀行に返済できない。
　さて、両者の均衡を図るため、どうしていくべきかということでの、ひとつの考え方です。


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（借賃増減請求権）
第三十二条 　建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。
２ 　建物の借賃の増額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、増額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の建物の借賃を支払うことをもって足りる。ただし、その裁判が確定した場合において、既に支払った額に不足があるときは、その不足額に年一割の割合による支払期後の利息を付してこれを支払わなければならない。
３ 　建物の借賃の減額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、減額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の建物の借賃の支払を請求することができる。ただし、その裁判が確定した場合において、既に支払を受けた額が正当とされた建物の借賃の額を超えるときは、その超過額に年一割の割合による受領の時からの利息を付してこれを返還しなければならない。

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　最高裁で、藤田氏は、貴重な意見を述べられていましたので、その箇所を抜粋します。

<サブリース賃料減額請求訴訟事件>


【事件番号】 最高裁判所第３小法廷判決／平成１２年（受）第１２３号
【判決日付】 平成１５年１０月２１日


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　よって，裁判官全員一致の意見で，主文のとおり判決する。なお，裁判官藤田宙靖の補足意見がある。

　裁判官藤田宙靖の補足意見は，次のとおりである。

　私は，法廷意見に賛成するものであるが，本件契約につき借地借家法３２条が適用されるとする理由につき，若干の補足をしておきたい。
　本件契約のようないわゆるサブリース契約については，これまで，当事者間における合意の内容，すなわち締結された契約の法的内容はどのようなものであったかという，意思解釈上の問題がしばしば争われており，本件においても同様である。そして，その際，サブリース契約については借地借家法３２条の適用はないと主張する見解（以下「否定説」という。本件における上告人の主張）は，おおむね，両当事者間に残されている契約書上の「賃貸借」との表示は単に形式的・表面的なものであるにすぎず，両当事者間における合意の内容は，単なる建物賃貸借契約にとどまるものではない旨を強調する。
　しかし，当事者間における契約上の合意の内容について争いがあるとき，これを判断するに際し採られるべき手順は，何よりもまず，契約書として残された文書が存在するか，存在する場合にはその記載内容は何かを確認することであり，その際，まずは契約書の文言が手掛りとなるべきものであることは，疑いを入れないところである。本件の場合，明確に残されているのは，「賃貸借予約契約書」と称する契約文書であり，そこに盛られた契約条項にも，通常の建物賃貸借契約の場合と取り立てて性格を異にするものは無い。そうであるとすれば，まずは，ここでの契約は通常の（典型契約としての）建物賃貸借契約であると推認するところから出発すべきであるのであって，そうでないとするならば，何故に，どこが（法的に）異なるのかについて，明確な説明がされるのでなければならない。
　この点，否定説は，いわゆるサブリース契約は，①典型契約としての賃貸借契約ではなく，「不動産賃貸権あるいは経営権を委譲して共同事業を営む無名契約」である，あるいは，②「ビルの所有権及び不動産管理のノウハウを基礎として共同事業を営む旨を約する無名契約」と解すべきである，等々の理論構成を試みるが，そこで挙げられているサブリース契約の特殊性なるものは，いずれも，①契約を締結するに当たっての経済的動機等，同契約を締結するに至る背景の説明にとどまり，必ずしも充分な法的説明とはいえないものであるか，あるいは，②同契約の性質を建物賃貸借契約（ないし，建物賃貸借契約をその一部に含んだ複合契約）であるとみても，そのことと両立し得る事柄であって，出発点としての上記の推認を覆し得るものではない。
　もっとも，否定説の背景には，サブリース契約に借地借家法３２条を適用したのでは，当事者間に実質的公平を保つことができないとの危惧があることが見て取れる。しかし，上記の契約締結の背景における個々的事情により，実際に不公平が生じ，建物の賃貸人に何らかの救済を与える必要が認められるとしても，それに対処する道は，否定説を採る以外に無いわけではないのであって，法廷意見が，借地借家法３２条１項による賃料減額請求の当否（同項所定の賃料増減額請求権行使の要件充足の有無）及び相当賃料額の判断に当たり賃料額決定の要素とされた事情等を十分考慮すべき旨を判示していることからも明らかなように，民法及び借地借家法によって形成されている賃貸借契約の法システムの中においても，しかるべき解決法を見いだすことが十分にできるのである。そして，さらに，事案によっては，借地借家法の枠外での民法の一般法理，すなわち，信義誠実の原則あるいは不法行為法等々の適用を，個別的に考えて行く可能性も残されている。
　いずれにせよ，必ずしも否定説によらずとも，実質的公平を実現するための法的可能性は，上記のとおり，現行法上様々に残されているのであって，むしろ，個々の事案に応じた賃貸借契約の法システムの中での解決法や，その他の上記可能性を様々に活用することが可能であることを考慮するならば，一口にサブリース契約といっても，その内容や締結に至る背景が様々に異なり，また，その契約内容も必ずしも一律であるとはいえない契約を，いまだ必ずしもその法的な意味につき精密な理論構成が確立しているようには思えない一種の無名契約等として，通常の賃貸借契約とは異なるカテゴリーに当てはめるよりも，法廷意見のような考え方に立つ方が，一方で，法的安定性の要請に沿うものであるとともに，他方で，より柔軟かつ合理的な問題の処理を可能にする道であると考える。