蒸し暑い日のテニス、汗をかいたのもありマーラー麺（820円）にする。塩っぱいスープに麻辣でモヤシとメンマが一杯。セット（900円）にしなくてもお腹が一杯になる。卓上のニンニクを入れるとお味がさらに力強くなる。
うまいが荒ぶるお味でおっさんばかり。夏にはとてもよいストロングなお味。烏丸の元町ラーメン（富山ブラックが元祖）に対比する、新福菜館菜館系のお味
いつも玄関に長刀鉾の粽を吊るす。なぜ、長刀鉾かというと、烏丸から東の鉾はこれしかないからだ。
例年、13日の売り出しからいそいそ買っている。夕方でもちょっと並んでいるが、今年は土曜になり長蛇の列。2本の行列は西の売場は、烏丸から錦に並ぶ。東は、鉾の西側を車道側に並び東洞院を大丸の東洞院入口で折り返し並ぶ。気楽に15分くらいと思って並ぶと1時間。
観光客が多く、5本、10本購う。来年からは「京都地元枠」を作ってもらいたい。例えば去年の粽を持っている人専用とか。
一種の観光公害だと思う
（追記）14日は11時頃見ると平常に戻りすぐ買える状態のようだが、そうそうに売り切れになったのだろうか。昨日はなんだったのだろうか
500円で7時半から朝ごはんが食べられる貴重なお店。最近は、朝飲みも見かける。
久々に、目刺が1匹つく豚汁定食を。具の大根に、人参がくたくた。お汁も煮詰めたようなお味だ。熱々なのは良いがちょっともてあました。
焼き魚定食の味噌汁の方が最近は好みだ
分かりやすいのか、話題の会計本。内容は、ファイナンスというより、資金調達と経営の概論と事例紹介になっている。
ファイナンスというより、会計を学ぶ学生にファイナンスの入門書という位置付け。
役に立つのは：
・B/S, P/Lを上下にまとめた図示
・会社の分析を、A.資金調達、B.資金創出（キャッシュ・フロー）、C.資金の最適配分、D.株主など（配当か内部留保か）に分けての評価
・売り上げの質：既存設備を活用するための無理な出店など赤字の要因
・利益の質：うそとごまかしの手法、R＆D費用の扱いや削減
・会計基準の変更：実はIFRSなどは解散価値の算定なのだが言及がない
・将来的な投資の評価：これは仮定条件とDCF評価、そして柔軟な見直ししかない、都市計画でも巨大プロジェクトは経済・社会情勢変化にあわせた「柔軟な見直し」が前提、固定的な「計画をやらねばならぬ」という「空気」が一番失敗につながる（参考：「失敗の研究」など）
・理・心・運は１：４：５→賛同する、心の「責任を背負う」というのが重要で、ぶれない、曲げない、逃げないが大切
ファイナンスの入門用に良い
二宮店が月曜休業のため、西に15分歩いて、13時過ぎ訪問。特そば大盛（850円）は、麺がちょっと多めという量、スープがずっしり重い。50円増しなら、ご飯を頼んだ方がスープを楽しめるので良いかなと思った。
熱々で、スープをなかなか飲めない。豚骨の焦げたようなお味が健在で濃い。麺はしなやかでうまい。チャーシューが多く楽しめるが、ご飯にメンマとともにのせた方がうまいと思う。
外に出ると夏の陽射し、三宮に戻り1万歩歩いた
先日の大阪G20にて、安倍晋三首相が、「大阪城にエレベーターをつけたのはミス」という発言があり物議をかもしている。しかし、もっと問題がある
https://ja.wikipedia.org/wiki/%E5%A4%A7%E5%9D%82%E5%9F%8E
①太閤の大坂城は埋められ、その上に、徳川の大坂城がつくられた
②その再現が、鉄筋コンクリート造りの現行、大阪城
と考えると、歴史的レプリカという位置づけであり、エレベーターがあろうがなかろうが「ミス」ではないといえる。下手なジョークであり、無視するのが大人の対応でないか。
最近、言葉狩りや揚げ足取りのネット風潮はあまり感心しない。また、発言を見ると身障者軽視の趣旨でもなさそうだ。例えば、木造の松本城（ https://ja.wikipedia.org/wiki/%E6%9D%BE%E6%9C%AC%E5%9F%8E ）などは、天守にエレベーターがないが国宝に設置するという話も聞かない。
大阪城にエレベーターがあるのは、当たり前で当然の設計だ。さらに言うと、昔なかった設備や防災も設置されている。蛍光灯などもなかった。
ゆったり笑える社会が良いな
暑いお昼のテニスの後、塩分補給に。得得セットBは、新福菜館菜館風のラーメン、ご飯（タクワン2切れ付）、チャーシューポン酢で800円。
混み合っているのでちょっと待つが、夫婦二人でちゃきちゃき働く。
濃いラーメンの汁は胡椒があう、卓上の辛子味噌も良い。薄切りのチャーシュー、葱、モヤシで楽しめる。ご飯に、チャーシューポン酢（脂身が多く、薄切り）をのせて食べる。
しなやか麺はおいしいが、ご飯は量が多く、固まっていたのもあり残した。お腹が一杯になり、スープも残した。
男の食事基地といった雰囲気で、常連が多く和やかだった
5月に躑躅を楽しんだ後、ご無沙汰の桂離宮。7月初めの梅雨の晴れ間に訪問。時間を間違えたが、当日受付で入る。12人の見学で案内は京都事務所からお戻りになった篠原さん。この4月からだそうだ。
苔の養生と陽射し防止の黒い覆いや、飛び石の左右に半円にした竹柵を並べ苔が踏まれないような配慮がしてある。
新緑が綺麗で、遠景はくもり、愛宕山がかすむ。篠崎さんによると、躑躅は一度に咲いて見事だった、普通は順番に咲いていくのにとのこと。これは前回楽しんだ。また、天の橋立の付け根の雲井の杜若、先の方の花菖蒲、州浜と白川橋の中間のあやめも長く綺麗に咲いていたとのこと。これを見損ねた、悔しい。
12人だが、写真を撮る観光客が多く、また質問も多くまとまりはない。
新緑と穏やかな気温と陽射しをゆったり楽しむ。やはり、桂離宮に来ると心がのんびりする。
子供が、大（一匹半：5,700円）と中（1匹：4,000円）を父の日の夕食に買ってくれた。紙の容器に入っていて、お皿に逆さまに入れてレンジで温め、もう一度中に入れると丁度良い塩梅。
身は薄目だが旨みがあり、皮もやわらか。ちょっと山椒を振り、自家製の若芽のお吸いものでうまいうまいと堪能した。
お味もうまいが、気遣いがうれしい。人は情を食べる動物だ
この前、京都の研究者とMITはインターネット、メディア、ゲノムで伸びており、現在はゲノム長者が多く、不動産が値上がりしているという話をした。その原因は、MITとすぐ横のオフィス・パーク MIT University Park があり、研究と開発、起業化の連携があると指摘した。
MIT University Park
https://en.wikipedia.org/wiki/University_Park_at_MIT
https://www.forestcityscience.net/
確かに「京大の近くにオフィスがない」。四条烏丸と京都駅前がオフィスの集積だ。京都リサーチパークも丹波橋で遠い。
京大iPS研究所
できるなら、最近不振のショッピングセンターなどリサーチ・パークにするのはどうだろうか。京大の周りや烏丸線で考えると便利だ。本来は大学とオフィスは隣接しているのが望ましい。しかも都心にあると交流や意見交換が盛んになる。
大学も都心に回帰し、大学の横のオフィス開発で収益をあげるくらいの研究をしてもらいたいものだ。論文も良いが、製品化も大切だ。また、学生が都心で騒ぐのも価値がある。
高田馬場や早稲田、新大久保で飲んで話したから今の自分がある。街に感謝する
京都のラーメンを食べたいと思い、新福菜館系の麺対軒に行くと、日曜は休みのよう。第一旭系にかえて、七条大宮の ゆう に。ここは四条の桂川近い大輝に似ている。
ラーメン（750円）にメンマ（100円）で850円。シルバーも多く、ゆったりした店内は、ご主人と奥様が丁寧な調理。
ラーメンダレを入れ、スープ、麺は長めの茹で加減で大釜だが、水は濁っている。細めの麺はしなやかだがあまり旨味はない。スープも清湯で旨味の奥行きがない。葱と茹でもやしがたっぷり。やわらかチャーシューも多い。メンマはあまりあわない。
胡椒を入れても、卓上の辛子を入れても旨味がまさない。さっぱり、中華そばを志向する方には良いと思う。直線的なお味で、どうもいま一つ
ホテルに続いて、タワーマンションを考える：
桂離宮の苔から茸がにょきにょき生えているような景観が阪神間を走る電車からの風景だ。なんの規制もないのをいぶかしがったが、やっと「神戸市タワーマンション規制条例案」ができるという。（ http://www.city.kobe.lg.jp/information/project/urban/kobetoshin/img/dai4kai_toshin_shiryou5.pdf ）趣旨は、景観維持、都心業務（オフィス）機能の伸長、あわせて優良マンション管理の認証制検討（ https://www.kobe-np.co.jp/news/sougou/201906/0012415105.shtml ）遅きに失しているが、これ以上の景観破壊を止められるのは良い。もともと阪神間の産業は「住宅」であった。そのため、より眺めの良いタワーマンションが林立したのだろう。しかし、マクロ的には街並みのちぐはぐ感につながった。六甲山手前に邪魔なタワーとしか思えない。
大阪でも船場のタワーマンションとホテルの林立がある。これは、住宅なら、600%の容積に200％ボーナスがあるという制度が誘引していると考えられる。「大阪市 船場都心居住促進地区ボーナス制度」（ https://www.city.osaka.lg.jp/toshikeikaku/cmsfiles/contents/0000005/5302/20130401senba.pdf ）この制度を受けて、梅田などに転出した本社ビルの跡地がマンションとなっている。かつてのCBD（中心業務地区）は、タワーマンション混在地区となっている。しかも、タワーマンションは船場の街と、高さ、形態、低層の開放性などに難があり、街並みと融和していない。
職住近接により、かつてのビジネス・モデルとしての繊維クラスタ―（集積）の紡績・アパレル・商社・卸のである船場が変化するのは、時代の流れだ。変容させるなら、オフィスの上に、ボーナス制度で住宅を付置（または集約建設）するのが良い。「大阪市 都心居住容積ボーナス制度」（ https://www.city.osaka.lg.jp/toshikeikaku/cmsfiles/contents/0000004/4899/2017jyuutakuhuti.pdf ）も活用できる。
モザイク状の大型建物開発よりも、街並みや露地のある多様なスケール、大通りと内側の違いなど船場としての面白さが欲しい。
御堂筋は銀行の合併などで1階が開放され歩行者空間として活用されている。合わせて、自転車と鉾者の分離も課題だ（タワーマンション居住者の3人乗り自転車も多い）
かつては、京都駅で売っていたが、水了軒とともに構内販売終了は惜しい。京都駅の北側と、京阪の三条、四条駅のアンスリーで「御料理折詰」（540円）を何個か売っているくらいだ。
久々に、御料理折詰を2個購い家で食べる。懐かしい経木に入り、右側には10個のお結びが並ぶ、幕の内弁当。ご飯の量が多いが、経木の上に丁寧に並ぶご飯がうまい、ご飯を味わう弁当だ。
煮物はあっさり、筍2枚、蕗2本、高野豆腐2個、小芋1個から食べる。
鰆の焼き物、蒲鉾、ミンチカツ（四分の一）に醤油をかけ、玉子焼きとともにご飯をわしわしとたべる。ご飯が多いため醤油が助けになる。ちょっと乾き気味で味はいまひとつ。
最後にご飯は、隅には、胡瓜付け（塩っぱい）と金時豆で仕上げる。
安く、懐かしい、腹持ちが良い、そこそこうまい本来の駅弁のお味
2015年5月に「企業移転要因の分析から見た大阪の主要なオフィスセンターの特性と変容 Ⅱ」（ http://www15.plala.or.jp/n7ohshima/oosaka%20office%20center%202.pdf ）として、2008年から13年3末まで577件の移転を論文にとりまとめた。その後、17年末までの約5年間を分析しているが、大阪のオフィス不足は深刻だ。
最近、東洋経済「再開発」記事（https://str.toyokeizai.net/magazine/toyo/）があり、大阪はオフィス不足が深刻化とあるが、京都もそうだ。神戸も足りない。というのも、リーマンショック後の空室増加と賃料下落をうけ、オフィス開発が止まり、インバウンド狙いのホテルか住宅開発になったからだ。
しかし、ホテル（旅館）と簡易宿泊所、民泊の大量供給があり、CBRE調査では「ホテル過剰」（ https://www.cbre-propertysearch.jp/article/hotels_hotel_market-outlook2020-vol4/ ）との分析もある。
ホテルは需要の伸びが、稼働率の向上と客室単価の増加により収益が急増する収益特性があり、景気の影響を大きく受ける、収益変動の大きい産業だ。（似ているのは、受注と単価のゼネコンだ）そのため、今後は競争が激しくなると予想される。また、マンション供給も多かったが値段が高くなり需要は頭打ちとも聞く。
その一方、大阪と京都はオフィスがなく、空室率の低下と賃料の上昇が続いている。京都では、京都市もオフィス開発を促進するため都市計画の高さ規制を見直す動きもある（ https://www.nikkei.com/article/DGXMZO45968230R10C19A6LKA000/ ）
ホテル開発へのラッシュ的参入は、マクロ的見解で「飽和しない」と思われていたこと、収益が「現在は」良いということなどで、ディベロッパーが踊らされていたとしか思えない。マンションも同様で、新規案件が少なく、中古の売却と取引に向かっているようだ。
その結果、都市として安定的に必要なオフィスが不足している。大阪と京都ではオフィス開発や再開発を急ぐ動きがある。しかし、更地でも大型オフィス竣工には、設計・許可・建設で2～3年はかかる。2022年以降にやっと新規ビルができる頃合いになる。その頃にはオフィス不況が始まっているかもしれない。
歴史は、慌てて作って、竣工したころには経済が変わっているというサイクルを証明している。マクロ経済を読んで、競合を分析し、独自の道を歩むディベロッパーは少ない。また、行政の規制・緩和も後手に回り勝ちだ。
不動産の用途、競合、需要をマクロで分析するのが基本だ
小雨模様の休日は、本町の萬栄や船場センター街で楽しむ。綿製品は安い、また井上のカレーなど珍しいのも多い。
一休みに、担担麺（1,200円 税別）と五目焼きそば（1,200円税別）でゆったり和む。平日ほど混んでいない。荊妻は初めてで、麺を焦がして、餡がたっぷりの焼きそばにご満悦、量も多い。こちらは、しびれセットをもらって担々麺。麻辣を補強してうまい。
お茶がポットででてきて、これがうまい。お水をもらって、辛いのにあわせ、氷にお茶を入れるとアイスも楽しむのがお決まり。
荊妻は、小麻婆丼に興味があったが、見てみると結構な大盛（500円 税別）。昔、大食いの方と五目焼きそばとのセットで食べたが、食べきるのが辛かったくらいの量になる。
お値段は高いが、もてなしもよく、楽しめた
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