ロイヤルホテル（ https://ja.wikipedia.org/wiki/%E3%83%AA%E3%83%BC%E3%82%AC%E3%83%AD%E3%82%A4%E3%83%A4%E3%83%AB%E3%83%9B%E3%83%86%E3%83%AB ）は、「新大阪ホテル」が前身の大阪の迎賓館と言われていたホテルは住友グループだ。設計は吉田五十八と竹中工務店の小川正の協調だ。（ https://oniwa.garden/rihga-royal-hotel-osaka/ ）室内を流れる小川や庭が有名だ。アーケード街も日本初など一世を風靡した。リーチ・バー（ https://tabelog.com/osaka/A2701/A270108/27002773/ ）も宝だ。
しかし、大阪の軸である御堂筋線やターミナルの梅田からはバスに乗るアクセスの悪い中ノ島の西端にある。周りに観光名所もない。逆に言うと、要人を守りやすい立地だ。
もともと、立地と建物の古さで競争力の低下があり、建替えしたいが資金不足が言われていた。その対応はちぐはぐだった：
2006年に森トラストはロイヤルホテルとの資本業務提携（ https://mori-trust.co.jp/wordpress/wp-content/uploads/2022/10/20060331.pdf ）をし40%保有の筆頭株主となった、あわせて再開発も視野に入れていた。住友グループのロイヤルホテルと独自な動きの森トラストと提携には違和感があった。同時に三井住友銀行の債務株式化（デット・エクイティ・スワップ）も行われたのは債務の保全かも知れない。老朽化していたが資金がなかったという時代だ。
2011年、森トラストにホテルの土地などを190億円売却し、第三者増資も（ https://toyokeizai.net/articles/-/7773 ）、2015年9月には270億円で買い戻し、森トラストは持分の一部を関西企業に譲渡した。（ https://www.nikkei.com/article/DGXLASDZ13HWB_T11C15A1TI5000/ https://mori-trust.co.jp/wordpress/wp-content/uploads/2022/09/20151113_1.pdf ）。なお、先立つ、7月には東京進出の早稲田のリーガロイヤルホテル東京において土地信託先の住友信託に借地料の提訴をしたが、敗訴し15億円の損失となったのに奇妙だ。（ http://www.royalhotel.jpn.com/pdf/news/2015/finance160.pdf ）
京都のロイヤル（回転レストランで有名 https://www.rihga.co.jp/kyoto/restaurant/list/top_of_kyoto ）も2015年にFortress Investment Groupに100億円程度で売却している。（ https://nfm.nikkeibp.co.jp/atcl/fc/news/15/092101743/ ）売却と取得の合わせ技かもしれない。これはインバウンド観光客狙いだったのかもしれないが、普通なら京都の方が儲かると想定するのによほど老朽化と立地問題（堀川通のアンダー・パスが京都駅との間にある）からか。
その後、近傍の中之島フェスティバルタワー・ウエスト（2017年4月竣工）に一時移転し（従業員の雇用確保のため）、現行ホテル再開発の予定があり2016年7月まで優先交渉権を持っていたが土壇場で流れた。竹中工務店の努力でホテルはコンラッドの入居となったが、設計変更は時間との闘いであったと聞く。
インバウンド・ツーリズムがうたかたとなり、2020年からのコロナ禍により経営は悪化した。住友グループが支援もしなくなったのか、今回は土地と建物をベントール・グリーンオーク・グループ（BGO）に550億円半ば（鑑定価額以上とすれば収益価額として2015年土地だけの270億円に比べ相当な値上がり、ホテル側の譲渡益150億円とある）にて売却（ http://www.royalhotel.jpn.com/pdf/news/2023/finance266.pdf https://nfm.nikkeibp.co.jp/atcl/news/21/00001/02957/ ）となったのは突然すぎる感じがする。京都ロイヤルと同じく、土地・建物の外資売却とリニューアル（150億円程度、代替ホテルがないため建替えは難航）という延命策とオペレーター特化、送客契約（IHG のラグジュアリーセグメントである Vignette Collection）に向かっている。ホテルを選別売却し、その資金により旗艦の蹴上都ホテルを改修した近鉄との戦略の差が鮮明だ（ https://mag.tecture.jp/project/20210827-the-westin-miyako-kyoto/ ）
T工務店時代、初出の昼はロイヤルの中国料理 皇家龍鳳にタクシーで出かけ、昼からビールで3種の麺を食べるというのが、いまや副会長のNさんの音頭で恒例化していた。その横に今はタワー・マンションのところに会社のテニス・コートがあった。良い時代だった。。。
いまや、外資系ホテルは設備も良く、さらに立地が良い。Hiltonの” Location, Location, Location”（ https://www.coylehospitality.com/hotels-resorts-inns/location-location-location/ ）を思い出すべきだ。
歴史だけでホテルは食えない、大阪や京都のリッツ（欧風）やフォーシーズン（米風：大阪は建設中）と比べてみよう
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