ある都市計画の専門家からの意見書ー勝どき５丁目再開発問題についてー

　本日12/24が、勝どき五丁目再開発に関する意見書提出の締切日でした。

　ある都市計画の専門家からいただいた意見書を、掲載いたします。
　私は、前のブログで掲載の意見書を12/24に提出いたしました。

　皆様の提出された意見書で、こちらでも掲載可能なものがございましたら、メールでいただけましたら、掲載いたします。匿名での掲載をご希望の場合、その旨も記載の上、お送りください。
　皆様と一緒に、この再開発の問題点を考えて行きたいと思います。
　
　メール：kazuki.kosaka@e-kosaka.jp
　


＊＊＊＊意見書＊＊＊＊

都市計画・勝どき五丁目地区地区計画（案）及び
勝どき五丁目地区第一種市街地再開発事業（案）についての意見書

　標記二件の都市計画案については以下の理由から反対意見を表明し、当該計画案を廃案とするなど抜本的見直しを求めます。

１　勝どき五丁目地区地区計画については、環状２号線地上化をなしくずしに是とした上で、
１）２で述べる再開発事業を促進するのみの空疎な計画であり、
２）B−１地区における算定根拠の不明確な大幅容積率割増はじめ建築諸条件の緩和、
３）既存の児童遊園や防災倉庫等を廃し、緑地や歩道状空地の付替を内容とするが、
これは教育・医療機関などの不足を感じている地域のニーズと乖離が甚だしく、本地区計画は都市計画決定の意義を見出すことができない。

２　勝どき五丁目地区第一種市街地再開発事業についても、事業決定の経緯や内容、組合員の構成の不透明性など重大な疑義があり、事業内容も１による規制緩和・容積率割増の上に巨大な超高層マンションを建設することを主眼とする単なる営利事業が主であり、周辺環境の悪化やインフラへの過重負荷等の懸念から賛同できない。

以上

勝どき五丁目地区地区計画（再開発等促進区を定める地区計画）の都市計画案に対する意見書

　勝どき五丁目再開発に対しての意見書を、以下のように私は作成し、提出いたしました。

　皆様が提出された意見書で、公開可能なものは、メール（kazuki.kosaka@e-kosaka.jp)で送っていただければ、このブログでも公開し、一緒に考えたいと思います。その際、匿名にすべきかどうかも、ご記入ください。

＊＊＊以下、私の意見書＊＊＊＊
　


東京都市計画地区計画勝どき五丁目地区地区計画（再開発等促進区を定める地区計画）の都市計画案に対する意見書


中央区議会議員
小坂和輝

中央区月島3-30-3
電話03-5547-1191


　本計画は、）第一種市街地再開発事業、）地区計画（再開発等促進区を定める地区計画）の手法を用い、飛び地のA街区とB-2街区を加えて区域面積約1.9ｈａとし、B-1街区に54階　高さ約176ｍ容積率1080％の超高層建築物を建てる計画です。
　この計画区域内には、約8割5分の公有地（都の土地6割、国の土地26％）が存在し、公有地の管理・監督に関して責任を負う立場の議員のひとりとしても、意見書を提出いたします。
　提出にあたりましては、１１月５日、東京都の担当部署にヒアリングをさせていただきました。そのときにご確認させていただきましたことも参考にしながら、本計画が、区域内の地権者の皆様の福祉向上に寄与するものとなるように、また、区域周辺の地域課題を解決し、地域住民の皆様全体の生活環境の向上に寄与するものとなることを願い、意見書を提出いたします。


一、現在の経済状況、市況に合わない大規模な計画であり、保留床が売却できない場合、その負担は、地権者にのしかかってまいります。この大規模なままで行くと、その可能性は少なくないと考えます。地権者の皆様にそのようなリスクを負わせることを私は望みません。
　日本各地の再開発事業の規模の縮小が行われている状況下（引用新聞記事参照）、本計画におきましても、現在の経済状況、市況にあわせた計画に軌道修正されることを強く要望いたします。

引用■下野新聞より■
100メートルビル60メートルに縮小　小山の再開発高層マンション　分譲120戸程
度、300人規模に
(10月29日 05:00) 下野新聞

　【小山】市役所第２庁舎跡地などに高層マンションを建設する城山町３丁目の
再開発事業で、市や地権者で組織する再開発準備組合は28日までに、計画規模を
当初の地上27階建て（高さ約１００メートル）から20階程度（約60メートル）に
縮小する方針を決めた。分譲戸数も２００戸（約５００人）から約１２０戸（約
３００人）に減る見込み。同準備組合は、鋼材価格の高騰やその後の不況の影響
で昨年８月末から中断していた特定業務代行者（施工業者）の募集も再開する。

　高層マンションは、１階が商業施設と玄関ホール、２階は子育て支援総合セン
ターとまちなか交流センターなど公共施設とし、３階以上がマンション。空洞化
が進むＪＲ小山駅西口地区の活性化を取り戻すことを目的に計画された。

　規模縮小の方針は、同準備組合がコンサルタントを交え今春から、不況下での
消費者ニーズやコスト面などから検証を重ね決定した。「一昨年までのマンショ
ンブームが終わり、小山市内の供給量は１００～１５０戸」というマンション市
場の現状も考慮したという。公共施設は予定通り２階に入居する。

　市都市計画課は「規模を縮小するのは残念だが、再開発事業を進めることが大
切。いつまでも空き地にはしておけない」と計画見直しの背景を説明。９月に
行ったゼネコンの意向調査では27社中14社が興味を示したといい、「（特定業務
代行者の）応募はあると思う」と期待している。

　同準備組合は、来年２月までには同代行者を決定し、２０１３年度の完成を目
指す。
（引用終わり）

一、本計画のB1街区に建つ超高層建築物は、中心部から三方向に建物が張り出した形となっています。
　地震波の焦点化が起こる構造であり、この形の超高層建築物が、長周期地震波による影響をはじめ耐震性を十分に備えたものであるのか、科学的根拠をきちんと開示することを要望いたします。

一、本計画では、約８割５分の公有地を用いております。保留床を売却して事業費を生み出す手法に固執せず、これだけある公有地を有効にいかした複数の計画案を作成するなかで、地権者の皆様の福祉向上と周辺地域への貢献性の高い計画を考えてゆく余地は十分あると思われます。
　例えば、高齢者介護施設、小規模多機能型居宅介護施設、グループホームなどの高齢者や障がい者福祉に貢献する施設や、児童館やショートステイなどの子育て支援施設などをつくることが十分できるはずであり、これら提案を積極的に都にお届けし、本計画の地域貢献性を高めることを要望いたします。

一、周辺住民との合意形成をきちんと持ちながら、詳細計画をつくり、また、実際の建設を行っていく必要があります。
　特に、10/16開催の当該地区の「まちづくり協議会」では、委員より、「計画地の近隣マンションから要望が出されている。再開発の必要性は理解するが、計画の基本方針にあるように、地域一体となって住環境を再生するために、地域住民への説明と話し合いをするべきである。」という趣旨の発言が実際に出されているところであります。
現在、勝どき五丁目地区再開発準備組合を組織し、計画を立案中でありますが、周辺住民との合意形成をきちんとつくっていく手法を担保して、計画を進めることを要望いたします。

一、本計画は、超高層住宅を建設することとなりますが、建設による周辺への影響、とくに、日影への影響、風害、歩行者や車の混雑、高層建築乱立にともなう地盤沈下などを十分考慮するために、「環境アセスメント」をきちんと実施することを要望いたします。

一、本計画は、B1街区に建つ超高層建築物は、中心から三方向に建物が張り出した形となっています。見る角度に寄れば、非常に圧迫感を与えることが考えられますが、デザイン協議会・景観審議会などにおいて、本計画の建築物の与える景観への影響を、対岸の都立浜離宮恩賜庭園からの景観眺望への影響も含め、十分評価検討することを要望いたします。

一、本計画は、「築地市場移転+環状二号線トンネル計画から地上化計画への都市計画変更+勝どき五丁目地区再開発」の3点セットであると考えられます。
　築地市場移転、移転を前提とした二号線の地上化の計画が先行き不透明となった以上、本計画も、早急にすすめることなく、それら計画が明らかになることを見定める必要があるのではないでしょうか。
　築地市場移転問題の方向性が明らかになるまで、一時中断し、その間に、都市計画原案を十分検討し充実したものとすることを要望いたします。

一、本計画には、計画変更を求める請願署名2158筆が集められ、12/3に中央区長にも提出されたところです。現段階で、周辺住民の合意形成を得た計画とは程遠い状況にあります。
　このような状況で、都市計画審議会に計画案を提出するのは、時期尚早です。住民の合意形成を得るための話し合いの場をあらためてもち、話し合いを十分に行った後に、計画案が提出されるべきであります。
　（参考資料として、東京新聞2008/12/4記事を添付いたします。）

一、勝どき五丁目地区再開発準備組合の準備組合理事長は、計画地区内にある区道上に法律上は違法な形で店舗を所有しているという趣旨のことが、12/10開催の都市計画案説明会で意見として出されていました。
　公的資金が入る再開発の「準備組合理事長」として適正であったか、その準備組合で提出された計画案自体が適正であったかにどうかにも関わってくる問題であり議論の余地が残ります。
事実関係を明らかにして、都市計画審議会に報告する必要性を考えます。

一、計画地区内区道部分の住民を再開発の権利者として入れることは、法的には困難ではあるものの、歴史的経緯は、十分尊重されてしかるべきであります。
その場所の住民の権利保障の視点も入れながら再開発に取り組んでいくことを要望いたします。

一、本計画には様々な意見が出されています。上述してきました意見内容も、それら様々な意見をもとに作成をさせていただきました。
地域住民からの意見を幅広く集約するために、本計画に関わる住民説明の場としての「まちづくり協議会」、「都市計画原案説明会」、「都市計画案説明会」の議事録をきちんと作成し、都市計画審議会に資料として提出することを要望いたします。


以上、

１２・２４は、勝どき五丁目再開発、湊二丁目東地区再開発意見書、締め切り日

　本日１２・２４は、勝どき五丁目再開発、湊二丁目東地区再開発意見書提出の締め切り日です。
　念のためのお知らせとして、書きおきます。
　

＜関連　区のホームページなど＞

勝どき五丁目再開発
http://www.city.chuo.lg.jp/kurasi/kentiku/jyuurankachigo/index.html
【問合せ先】
地域整備課まちづくり推進主査
電話03-3546-5448 　ファクス 03-3546-9551

湊二丁目東地区再開発
http://www.city.chuo.lg.jp/kurasi/kentiku/jyuran.kyoubashi/index.html
【問合せ先】
地域整備課まちづくり推進主査
電話 03-3546-5475　ファクス 03-3546-9551