「月島三丁目南地区第一種市街地再開発事業」に係る都市計画原案
（東京都市計画地区計画月島三丁目地区地区計画の変更）について反対の意見書
平成29年10月10日
都市整備部
地域整備課 御中
住 所 東京都中央区月島3丁目3-30-3-2～4Ｆ
医療法人小坂成育会こども元気クリニック 理事長
中央区議会議員
氏 名 小 坂 和 輝
第1、はじめに
今回公告・縦覧をされた都市計画（原案）（以下、「原案」という。）は、月島三丁目南地区第一種市街地再開発事業（以下、「本事業」という。）に伴い、地区施設の配置及び規模、建築物等に関する制限などの変更をするものであります。
そもそも本事業は、諸問題が解決されることなく、都市計画手続きを中央区が進める状況にあり、本年8月29日に82名の区民が請求人となり、本事業の予算執行を差し止める住民監査請求が提起されています（資料19）。
本事業には、以下に述べる法令違反も含め重大な問題点があり、開発計画は進められないと考えます。
よって、本事業のための地区計画の変更もなされるべきではないと考え、ここに原案に対する反対の意見書を提出致します。
第2、原案に反対する理由について
1、本事業が、多くの弊害をもたらすことについて
本事業は、①計画地（以下、「月島三丁目南地区」という。）は、東京都中央区月島三丁目２７番（１５号除く）、２８番、２９番、３０番で、現存建物がすべて取り壊され、②「２８番・２９番・３０番（Ａ敷地）」は、地下1階・地上50階・高さ約190ｍ・750戸の超高層分譲マンション（鉄筋コンクリート、一部鉄骨造）が建設され、③「２７番（Ｂ敷地）」は、地上２階建てのビル（鉄骨造）が建設される。④工事期間は、平成33年～平成36年で、平成３６年竣工の予定である。
このような超高層の計画では、周辺地域にお住まいのかなりの方の日照権を侵害するとともに、現状でも大きいこの地区の風害をさらに増悪させる。
計画地は、清澄通りを挟んで月島第一小学校があり、逆側には高齢者施設が隣接し、工事に伴う騒音・振動被害も無視できない。
竣工の時期は、平成３２年五輪後の景気低迷が深刻になる平成３６年である。現在、月島地区だけで13の地区で再開発計画が進行中で、その最たる晴海選手村跡地5,632戸の住宅転用の時期と本事業の竣工が重なっている。さらに、竣工後約１０年（平成４４年〜４９年）で中央区の人口も減少に転じ、保留床の売却による本再開発事業の資金獲得が果たしてスムーズに行くのか疑問である。事業資金計画の破たんは、事業で建てられた超高層マンションに留まる地権者等の負担となり、リスクがあまりにも大き過ぎる。
そのリスクから逃れるために地権者らは、施行区域から出て行かざるを得なくなる。これは、いままで育まれてきた地域コミュニティの崩壊である。
これら様々な弊害をもたらす本事業を容認するわけにはいかず、本事業を前提にする原案には反対である。
2、本事業が、住民の合意形成が不十分なまま進められていることについて
第一種市街地再開発事業の施行区域の同意率が9割に満たない状態で、中央区ではいままで月島地区の市街地再開発事業における都市計画の手続きを進めることはなかった（資料18）。
この地域でも、権利者103名中82名が「同意書」（資料8左側ページ）を提出しているところであったが（同意率79.6％）、本事業について疑問を抱き、同意書を撤回（資料8右側ページ）するかたが4名出てきている（同意率75.7％に低下）。
すなわち、今回の月島三丁目南地区第一種市街地再開発事業においては、施行区域内の権利者の同意率は現段階で7割5分であり（平成29年9月12日開催の環境建設委員会でも確認、資料1（①頁）の権利者の状況に加筆）、住民の合意形成が不十分なまま、平成29年9月20日に原案説明会を開催し（資料17）、同月21日から原案の公告縦覧を開始するなど中央区は、都市計画の手続きを始めている。
7割5分で都市計画の手続きを開始することは、再開発事業における9割以上の同意率で開始するという今までの中央区のまちづくり行政における慣例に反している。
本事業に潜む諸問題を解決し、住民の合意形成を得るまでは、本事業の都市計画の手続きを進めるべきではないと考え、この差止めの住民監査請求もなされているのである。
加えて、本年9月20日開催の原案説明会を、中央区は、都市計画法16条2項に根拠をおき、権利者のみを対象に開催した。都市計画法16条1項及び国土交通省による「都市計画運用指針」において、広く住民に開かれた説明会・公聴会を開催すべきことが示されているにもかかわらず、中央区の姿勢自体が、計画の早期の段階から、住民の合意形成を広く得ようとする姿勢にはない（資料13、⑮頁）。
本事業に住民の合意形成が得られていない以上、本事業のための原案には、反対である。
3、そもそも、本事業が、都市再開発法3条の第一種市街地再開発事業施行区域の要件（資料14、⑯頁）に該当せず、違法なことについて
（1）三号要件について（資料14、⑰頁）
この地域（三丁目27番、28番、29番、30番）は、都市再開発法3条の4つの要件、特に三号要件「土地の利用状況が著しく不健全」、少なくとも「著しく」に該当していない。
三号要件の条文解釈については、『逐条解説 都市再開発法解説』（資料14、⑰頁）によると、三号では、①当該区域内に十分な公共施設としての広場や道路がないことや、②当該区域内の土地の利用が細分化されており各戸ばらばらに建て替えられない状況などの場合を例示として、「土地の利用状況が著しく不健全」としていると解される。
①資料5（⑦頁）に施行区域の地図を見てわかる通り、広場や道路については、Ａ敷地では、施行区域全体を、都道（清澄通り）を含め道路が四方を取り囲み、かつ、敷地内に4本の路地が通っており、歩行空間は、十分ある。当該区域に隣接する27番15号には、2,282㎡の公開空地があり、清澄通りを挟んで月島第一小学校もあり広場も十分にある地域である。よって、公共施設がないとは解されない。
②土地の利用が細分化されていることについても、地区内では既に、敷地面積が50㎡を超える建物が、107ある建物中、37（34.5％）存在し、建物面積が50㎡を超える建物（⑥頁左、建物番号2、12、14、26、27、28、37、38、39、43、45、51、71、85、86、87、89、90、100、103、105）は、21（19.6％）存在する。細分化した土地の状況においても、現行「月島三丁目地区地区計画」の制度の中で、当該区域内で個別建て替えがなされ、現在、「建築基準法第2条第9号の2」に規定する耐火建築物の割合は、約4割に達し（⑥頁右）、建物の耐用年数が2/3以下の建物は、建築面積で85％、敷地面積で84％であり（⑥頁右、ロ）、逆に言えば、耐用年数を超え、喫緊の更新の必要な建物は、建築面積で15％、敷地面積で16％に過ぎない。個別建て替えが著しく難しい状況は生まれておらず、土地の利用の細分化の点でも、三号要件に該当していない。
そして、当該区域の建物内には、私たちが調査したところ、もんじゃ屋・居酒屋・トンカツ屋・カフェなど飲食業11軒、美容院・床屋・整骨院・クリニック・薬局など医療衛生施設５軒、畳屋・印刷所・製麺所・金属工業加工場・薬品会社・紳士服修理・クリーニングなど加工場11軒、英会話教室・習字教室・英語保育園・子育て広場・病児保育室など子育て支援施設５軒、町会事務所１軒、駐車場２軒と合計約３５（平成２９年３月末現在）の事業者が、多種多様な事業を展開し、街の賑わいを作り出しており、「土地の利用状況が著しく不健全」であると判断はなしえない。
（２）先行して都市計画決定すべき一号要件の「高度利用地区」について
「高度利用地区」が先行して都市計画決定されている地域であることが、一号要件である（資料14、右側、図5、⑯頁）。その「高度利用地区」の指定の要件も、「土地の利用状況が著しく不健全」であることが入っているが、上述の如く、この地域には該当しないため、「高度利用地区」指定の要件もまた、欠けることとなる。
（3）四号要件について
四号要件では、「土地の高度利用を図ることが都市機能の更新に資すること」が求められている。
高さ１９０m・地上５０階建て・７５０戸の住宅となると、震災時のエレベーター停止や長周期振動そして人口の過度の集中のため、防災面においては、逆に脆弱になると考えられる。
木造の長屋の耐震性の向上に課題はあるが、現状の方が、逃げ出す場合に、戸を開ければすぐに路地に出られ、近所同士も声が届く範囲であり、声を掛け合い助け合いながらの避難が可能であり、家屋の倒壊を防ぐことや火災の初期対応能力を向上することで防災面の課題を克服すれば、現状のほうがより安全であるとも言える。
平常時より、毎日声を掛け合い、お互いがお互いを見守る地域コミュニティーが育まれており、現状でこそ、安心安全に日常生活を送ることができる。
さらに三号にも述べたように、高度利用をせずとも、すでに、まちのにぎわいがある。
建設から日の経っていない鉄筋耐火建築物も多い中で、それら新しいものを取り壊して行う高度利用の合理性がどこにあるのか大いに疑問である。現行地区計画の中、区民が努力して、自らの建物を更新してきたその努力を踏みにじる行為である。
従って、現状で享受できている都市機能の利益は、再開発によって得られる利益を上回っており、上述したように本事業がもたらす日照被害、風害、騒音・振動など都市機能に与えるマイナスの影響も勘案すると、現状優位の差はさらに大きくなると考えられる。
本事業により都市機能が更新したとは言えないため、四号要件に該当しない。
月島三丁目南地区は、都市再開発法の施行区域要件に該当せず、本事業は、違法であり、本事業を前提にした原案に反対する。
4、本事業の手続きにおいて重大な瑕疵があることについて
（１）副区長がなした予算特別委員会における虚偽答弁
平成29年3月16日に中央区作成した資料（資料1、①頁）と、同年9月20日開催の都市計画原案説明会で配布された資料17の21ページ上段を見比べていただきたい。まったく同じ「計画概要」の図面である。
私は、平成29年3月22日に予算特別委員会において、本事業に平成29年度に計上されている予算1億5千8百万円の内容を調査するために、都市計画の案の前段階のようなものでも構わないので、計画素案を提出するように中央区に要求したが、吉田副区長は、「絵がまとまっていないから、示しようがない」と答弁をしているが、原案の説明会で使用できるほどの計画概要を既に持っていながら、「ない」と答弁することは、明らかに虚偽の答弁である。
虚偽の答弁を用い資料の存在自体を否定し、資料1（①頁）のような本事業について説明する計画素案というべき資料を議会に提出することなく、結果、議会に本事業の予算について白紙委任を強いたことは、議会への冒涜であるし、「中央区基本条例4条3項まちづくりに関する必要な情報を区民に提供する区の責務」（資料12、⑭頁）にも明らかに反している。
今後、中央区がまちづくりの情報を適切に区民に提供して、開かれた場でまちづくりが議論されることを担保していくためにも、虚偽答弁を用いた重大な手続きの瑕疵を看過することは許されない。
なお、私は、議員として本事業も含め平成29年度予算案に賛成をしながら、住民監査請求をした理由は、ここにある。
（２）持ち回り決議が「月島地区密集市街地総合防災協議会」規約違反であること
本事業の平成29年度予算において、国への補助金申請をするに当たり、まず、本事業を「密集市街地総合防災計画」（以下、「防災計画」という。）に位置づけるための防災計画を変更する必要があった。防災計画変更という重要な決議を、持ち回り決議で行うこと自体許されるわけがないが、しかし、中央区は、平成28年度中の申請に間に合わせるために、平成29年4月3日に持ち回り決議をしたという。（果たして新年度に入ってからの決議が、旧年度の申請に遡ることが可能かはなはだ疑問である。）国の要綱によると国への補助金申請は、年度内でいつでも可能であり、また、申請後1ヶ月で処理される運用であることからすると、時間的な余裕は十分あり、持ち回り決議をしなければならない「やむを得ない」理由も存在しない。
従って、明らかに規約4条2項、3項に反する。
また、平成28年度末に国へ申請する本事業の計画があるなら、前述の同時期開催の予算特別委員会にも、本事業の計画を中央区議会へ提出できたはずであり、副区長の虚偽答弁を裏付ける証拠にもなる。
（3）「月島地区密集市街地総合防災協議会」の構成メンバー自体が偏って編成されており、恣意的に補助金が第一種市街地再開発事業に誘導される可能性があることについて
そもそも、「月島地区密集市街地総合防災協議会」の構成メンバー自体が、規約3条第1項にあるように、①中央区長、②月島一丁目西仲通り地区市街地再開発組合理事長、③月島三丁目地区市街地再開発準備組合理事長、④月島三丁目南地区市街地再開発準備組合理事長、⑤独立行政法人都市再生機構東日本都市再生本部晴海都市再生事務所長の5名に限定され、民間からは、月島地区の第一種市街地再開発事業のための準備組合や再開発組合の理事長が当てられている。
本来、協議会は街の防災性の向上を図るべき計画を立てる場であり、国土交通省公表資料『密集市街地総合防災事業（平成27年度創設）』においても事業要件として「複数の主体（地方公共団体、都市再生機構、地方住宅供給公社、民間事業者、地域防災組織等）が連携する協議会があること」とされており、単に再開発事業を推進する者たちの連携を図るのではなく、まさに地域の防災対策の推進のために必要な人材によって構成される必要がある。
再開発を推進することを目的とした偏った協議会委員構成では、再開発を推進する計画内容に偏ってしまう。
また、同協議会はいつ開催されるかの通知もなく、非公開の場で決められている。補助金申請のために、恣意的な協議会運営がなされるおそれがある。
（4）準備組合事務局員が、大成建設社員であり、建設工事入札において、公正さが担保できないことについて
準備組合事務局員は、大成建設社員によって担われている。これでは、本事業の事業計画の情報が、建設工事業者に筒抜けになってしまうおそれが否定できない。
公正な入札が期待できず、本事業は、将来における手続上の瑕疵をはらんでいる以上は、補助金が投入されるわけには行かない。
このように本事業には、（1）予算審議での副区長の虚偽答弁、（2）補助金獲得のための防災計画変更決議時における協議会規約違反、（3）補助金獲得のための協議会が国の基準に反した偏ったメンバー構成で恣意的な協議会運営が可能であること、（4）準備組合事務局員が今後入札する際の入札参加企業社員であることなどが、それぞれに重大な手続きの違反であり、予算執行をなすべき事業ではない。
従って、本事業を前提にした原案にも反対である。
5、本事業は、まちづくりの民主的な手続きに反している
借家人や住民の意見を反映してまちづくりを行うと本事業を進める任意団体である月島三丁目南地区市街地再開発準備組合（以下、「準備組合」という。）は、前身の「協議会」で約束（資料6、⑧頁左）したが、それを果たすことなく、都市計画原案説明会を迎えている状況にある。一時期まで、周辺住民にも情報が出されていたが、理事長が交代してからは、まちづくりの情報が住民と共有されることはなく、借家人や住民は、当該地区のまちづくりの蚊帳の外におかれた。
権利者の一部のものだけで超高層の計画を作り、借家人や周辺住民に対しては、なんらの意見を反映させる機会を与えられることもなく、本計画を聞かされたのは、平成29年4月27日と同年5月7日の住民説明会の場であった。
両日の住民説明会の「説明会開催報告書」（資料7、⑧頁右）では、住民説明会において、約束違反であることの意見や、本事業の中止を求める意見が出されたが、「参加者からの意見・要望等の内容」で記載から省かれている。住民の貴重な意見を恣意的に取捨選択し、中央区に伝える準備組合の姿勢が見られる。
開かれた場での、まちづくりの議論がなされていないため、一度、本事業を差止め、住民の合意形成を得る時間をつくる必要がある。
このように本事業は、まちづくりの民主的な手続きを欠いたものであり地方自治の住民自治の精神からも程遠く、是認するわけにはいかず、本事業を前提にした原案にも反対である。
6、地域コミュニティを守る月島の再生の検討について
この地域の課題を解決するために、「このような超高層のマンション建設が必要か？」という疑問が、住民の抱く印象である。
本事業により、風害が月島第一小学校まで拡大し（資料2、②頁）、広範な日影被害も生じ（資料3、3頁、④頁）、周辺住民の健康な生活を害することになる。
今後、中央区の人口が減少することや（資料9、⑩頁）、月島地区に、類似の大規模再開発が、オリンピック選手村跡地含め13事業控えていることからすると（資料10、⑪頁、⑫頁）、高額な管理費や修繕積立金の負担なども慎重に考慮して、本事業の採算性の検討も必要である。9月20日の原案説明における質疑応答でも、本事業に参加する住民の資産形成に関する質問に中央区からの有効な回答は得られなかった。本事業に参加する住民のかたが幸せになる保証はない。
路地裏には、緑の風景や、コミュニケーションの場がある（資料16）。
そして、現在、この地域には、失ってはならない、地域のコミュニティの力が存在している。その力は、例えば、認知症のかたの高齢者を見守ることに役立てられている。超高層では、見守ることができない。
少なくとも、現行「月島三丁目地区地区計画」に従い、個別更新をする努力をされてきた方を施行区域から除くなど、規模を縮小して施行区域の設定を再検討することも必要である（資料15、⑱頁）。
大切な地域コミュニティを守るためにも、一度立ち止まり、まちづくりの民主的な手続きの下、月島の再生を考える必要がある。
個別更新や共同建て替えによる街の再生を再考すべきであって、超高層のマンション建設を本質としてもつ第一種市街地再開発事業ありきで都市計画を進めるべきではない。
本事業を前提にした原案には反対である。
最後に、
8、原案における「地区計画の目標」「区域の整備・開発及び保全に関する方針 〇土地利用の方針 〇地区施設の整備の方針 〇建築物等の規制・誘導の方針」の変更部分について
原案には、「地区計画の目標」や「区域の区域の整備・開発及び保全に関する方針」という地区計画の大方針においても変更がなされている。
「月島地区まちづくりガイドライン」に沿った変更をするという考えのもとの変更というが、月島地区の地区計画の変更を、 「月島地区まちづくりガイドライン」に沿ってどのような形にしていくかは、本年11月から議論をして行こうとする段階であり、その十分な議論を待たずして、月島三丁目地区の地区計画のみ先行させることは、議論不十分であって、認めることはできない。逆に、違和感を覚える。
すなわち、現行の「区域の区域の整備・開発及び保全に関する方針」では、本事業が適合しておらず、本事業を適合をさせるためにそれら文言を追加したものと考える。
「月島地区まちづくりガイドライン」の地区計画への反映のさせかたの議論を経ないまま「区域の整備・開発及び保全に関する方針 〇土地利用の方針 〇地区施設の整備の方針 〇建築物等の規制・誘導の方針」まで変更を加えるというのは、準備組合と言う一民間団体が提案している開発事業を正当化するためという不当な動機による変更であって、認めるわけには行かない。
不当な動機の有無は別にしたとしても、 「月島地区まちづくりガイドライン」を念頭においた地区計画の方針部分の変更は、「月島地区まちづくり協議会」にもかけられておらず、議論不十分かつ重大な手続き違背であって認められない。
従って、原案における「地区計画の目標」「区域の整備・開発及び保全に関する方針 〇土地利用の方針 〇地区施設の整備の方針 〇建築物等の規制・誘導の方針」の変更に反対である。
以上、反対の理由を、添付書類を付けて述べさせていただきました。
私は、月島三丁目南地区第一種市街地再開発事業に係る「月島三丁目地区地区計画の変更」を行わないことを求めます。
以上
第3、証拠資料目録：
資料1：①頁 中央区まちづくり基本条例に基づく大規模開発に関する協議 「月島三丁目南地区第一種市街地再開発事業」事業概要について 1頁（写し） 中央区平成29年3月16日
資料2：②頁 「月島三丁目南地区第一種市街地再開発事業」風環境について（写し）
資料3：③④頁「月島三丁目南地区第一種市街地再開発事業」日影について（写し）
資料4：⑤⑥⑦頁 「月島三丁目南地区第一種市街地再開発事業」地区内建物リスト（写し）
資料5：⑦頁「月島三丁目南地区第一種市街地再開発事業」地区内の現在の地図、事業者の営業の状況
資料6：⑧頁 月島三丁目28・29・30番地区再開発協議会 平成24年度第11回勉強会（第11回会議） 議事録抜粋
資料7：⑧頁 中央区まちづくり基本条例に基づく住民説明会 開催報告書（写し）
資料8：⑨頁「都市計画手続きに関する同意書」「都市計画の手続きに関する同意書の撤回について」
資料9：⑩頁 中央区将来人口の見通しについて 平成29年1月推計
中央区 第5回基本構想審議会 資料（写し）
資料10：⑪⑫頁 平成28年度 再開発事業等の取組
中央区議会 予算特別委員会 資料182（写し）
資料11：⑬頁 月島地区密集市街地総合防災協議会規約 その他
資料12：⑭頁 中央区まちづくり基本条例
資料13：⑮頁 中央区地区計画等の案の作成手続に関する条例、都市計画法第16条、
都市計画運用指針Ｖ-1、2
資料14：⑯頁 都市再開発法3条、市街地再開発事業の流れ その他
⑰頁 逐条解説改訂4版 『都市再開発法解説』大成出版社1992年 66-67頁（写し）
資料15：⑱頁 日本橋室町三丁目地区第一種市街地再開発事業 Ｂ地区新築工事説明会のお知らせ（写し）
資料16： 「夏の月島路地」 小林梨子氏 撮影
資料17： 月島三丁目地区地区計画の変更（原案）説明会 配布資料抜粋
資料18：決算特別委員会 資料198 過去10年間の市街地再開発事業における都市計画手続きに入った時点での施行区域内の地権者数とその地権者数のうち「都市計画手続きに関する同意書」を区へ提出した者の数
資料19：平成29年8月29日本事業に関する予算執行の差止めを求める住民監査請求の本文「中央区職員措置請求書」とその内容の要約（同年9月21日陳述書面）
