マンションの大規模修繕・長寿命化や建替えへの支援：中央区の喫緊の課題

　本日、第三回中央区分譲マンション管理セミナー『大規模修繕工事のすべて～準備段階から整理段階までの検討事項とポイント～』講師：澤田博一氏（（有）建物診断センター代表取締役　一級建築士　マンション管理士）に参加してきた。







　マンションの耐震化は当然として、長寿命化は、本区にとって喫緊の課題である。

　はじめに、当たり前で当然なされていると思われるが、お住まいのマンションの図面類が保存されているかきちんとチェックするべきである。
　図面類は、作成された時期により、設計図・施工図・竣工図、示される内容によって建築図・設計図・外構図というが、竣工図の状態での建築図・設計図・外構図を、管理組合の手元に保管しておかねばならない。管理員室の一角に専用の保管場所を設け、閲覧や貸し出し返却などを、記録簿を用いて管理することが大切である。
　

　ご講演を拝聴して、まず感じていることは、

　大規模修繕工事を実際に行うに当たって、いくつかのポイントがあるが、以下示すそのポイントにおいて、きちんと助言するアドバイザーが必要であると考える。

＜大規模修繕工事を実際に行うに当たってのポイント＞
１）全体で
＊準備→計画→施行→整理の各段階の実施に当たってのスケジュール管理

２）準備段階で
＊大枠の予算の見積もり

＊資金調達、そのための助成利用に向けた助言

３）計画段階で
＊調査報告書が住民にわかりやすく理解されるように説明、調査診断結果の発表会企画

＊見積もり会社の募集、現地説明会企画

＊契約会社選定作業の補助、ヒアリング企画

＊管理組合の総会支援

４）実施段階で
＊契約約款チェック

＊工事中の変更や追加工事の案件へ助言

５）整理段階で
＊竣工図書のチェック、助言

など。

　上記ポイントを念頭に、管理組合が、大規模修繕計画に向けた「専門委員会」をつくって準備し、理事会の議決を経て実施していくことになる。

　ところが、実際は、管理組合は、管理会社に丸投げで行っているのかもしれない。
　管理組合の構成は、仕事も生活もある日々忙しい住民がボランティアの精神で理事となって、がんばっていらっしゃるのが現状であろう。

　区なりが管理組合に対して、上記ポイントにおいてしっかりと助言できるアドバイザー（建替え・改修アドバイザー）の派遣をきちんと行っていくようにしていかねばならないと考える。

　平成２０年３月策定の『中央区住宅マスタープラン』にも、基本目標②に「良好なマンションストックの形成」と謳われている。


　財団法人中央区都市整備公社発行の『応援しますマンションライフ　中央区分譲マンション支援事業案内』の冊子の三ページに「分譲マンションアドバイザー制度利用助成」の項目が書かれている。




　現在の制度では内容的には、まだまだ、利用には制限があるが、この部分を今後拡充していく必要性を感じているところである。

　マンションの大規模改修/修繕等でお困りの管理組合の方がいらっしゃいましたら、ご相談いただければと思います。　（kazuki.kosaka@e-kosaka.jp)