地元新城の話（養鶏場騒動のカテゴリーで扱っている内容、関心のある方はそちらもどうぞ）
いろいろ例外の多い高価格での養鶏場買い取り問題
一般には注目されていないが、例外的な１つに不動産鑑定企業からの
速報値の報告がある
普通不動産鑑定を依頼する場合、行政と委託業者は委託内容の明細に
ついての書類を交わす
その中には、成果物の納品日時とか支払いの期日とか
二次下請は不可とか、そうしたことも書かれている
この書類の納品日時を記入する欄には普通は納品日の日付だけが書かれているが
養鶏場に関する書類には納品期日の他に「その他」と書かれた四角のチェエック項目に
レ点が打たれている
比較のために取り寄せた他の不動産鑑定の書類をみると、養鶏場以外の不動産鑑定依頼書には
ここにチェックの印はなされておらず、単に納品日時だけが書かれている
しかし、養鶏場の場合だけには「その他」という項目にチェックが入っている
どうやら「その他」というのが速報値のことと想像される
この速報値というのが発注してから数日後の５月９日に出ている
（発注は４月２６日で、この年は４月２７日から５月６日まで
１０連休があったにも関わらず））
ところで養鶏場以外の不動産鑑定についての案件について調べてみると
不動産鑑定に要した時間は３０日程度であることがわかった
そして養鶏場では出てきた参考見積もりではなく
本当の見積もりもちゃんと出ていることも明らかになった
不動産鑑定にかかった時間が極めて短いということ
普通は出されない速報値が出ていること
そしてそんなに短い間に出された速報値と
最終的に納品された成果物の土地評価額はほとんど同じだったということ
（短い時間に不動産鑑定はできないはず）
こうした奇妙なことが行われている
わからないのは速報値を知る必要性がどこにあるのだろうか？
という点だ
短い時間で当てにならない速報値を知ってだれが得するとか便利なのだろう？
この速報値は何らかの意味を持っていると想像される
結果的に最終結果と大差ないことから、このあたりの数字で良いと
判断するために使われたのではないか、、というのが想像される
そしてこの速報値は養鶏場からの買い取り希望価格とも大差ない数字だ
ところで買い取り価格が高くなったのは糞尿の処分費用を面倒見るためと想像されるが
それは買取価格の半分を契約時（６月）に支払っていることからも想像できる
（行政が言い出した土地買上げでもこんなに早く支払う例はないのでは）
ということで、疑われる行為を明らかに行っていると思われるが
ちょいと行政の人が可哀想なのは、この案件のトラブルを起こした人（市長・職員）は
既に退職したり、選挙に出なかったりして市役所にはいない
お役人は人事異動があってその部署に移動した人は、
好むと好まざると関係なく以前と継続的な考えをたもたなければならない
公務員は仕事上の上司の命令を聞かなければならない
というのが法律にあるようだが、それでも違和感を持った職員は
内部告発でもしてくれないかなと思うこの頃
地元新城の話題（少しばかりしつこいが例の養鶏場の話）
市が元養鶏場の土地を高価で買い上げたことに対する住民訴訟は
約２年を費やし原告・被告双方が準備書面をやり取りした後
先月の２９日結審した
判決は来年の２月１日、１３時１０分の予定だ
やたらと例外の多かった市の手続きは、この話を伝えたほとんどの人は
出来レースでかなり怪しいと感じるようだ
（伝え方は多少、原告側に偏った話し方かもしれないが）
そこで気になるのは、客観的な判断を下すとされる裁判官という人々は
どのような判断をしがちなのか？という点だ
一般論として土地の不動産鑑定をする場合、クライアントと委託業者は
事前に綿密に話し合うのが業界の通例で
国家資格の不動産鑑定としても、クライアントの要望を無視して
何が何でも公平中立に行いクライアントに不利な数字をだすことはない
のが現実の世界のようだ
業界のこうような姿を裁判官は知っていた上で判断を下すのか
それとも提出された準備書面の一般論だけで判断するのだろうか
今回の場合も、手続きはそれなりの一般論としての方法をとっていたとしても
その実際の内容についてはかなり不自然だ
土地評価のための参考にした場所は、４つのうち３箇所が市内ではなく
隣町の豊川市が選ばれている
それも一箇所は、養鶏所のある田舎とは異なる街なかになっている
不動産鑑定は田舎の分は割り引くという地区補正をしているから
正当性は保たれている
また豊川市が３箇所選ばれたのは不動産鑑定をしたときは
参考にできる取引事例はそれしかなかった、、と被告側は答えている
だがその当時、本当に参考にできる場所はそれしかなかったか？
不動産鑑定業者がそう主張しているだけで、ホントかどうかはわからない
また不動産鑑定は随意契約で行われたのだが、その委託料は
不動産鑑定をした結果の数字で決まる方法をとっていて
見積もりは「不動産鑑定をまだしていないので見積もりは出せない」
というものの、市の手続き上では少なくとも見積もりに相当するもの
（参考見積もり）が必要となっている
そこで行われたのが、鑑定業者に養鶏場からの希望買取価格を伝えて
それを鑑定結果とみなして委託料の「参考見積もり」を提出させるようにしている
だが、希望買取価格を伝えてしまったことの心理的な影響が
不動産鑑定にどんな影響を与えたのか？
は不安視されるが、被告は鑑定業者は真面目に公平中立に行っていると答えるだけだ
ここで裁判官という人々の解釈の仕方というのがとても気になる
原告側からすれば各種の状況から限りなく怪しいと想像される判断と
被告側の準備書面という形でちゃんとやっていると言い切っている内容と
どちらに重きをおいて判断を下すのだろう
話は飛ぶが今朝の新聞に裁判の話題が載っていた
「生活保護減額に賠償命令」とのタイトルで
生活保護の基準額を下げたのは生活保護法に違反とする内容だ
国が生活保護の基準額を下がるきっかけとなったのは
物価が低下したからでそれを反映したものとしているが
その物価の下がったものは高価なテレビ・パソコンなどの
生活保護世帯とはあまり縁のないものの価格低下を反映しているとして
それが一般的な消費実態とかけ離れている、、との説明文があった
この記事が目に入ったのは、まさにこの高価な商品の値下がりをもって
物価全体の値下がりがあったとする判断が、まるで養鶏場の不動産鑑定が
高止まりしている実態とそっくりと思えたからだ
そしてこの記事の中でもう一つ気になったのは「裁量権」という言葉で
どうやらこの言葉はかなりのキーワードとなりうるもののようだ
行政訴訟においては原告被告のどちらの言い分に正当性があるか否か
以外に、行政の下したその判断は裁量権の範囲を超えているか否か？
が判断に大きな影響をあたえる概念のようだ
つまり常識的には高いと思われる土地を購入することになったとしても
何かをクリアするためには（糞尿の匂い、ハエの大量発生などの）
このくらいの高い金額での購入は仕方ないとするかどうかという点だ
だが裁量権といえども大幅に高いものを認めるわけには行かず
一般的な目安は３倍位が判断の分かれ目になっているらしい
（新城市の例では養鶏場は、隣の土地を国が買い上げた価格の
３倍を超えている価格での購入となっている）
ということで、裁判官のという人々は庶民的な価値観とか
正義感をもって判断に当たるのか？
それとも、それなりの準備書面と手続きさえあれば裁量権を
大幅に認めてしまうのか？少し心配を覚えてしまったということ
さて、どんな結果になることやら
ローカルの裁判絡みの面倒くさい話
手にした不動産鑑定の結果を記した書類（コピー）の最初のページには
「本件鑑定評価に当たっては、自己又は関係人の利害の有無その他いかなる理由に
かかわらず、公正妥当な態度を保持し、専門職業家としての良心に従い、誠実に不動
産の鑑定評価を行った」と記されている
残念ながら、これは全ての不動産鑑定の書類に書かれているものか
それともこの書類だけなのか素人はわからない
この言葉が気になったのは、新城市が買い上げた養鶏場の不動産鑑定は
この言葉通りに作業を行われたのか疑問を覚えているからだ
令和元年に買い上げられることになった養鶏所は、いくつかの違和感があった
●買上げの金額が地元の住民の肌感覚と比べて異様に高い
●養鶏所のすぐ隣の土地を国が買い上げることになったが
その価格は、養鶏場の価格の８分の１だった
●不動産鑑定は取引事例をもとに算出されたが、４箇所のうち３箇所が市外の豊川市だった
●不動産鑑定業者は随意契約によるものだった
●不動産鑑定業務の委託料は「公共事業に係る不動産鑑定報酬基準」によって決定される
としているが、不動産鑑定の作業が行われていない時点では随意契約の金額を
決めようがないので、養鶏業者の希望買取価格を伝えてその額を報酬基準の表に
当てはめて算出している
●その希望買取価格は不動産鑑定に影響を与えていないか
●不動産鑑定の地目は、登記されているものと異なるものだった
（不動産鑑定は現況で行われるものとされる！がその根拠だが
山林・農地が雑種地とされたのはある種の意図を感じる）
地方自治体が土地等を買い上げる場合は、税金を使うのでなるべく安くすることが求められるが
異様に安い場合は先方にも迷惑をかけることになるので、程々の数字で収まるようにするらしい
安すぎてもいけないし、高すぎてもいかない
その根拠となるものが有資格者の不動産鑑定士による数字だ
だが、不動産鑑定の数字は現実には不動産鑑定士によって大きく違ってくるようだ
一般的に不動産鑑定を行う場合は目的があって行われるが
それは時には安めの数字がほしいとか、高めの数字がほしい、、
といった生臭い話で、顧客と不動産鑑定士との打ち合わせでその辺りが十分に
検討され、その方法論（例えば地目の変更）が選べられるようだ
つまりは、職業としての不動産鑑定業者はクライアントの意向を読み
それを具体的な形にすることが求められる
（忖度と言うより洞察力が求められるのかもしれない）
新城市では、あるとき急に養鶏場の買い上げ希望の話が出てから
あれよあれよという間に進められていった
行政はその正しさを確保するためには手続きが守られていることが必要とされる
今回の場合は、高すぎない安すぎない正当な買上げ価格を求めるために
国家資格を有する不動産鑑定士に依頼したとしている
ところが、この不動産鑑定の実態が本当に冒頭のカッコで囲まれた宣言のように
行われたのかは大いに疑問だ
話を聞けば大半の人が「なぜ豊川？」と違和感を声にする取引事例の場所は
業者は「取引事例が少なく、あの時点ではこれしかなかった」と答えている
だがこれが本当のことか、もっと適切な取引事例の場所があったのかはわからない
これしかなかった、、という業者の説明を信じるしか手はないのだろうか
そして、希望買取価格を知ってしまった不動産鑑定業者の心理的に
その数字からスタートしないで公正妥当なものを求められるのだろうか
行動経済学ではアンカリングという言葉で、最初に提示された数字が
その後の判断に影響を与えるとされている
それほど難しい話でなくても、不動産鑑定業者は鑑定した結果が高いほど
自らの取り分の委託料は高くなるので、それを無視しても安い数字を出すものだろうか
いくつかの例外が重なると怪しいことが多いのは世の中の常で
そう考えるのは人間として身につけた経験と知恵だが
（この話は本当に例外が多かった）
現実に当事者に聞けば、答えは間違いなく冒頭のカッコの中のように行った
と答えるに違いない
行政裁判の原告と被告は、嘘を言っても虚偽証言として罰せられないらしい
人間はこのような場合は嘘をつくことが多く
いちいちそれらの証言がホントか嘘かを調べていると時間ばかりかかってしまうので
「嘘を言うものだ」を前提に進めるらしい（知らんけど）
だが、自分が説明すると市民の多くが状況判断から怪しいとされることも
当事者はちゃんと行っていると答える場合
裁判官という人々はいったいどんな判断をするのだろう
裁判官は自分らが話した市民と同様な気持ちになるのだろうか？
あの時点では取引事例はそこしかなかった
希望買取価格は聞いていたが、それに影響されることはない
この２つの言い分を裁判官という人々は、どう解釈するんだろう
現在進行中の裁判は１１月２９日に結審をすることになっている
本当のことを言わない！と心に決めているとしたら
人はそれに対抗するにはどうしたら良いのだろう
火のないところに煙は立たず、、という言葉がある
まさにその実例みたいなのが、地元の養鶏場買上げに関する出来事
確たる証拠ではないが、偶然が重なると何か疑わしく思われるもので
養鶏場の高額な買上げもその一つ
高い安いを感情的に口にしているのではなく
現実にすぐ隣の土地は国が不動産鑑定をして
８分の１の価格で購入することになった事実がある
（地目が違うと弁論しているが、地域の人の相場感覚からは異様に高い）
この養鶏場の土地は更地にした状態のものを市が購入する手続きなっていた
当然といえば当然だが、この更地にするのはえらく手間がかかるようになっていた
建物の解体以外に、それまでに溜まっていた鶏糞の処理がとんでもなく多かったのだ
その量は半端ではなく、トラックで相当数の運搬が必要とされていた
当然、鶏糞の処理がどのように行われたのか？
と気になるところだが、地元では鶏糞を処分し搬送するトラックを
あまりに見かけなかったというのだ
（これは監視しているわけではないから見逃しているだけかもしれないが
地元の人はそういう印象を持ったということ）
この養鶏場の買上げ金額の支払いは、何故か極めて速やかに行われた
市議会で購入の議決が可決された時に仮契約から本契約になり
購入金額の半分がすぐさま支払われることになっていた
（正確には、ちょっとした手続きのあとに）
先方から買ってくれと言ってきた物件の支払いを
直ぐに半分支払うなどということは常識的にありえない
と思われるが、とにかくこうして進められていった
（残りの半分は更地にして譲り渡された時の支払い）
養鶏所の金額が何故異様に高かったのか？
を想像してみると、このすぐさま半額を支払ったことから
解体費用を見込んだ金額ではなかったのか？
と想像できる（妄想？）
ところが、この更地にする過程の中で別の事件が発生した
解体、更地にする工程に遅れが生じたので、もう少し遅くしてほしい
との業者からの要望があったそんなある日
解体作業中の養鶏場に火事が起きてしまった
3棟ある養鶏場は燃えてしまった
火の気がないのに火事とは違和感を持つが
火事の原因は漏電からとされた
（何故３棟まで広がったのだろうか？）
そもそも操業していない施設に電気が通っているものだろうか？
そのように違和感を持った人もいたが、疑念を払拭されることはなく
物事は進んでいった
蓄積された鶏糞の残りは、この家事で建物と一緒に燃えてしまったようだ
これらのことは単なる偶然の出来事なのだろうか
それとも状況証拠から生まれる逞しい妄想に
何らかの真実が含まれているのだろうか
例外が多い時は、きっと何かがある
これは経験を積んだ上での知恵だが
今回のこの案件は本当に例外が多くてどうにもスッキリしない
というのが本当のところ
裁判は経験しないほうが平穏に暮らしていけるものだ
客観的に白黒をつけると言っても
（民事では正義ではなくて損得について戦われるが？）
時間をかけて行われる裁判は、少しばかり虚しくなることもある
それはどんな話も「ああ言えば、こう言う」事態が存在するとうことだ
訴訟内容に関連して進められるかと言えば、必ずしもそうではなくて
時には訴訟手続についての不備をついて、裁判自体が無効とする
戦術的な戦い方もあるようだ
先日の議員が要求した国会開催の裁判も
（議員の４分の１以上の議決があれば国会を開かなければならないとするもの
これも議決されてから何日以内との記述がないため、ほったらかしにされていた）
どうやら（思い違いかもしれないが）開かないのは議員の利益に反するということで
争点は不利益の金額を請求する裁判となっていたようで
裁判所は議員に不利益は生じていないとの結論を出したように自分は理解している
これが別の争点で争えばどうだったのか？
と思ったりするが、素人は裁判の有り様とか争点をよく理解できていないので
何やら難しい理由で納得できないように進められていく
新城市で現在進行中の行政訴訟は、
首長は地方自治法にあるように最小の経費で最大の利益をあげるように！
とする条文に違反していて、市民は税金から払わなくて良い余分な金額を
使うことになって不利益を被っている
（ある養鶏場を通常よりも異常に高い金額で買い取ることになった）
だから、その不利益を被った分だけ、支払い権者である首長は市に返還するように
と求めたものだ
この裁判の訴状は多分、誰が読んでも理解できる
しかし、訴状に反論する内容（準備書面）は正直なところ、素人には
何が書かれているのかさっぱりわからないと思われる
それは裁判例を列挙しているのと、そこで使われる用語がわからないためで
支払い権者と実際に支払う人は違う云々で、単純に首長が決断した支払いを
不法行為とするのはお門違いと主張している
この論法は本質的な内容に少しも触れていず、イライラ感を催すものだ
争点整理が行われてつつあるが、この養鶏場の買上げは
その手続事態がものすごいスピードで行われたことに違和感をおぼえるものだ
２月のある日、希望買上げ金額を示して業者は市庁舎に訪れた
しばらくして市（市長）は買上げに応ずる判断をする
そして４月に臨時議会を開くことにする
そこで買い取り希望価格に近い金額を債務負担行為として補正予算計上する
議会は不動産鑑定をするという条件でこの議案を受け入れた
しかし後にわかったことだが、不動産鑑定業者とは
臨時議会が行われたその日に契約が行われ
不動産鑑定の委託料金はやってから初めて分かるシステムによって随意契約をしている
やってからでないと分からない金額なのに、どうやって不動産業鑑定業者と
契約したのか？が疑問になってくるが、
なんと市は不動産鑑定業者に業者の買い取り希望価格を伝えて、
そこから不動産鑑定委託料の参考見積もりをとっている
そしてこれも後にわかったことは不動産鑑定の方法として
近隣の同様な土地の取引の例を参考に価格を出す方法をとっていたが
そのうちの４分の３は新城市ではなく、豊川市が対象になっていた
その場所を車で通ることがあるが、明らかに養鶏場のある場所とは雰囲気が違う
片や街の中、片や山の中、、くらい違う
こうした一連の流れを人に話すと、聞いた人たちは口を揃えて
買取金額ありきで物事が進められている、、と感想を漏らす
多少盛って話をしたとしても、ほとんどが同じように感じるこの件を
裁判官はどのように感じるのかがとても不安だ
確かに怪しいと感じされることは多い
しかし、
そう、しかしと何かが続きそうなのは
裁判という制度自体が、ああ言えば、こう言うといった世界ではないのか
という不安のためだ
裁判が大岡越前守がするように、スッキリするものになるのは
現実は難しいのだろうか
ずっと気になっていること
公務員とか行政に関わっている人には当たり前のことでも
素人から見るとよくわからないことがある
世の中には「見積もり」と「参考見積もり」というものがあるようだ
（参考の文字が入ってるだけでそんなに違うのか！）
見積もりは契約を交わすために必要な書類で
この金額で契約書を交わすとされ
参考見積もりは、契約のための見積もりではなく
コレコレのことには凡そこのくらいの金額が必要と
前もって提出されるもののようだ
以前、補助金をもらう仕事に関わったときに経験したのだが
見積書、契約書、納品書、領収書はセットになっていて
これらが完全でないと先に支払った金額は補助金として戻ってこない
参考見積もりはこの必要不可欠の書類ではなさそうだが（？）
一般的には行政が事業を行うには議決を要する議案として
予算案を出さねばならない
このときには取引先の見積もりが必要で
見積もりがあって初めて予算案の数字が決定する
（このときの見積もりは参考見積もりでも良いらしい）
ところで奇妙だな、ずっと不思議な思いが消えないのは
不動産鑑定の仕事を市がある業者に随意契約をしたときの一連の流れで
普通、行政は金額が大きい場合、競争入札を行う（ように条例で決まっている）
ところが問題の不動産鑑定は、不動産鑑定の委託料金は鑑定結果によって
委託料が決定する表みたいなものがあって、それを使うので
（誰が行っても金額は同じで競争入札に適さないので）
信頼のおける業者に随意契約で依頼したという説明がなされた
やってからでないとわからない随意契約による不動産鑑定の委託料金
（だから市は見積もりをとっていないと説明する）
でも、行政は金額がわからないまま信頼しているからといって
あなた任せで発注してしまうのだろうか？と不思議でならなかった
いくらなんでも、それな無いだろう、、と思ったが
具体的にどうするか分からなかった
ここで出てきたのが「参考見積もり」という言葉だった
やってはいない不動産鑑定の評価額を
今回の場合は「売り手の希望売却料金」を不動産鑑定会社に伝えて
その金額を不動産鑑定をした結果の金額として
委託料の「参考見積もり」を出すようにしたらしい
（つまり市は見積もりはとっていないが、参考見積もりはとっているということ）
どう考えても、ここはおかしい
不動産鑑定業者は利益追求の企業だ
不動産鑑定を行った結果、それが安い場合は表による委託料金も低くなる
そんな自らの受注金額を下げるようなことを民間企業がするだろうか
予め目安になるような希望売却料金を知らされて
その金額までは用意しているように見える行政に対して
自分の立場を考えれば、希望金額に近い数字を鑑定結果として出すのは
ごく自然のことのように思われる
この話をすると大半の人は、出来レースという言葉を使い
この鑑定結果自体に疑いの目を向ける
（不動産鑑定のために比較対象した土地も地元ではなくて人口の多い隣町が
何故か選ばれていたし）
ここまでは時々ここで扱っている裁判絡みの話題
それにしても、どうもスッキリしない
実は、この手の説明を聞きたがる人も多くはない
変なことが起きているかもしれないのも現実だが
多くの人が無関心なのも現実
どうすれば、いいことやら
それが一般的な手続きなのか、それとも例外的なのかは、部外者の素人にはわからない
だがこの騒動（養鶏所跡地取得についての）に違和感を覚えたきっかけは
買取価格の決定のために不動産鑑定で参照された土地の４分の３が
地元の新城市ではなくて隣町の豊川市であったことが
市議会で明らかにされたことだった
「何故、地元新城ではなくて豊川市なのか？」
だがこの時点では、かすかな違和感に過ぎなかった
しかし、しばらくしてこの養鶏所のすぐ隣の場所を国が買うことになって
不動産鑑定を行ったところ、養鶏所の８分の１の価格が提示された事実を知ると
やはり何かおかしい！と疑いの目を持つことになった
この養鶏所跡地の購入は、平成最後の年の４月に臨時議会が開催されて
補正予算として提案された
異様に急いでいるな！との印象をもったが
ちゃんと不動産鑑定をする条件付きで予算案は議決された
一旦疑いを持つと、疑いの連鎖は続く
国の行った不動産鑑定の地目が山林で、養鶏所の地目が雑種地であることで
単純な比較はできない、、とする主張もあるが
地元の不動産に詳しい人達からすると、やはり購入価格は異様に高い
と感じるひとが多いようだ
比較対象地に豊川市を選択した不動産鑑定の企業は、一体どの企業で
どのように選ばれたのかが必然的な疑問となる
市はこの事業者は随意契約としている
金額が大きなものとなる場合は入札で決めるのが普通とされているが
今回は随意契約がなされた
しかもその契約のタイミングが臨時議会で補正予算が可決した直後だった
市の説明によれば随意契約にしたのは、不動産鑑定の委託価格は
一種の料金表（公共事業に係る不動産鑑定報酬基準）があり
それに従うとどこに依頼しても同じ金額で
入札などの競争にはなじまないから
実績等を考慮してある業者を選んだとしている
ところが、この不動産鑑定の委託の価格表は実際に調査して
鑑定料金が算出されてからでしか使うことができないものだ
不動産鑑定をいくらで行うかわからないものを、随意契約として
あなた任せの金額で契約するなんてあるのだろうか？
手続きとしてどうやってるのだろう？と疑問を覚えた
市は不動産鑑定の依頼企業に鑑定委託料の見積もりの提出依頼は
していないとしている
それは鑑定結果がでてから初めて表にある委託料が決まるので
予め出すことができないとしている
ところが最近明らかになったのは、臨時議会の補正予算の中には
養鶏場の買取想定価格（？）５億円強と不動産鑑定の料金が含まれていた
ことが明らかになったのだ（含まれてなければ不動産鑑定は執行できない？）
やはり、不動産鑑定の見積もりは出ていたのだ
市は見積もりとは言わず「参考見積もり」という言葉を使っている
作業してからでないとわからない金額を、やる前にどうやって出したのか？
の答えは、呆れる内容だった
市は養鶏場の販売金額の希望金額（５億円強）を不動産鑑定業者に伝えていて
不動産鑑定業者は、その希望金額を例の料金表に照らし合わせて算出したらしい
ことに対するには、特にお金に関することは「性悪説」をとるほうが現実的とされる
性悪説をとれば、不動産鑑定業者は
「不動産鑑定の結果は、買取想定価格の少しだけ下げればいいだろう
そうすれば、仕事としての自社としても受注金額を高く維持できる」
との思いを持つことは、ごく自然のことと思われる
（もしかしたら、それ以上のメッセージを感じとったかもしれない）
つまりは手続きを踏んでいるように見えても
随分突っ込みどころが満載のように思えてしまう
話は変わって、専門家でないとわからないことに地目云々の問題がある
養鶏場の地目は一部宅地、だが９０％は雑種地として不動産鑑定をしている
この手のことに詳しい人物はそこが「雑種地」とされていることに疑問を覚えるらしい
「雑種地」と言うよりは「農地」の方が適切とも口にしている
現実として不動産鑑定で「雑種地等」とされた土地は登記上は「山林」となっている
不動産鑑定は、どうやら登記された地目でなされるのではなく
現況でなされるとのことだが、この地目を決めるのは不動産鑑定会社なのか
それとも依頼主なのかが気になるところだ
依頼主の市はそこまで詳しい人はいないと想像されるので
この登記上「山林」を雑種地と判断を下したのは不動産鑑定業者と思われる
ということで、多くの人（市民）の関心の外で少しづつ明らかになっていることを
現時点での備忘録として、残すことにする
こうして残すことは自分の頭の中を整理する役割も持つ
しかし、誰がこれらに意味とか価値を感じるかは全く不明だ
ま、いいか！
余り知る人のいない地元の話題で
常々変だな！と思っていること
国家資格の必要な不動産鑑定は、それを行う人次第で結果が異なる
対象に対する（便利・不便の）感じ方とか、経験の量だとか
あるいはクライアンの意図を読む能力とかによって違ってくる
地方自治体などの依頼する不動産鑑定の委託料は
かつては表になって決まっていたようだ
不動産鑑定が結果としてこれこれの金額が算出された場合は〇〇万円
それ以上の価格が算出されるなら、より高額の〇〇万円が
委託料といった形だ
最近では、この表を使わなくて依頼主、受注者が相談の上
不動産鑑定の委託料を決めることが多くなっているらしい
（これは弁護士費用もそうなりつつあるようだ）
ところが、この表を使ってはいけない、、ということではないので
前例の大好きな役所は依然としてこの表を使うところも少なくないようだ
問題は、委託料は不動産鑑定の結果として金額が出た時点で表を見て
初めて金額がわかるということで、依頼する段階ではどのくらいの金額で
発注していいかわからない、、（と素人は想像する）
我が市の問題となっている養鶏場の不動産鑑定は、随意契約である業者に依頼した
金額が高額なものは競争入札にするのが決まりだが、行政は不動産鑑定の委託料は
参考となる表があって誰が行っても同じ金額で依頼することになり
競争入札に適さないので経験豊富な企業におまかせした、、と行政は答えている
では一体いいくらで委託したのか？
表による委託料は結果が出ないとわからないのに、、
このあたりはどのような契約書を交わしたのだろう
この随意契約は、急遽開かれた臨時議会で問題の場所の購入し関し
５億円ほどの債務負担行為が議決された時点で、不思議なくらい素早くなされた
（臨時議会のその日のうちに行われた）
その時点でやっていない不動産鑑定だが、やっていないからと言って
あなた任せの金額で契約することはありえない
すると業者は「債務負担行為」の金額を目安に委託料を算出した可能性がある
業者は議決された債務負担行為の金額が、不動産鑑定の結果としての価格
と想像したとしても、それはありそうなことだ
（つまり真面目に不動産鑑定を行い、より低い価格の結果の低い委託料になるよりは
ここまでの料金が想定されているならば、想定された価格の結果を出す方が得だ）
というように、なんだか変なことがなされたような気もする
これは随意契約の委託金額と、契約を交わした日の時系列等を確かめたほうが良いのかもしれない
ただ、この部分は余り違和感を感じていない人もいるので
自分の思い込みがどこか間違っているかもしれない
でも、なんだか変だな、、と思えてならない
以前取り上げた不動産鑑定の不満についての続き
不動産鑑定の対象となる土地と似たような土地の取引事例をもとに
計算するらしいが、ふと気づいたことに駅までの距離がある
今回の不動産鑑定の対象となった土地は、市街化調整区域にあって
JR飯田線の大海駅までの距離は1,100メートルだ
参考とすべき取引事例の土地も（何故か新城市内ではなく豊川市が選ばれているが）
市街化調整区域にあるのは当然として
駅までの距離も似たようなものが選ばれるはず！と書類を確認してみると
一つはJR飯田線の東上駅、もう一つは小坂井駅と想像される
（肝心なとこは黒く塗りつぶされているのでわからないが地元なので想像できる）
そしてそれぞれの駅との距離は東上駅には1,800メートル
小坂井駅からは300メートルだ
書面では単に駅までの距離に過ぎないが、実生活の駅の重要度はかなり違う
大海駅は一時間に一本くらいの極めて不便な駅で
時刻表を見ると豊橋行の上りは平日が22本だ
一方参考とした取引事例の（豊川市の）東上駅は豊橋行の本数が平日35本だ
飯田線は新城止まりが多いので、それより奥の大海駅は数が少ないが
新城駅よりも豊橋よりの東上駅は本数がこのように多い
だがもっと多いのは小坂井駅で平日の豊橋行の本数は68本だ
たとえ市街化調整区域という区分が同じであっても
これを同じと見るのはどうなのだろう
小坂井駅との距離は300メートルで電車の数も圧倒的に多い
これが新城市にある田舎の対象物件の価格を算出するのにふさわしい土地なのだろうか
つまりは市街化調整区域であるとか駅までの距離は似たようなものとしても、
現実はかなり違うと言わざるを得ない
小坂井などは不動産鑑定の対象地とは行ってみればわかるが
周りの雰囲気がぜんぜん違う
一つは山の中、一つは街の中
土地の差はいくらか割り引いて補正し不動産鑑定の計算をしているが
そもそも補正を過度にしなくても済むように何故新城市にある取引事例を
採用しなかったのか、、不思議で仕方ない
ということで（多少条件が違うが）新城市の購入した土地の隣を
国が購入したのは、新城市の価格の八分の一だったという事実から
どうにも割り切れない思いであれこれ調べたり、考えている
なんか変だな、、、
疑り深い人間になるのは、、よろしくないが、、
不動産鑑定は国家資格の必要な職業だが、その評価価格は個人差があるらしい
また不動産鑑定の委託料金は、結果としての評価額によって決まってくる
（料金表がある）とされていたのが長く続いていたらしい
最近では、当事者同士の話し合いで委託金額は決定するのが
一般的になっているようだが、相変わらず昔からの料金表に従って
決めているところも少なくないようだ（我が市もそうだった）
不動産鑑定の評価の個人差は、単なる技術的な要素で左右されるとは
言え無さそうな雰囲気が不動産鑑定に関するHPを見ると感じられる
つまりは依頼主の意図を汲んで、その要求に答えられるような数字を
出すことが現実には必要とされるようだ
不動産鑑定には個人差がある
これを踏まえると大きな金額の取引になりうそうなものは
１業者だけの不動産鑑定で良いのか
複数の業者に依頼したほうが良いのではないのか！
と考えるのは当然のことで、現に大阪市のIR事業関連の土地については
複数の不動産鑑定の業者に依頼したらしい
ところが、そのうちの三社が全く同じ結果を出したので
それは不自然で、談合があったのではないか、、
との疑いが生じたようだ
と長々と、前置きをしたが、我が市の養鶏場の買取価格についての
参考資料としての不動産鑑定は、一社随契で行われた
総額大きいと予想されたので複数社に依頼するのは
費用が多くかかり過ぎる、と心配したのかどうかはわからないが
不動産鑑定の委託料も価格表に基づいて支払われたようだ
何故、今回は一社だけの随意契約だったのか？
この件にノータッチの市職員に聞いてみると
なんで一社だったのか？と疑問の声をあげる人がいた
不動産鑑定は取引事例を参考にして算出するらしい
当たり前のことだが、鑑定をする対象地と近くであったり
条件が同じようなところの、なるべく直近の事例を
引っ張り出すのが良いと考えられている
ただし、その例があるとは限らないので
近傍地域、類似地域との言葉を使い分けている
養鶏場の取引事例は、４つのうち３つが何故か新城市ではなく
豊川市が選ばれていた（類似地域）
最寄りの駅からの距離が同等で、市街化調整区域で
地目も同じものを選んだとされている（雑種地）
ところが明らかに変なのが一つあって
その場所は住宅が立ち並ぶ市街地だ
調査対象の地目は市街化調整区域なので、おそらく市街地から
少しだけ離れた市街化調整区域なのだろう
例えば５０メートル違うだけで市街地と市街化調整区域と分かれてしまう
その中で雑種地の評価をすれば、市街地の雑種地は宅地並みの評価
近くの市街化調整区域の雑種地は、鑑定評価は実態が優先されるので
宅地並みの評価とされる可能性が高い
つまり、市街化調整区域、雑種地、最寄り駅からの距離も同じくらい
と書面上では似ていたとしても、現実はかなり意図的な取引事例を
引っ張り出して来たのではないか、、と想像される
国家資格が必要な仕事というだけで
その仕事ぶりが信用できるかどうかは実は別問題だ
最近は手順・段取りだけ守ったような違和感のある事業が多いようだ
地方自治体では、市民の声としてのパブリックコメントも
都合よく利用されている
行政は正当性の確保・担保として手続きとか
書かれたものをよく守るということが必要だが
一方で書かれたものさえ守れば何でもできる
と考えられないこともないので注意が必要だ
ということで、一見ちゃんとやられてるようでも
違和感はあるということ
