昨日（12月21日）の日経新聞朝刊に「住友信託が韓国の4大銀行の一つハナ銀行と不動産業務で提携」という記事が出ていた。記事によると韓国では外国人による不動産投資が増えている一方日本の不動産投資を求める韓国の機関投資家や富裕層も増えているということだ。今大手邦銀は収益チャンスを海外に求め始めている。住信のこの狙いなども面白いかもしれない。もっとも一般論としてこの類の話はビジネスとしてそれ程大きな話にならないことも多い。それは市場の性格やサイズによる。そこで韓国の不動産市場はどのような状況か？と関心を持ったところ偶々ウオール・ストリート・ジャーナルで韓国の住宅市場のことが記事になっていた。簡単にいうとミニ・バブルの状況であるということだががもう少し詳しく記事を紹介しよう。
- ソウルで最大の話題は北朝鮮の核プログラムではなく、高騰する住宅価格である。韓国人の大部分が住むアパートの価格は2003年初めに比べ全国ベースで53％上昇している。この間に家計収入は僅かに10％しか上昇していない。
- 首都のソウルでは今年だけで価格は20％上昇している。ソウル中心街から相当離れたSanwolkok地区で960スクエアフート（約89㎡）のアパートが23万7千ドルである。平均年収が3万ドルであるので、これは高い。
90㎡のアパートが年収の8倍ということになるがこれは日本よりはるかに高いのだろうか。ここで問題は韓国と日本の金利差だ。少し緻密な計算をしてみよう。まず日本・韓国の住宅ローンについて次の条件で借入可能額を計算しよう。
【日本の場合】年収600万円、期間30年、年利3％（固定）の借入、返済比率28％（返済金額÷年収×100、ただし計算上賞与返済なしで毎月均等返済とした）での条件で借入可能額 32.2百万円 ローン80％自己資金20％として購入可能物件価格 【40百万円】
【韓国の場合】年収354万円（3万ドルの円換算）、期間30年、年利6％（固定）、返済比率28％で借入可能な金額 13.8百万円 ローン80％自己資金20％として購入可能物件価格 【17百万円】 つまり韓国の平均年収は日本の6割だが、金利が高いので購入物件金額では42％程度の物件しか購入することができない。
記事にあった一般的なアパート237千ドル、約28百万円の物件は一般の人の購入可能金額を10百万円を上回っているということだ。 また記事によるとリバーサイドの人気の高い物件は同じサイズのアパートでも120万ドルはするということだ。以下記事を続けよう。
- 物件価格の上昇は思惑を煽り更に物件価格の上昇を呼んでいる。新聞やラジオでバブルの声が上がっているので、住宅価格は実際の供給不足よりも思惑と感情で高騰するという懸念がある。住宅価格の問題は来年の大統領選挙の争点にもなりそうだ。
- しかしエコノミスト達がいうには韓国では日本でバブルを引き起こした商業不動産に思惑買いは起きていない。また韓国では香港の不動産市場が90年代に崩壊したレベルまで物件は高騰していない。韓国の先例は英国に求めるのが良いだろう。
- 韓国で住宅価格が上昇している主な理由は過去5年間平均平均成長率が5.5％という強い経済にある。韓国では豊かになると自分の家を買おうとする。この結果平均的な韓国人は富の8割以上を不動産の形で保有している。
- 先月政府は方針をアパートの建設を増やすべく方針を転換した。しかし新規物件が市場に出てくる2009、10年頃までは住宅価格の上昇は持続しそうである。それ故多くの人々がうろたえている。
韓国では収入の伸びに比べて住宅価格の上昇が激しいことが分かった。恐らく資産インフレで利益を上げた人は海外投資を行なうかもしれないが、韓国への投資は良く市場を調べてから・・・ということだろう。日本は15年か20年遅れでアメリカを追いかけ、日本の何年か後に韓国がいるということなのだろうか。
