米国、住宅バブルの危ない兆候

バブルというものは事後的にしか分からない。グリーンスパン前米連邦銀行議長は「資産価格が急速に３割程度下落すればバブルだろう」という。従って今米国の住宅価格がスランプに陥っていてもこれをバブルの崩壊の予兆というべきかどうかは難しいところだ。

しかし別の切り口から見ると危ない兆候が見える。それは「詐欺」などの犯罪の可能性だ。一般に資産価格の上昇は「実需」が持続し価格の恒常的上昇が起きると人々の間に「神話」が生まれる。そしてその神話を悪用して金儲けを試みる悪い奴等が跳梁しバブルを拡大させる。だがバブル崩壊の兆候とともに悪事は摘発され、バブルは急速にしぼんでいく。

無論米国の住宅がこの轍を踏むのかどうか不明だが、米国の大手住宅会社に当局の査察が入ったというニュースがあった。

ウオール・ストリート・ジャーナルによると：

• ノースキャロライナ州シャーロットのＦＢＩスポークスマンは「大手住宅ビーザー社を査察したところ、企業・住宅ローン、投資を含んで潜在的に色々な詐欺の疑念があった」と述べている。ＦＢＩの査察は住宅都市開発局と内国歳入庁とともに行なわれたもので、住宅都市開発局は今後同社の住宅貸付が連邦当局の規制に準拠しているかどうか詳細に調査を行なうということだ。

現時点でビーザー社が法律違反を起こしたという確証は出ていない様だが、ビーザー社が開発して住宅ローンをアレンジしたプロジェクトで異常に高い競売率が起きている。ＦＢＩは複数の筋から情報を得て、査察に踏み切ったらしい。

米国では大手住宅業者が社内に住宅ローンアレンジ部門を持っていてここでローンを実行し、それを証券化のため投資銀行等に売却する。大手住宅会社が「販売促進のために甘いローンを出していた」となると結構根の深い問題になりそうだ。

東京ミッドタウンにみる世界の二極化

今日のウオール・ストリート・ジャーナルにオフィスビルに関する二つの記事が出ていた。一つは東京ミッドタウンに関するもので、もう一つはインドのムンバイに関するものだ。この二つの記事を読むと今世界のオフィスビル需要が急増していることを実感するとともに世界経済の二極化を痛感する。

投資の観点から見ると、今日本だとかインドだとかの区別は余り意味がない。意味があるのは「世界経済につながっているかどうか？」ということである。

まず記事のポイントを見てみる

• 今東京では92の高層ビルが建築中、これはニューヨークの119件について世界で2番目、因みにロンドンでは68件、北京では52件の高層ビルが建築中である。
• 東京ではプレミアムクラスのオフィスビルの供給は成長企業の需要に追いつかない。東京のビジネス中心街の空室率は2005年12月の4.2％から昨年末の2.9％に低下している。
• ベテランの不動産投資家達は２つのトレンドがあるという。つまり都市部での不動産価格の上昇と地方での下落である。日本は工業主導経済からサービス主導経済にシフトしつつある。幾つかの企業は工場を海外に移転し、中国やインドの低賃金メリットを享受している。しかしそれらの企業でもマーケッティング部門と財務部門は日本に置いている。従って工場用地のニーズはないが、オフィスの需要はある。
• 不動産投資会社ダビンチ・アドバイザーズの金子社長は「東京に関する限り私は強気だが、日本のそれ以外の土地については極めて楽観的という訳ではない」という。

ウオール・ストリート・ジャーナルは東京ミッドタウン程、日本の経済転換の見本はまずないだろうと結ぶ。それはステート・ストリート銀行や日興アセットマネジメントを含むほとんど総てのテナントがサービス業だからである。

なお私のコメントを付け加えるならステート・ストリート銀行はカストディ専門銀行であり、投資信託や年金基金による証券投資のバックオフィスである。つまりサービスセクターの中で証券投資に係るところはかなり大きいということだ。

次にムンバイに眼を転じよう。

• ムンバイのビジネス中心街というサブマーケットは世界の176の主要都市の中で7番目に高いところである（リチャード・エリス社調べ）。因みに一番高いのはロンドン西部で212ドル/ｓｆでムンバイは106.09ドル/ｓｆ。
• ムンバイのオフィス中心街には、高い経済成長を続けるインドの消費者の需要を狙った米国等の外資系金融機関の需要が高い。
• 人口12百万人のムンバイは貧困、人口過密、下水道等のインフラ不備に悩みながら他方インドの金融センターでありまた映画産業の拠点である。つまり「インドの上海かニューヨーク」なのだ。
• ムンバイでは開発が続いている。インドの他の古い都市では開発用地を見つけることは極めて困難だが、ムンバイではまだ開発用地はある。

もう一度東京とムンバイの話を整理して考えてみよう。

• グローバル化と情報産業の発達で中国やインドが先進国の工場やバックオフィスあるいはコンピュータ・プログラム等の開発拠点となった。
• 先進国の製造業が工場を発展途上国に移した結果、先進国の地方では土地に対する需要の減少が続いている。
• 一方金融業やその他サービス業あるいは製造業の本部・マーケッティング部門は、世界中の大都市でオフィススペースを求めているので、開発が追いつかない程需給がタイトになっている。

つまり今世界は二極化しつつある。それは「先進国・発展途上国」という区分ではなく、「グローバル経済圏と国内経済圏」である。そして東京ミッドタウンの様に世界の経済圏に結びつくファンクションを担うところは繁栄を享受できるということなのだろう。

グローバル化が止められない流れであるとするならば、その下流に起きる一国内の大都市圏・地方との経済成長の格差という問題もまた不可避なのである。

アクティビスト銘柄が直ぐ分かると勝てるのだが・・・

ウオール・ストリート・ジャーナルによると日本株のリターンを高めるためアクティビストの活動がかってなく活発になっている。アクティビストは多額の現預金を保有している会社に増配と自社株買入を要求している。

• 日本企業に対する警醒は２００３年１２月にスチールパートナーズが、キャッシュリッチな小さな二つの会社の会社に敵対的買収をかけた時に起こった。この時ターゲットとなった会社は配当を１５倍に引き上げたので株価が急上昇して買収は成立しなかった。
• 現在スチールパートナーズは日本３位のボールメーカー・サッポロホールディングスをターゲットにしている。
• ニューヨークをベースにするAtkantic Investment Management(AIM)は2004年１1月に大日本印刷の株を買い、現在3.2％のシェアを持っている。昨年12月にＡＩＭのローパー社長は大日本印刷の北島社長に提案書を送った。それは5千万株の自社株を早急に買入すること。北海道コカ・コーラ・ボトリングのような非中核事業を売却して自社株購入を促進すること。25％増配すること。アナリスト・ミーティングにおいて社長が「見える」様にすること。企業統治の改善等である。
• ローパー社長は「我々は目立たない様にしているが、株主の利益になると感じる議題についてはプッシュしていきたい」と言う。今週火曜日に大日本印刷は2千5百万株（発行総額の3.42％）の株式購入を発表した。

株価をチェックすると大日本印刷の株価は自社株買いや増配を好感され4日連続で値上りしていた。もっともその前に同社の株は顧客情報流出で下げていたが。

もっともウオール・ストリート・ジャーナルも書いているとおり、総てがアクティビスト・ファンドが思うようになっている訳ではない。

しかし、アクティビスト・ファンドの投資銘柄を把握して、提灯を付けることができるとかなりのリターンを得ることができるかもしれない。株価は企業の将来価値というファンダメンタルズで動くだけでなく、目先の配当・株価政策にも左右される。

外国ファンドの動向には資金の流れと同様注意を払えということなのだろう。

ハゲタカ、田中泯の迫力

楽しみにしていたＮＨＫのハゲタカが終わった。最後は大空電気のレンズ部門が「従業員を中心としたバイアウト」Employee Buyoutを実施するということで終わった。俳優としては主演の大森南朋も良かったが、レンズ部門のベテラン社員加藤を演じる田中泯の眼に力があった。舞踏家田中泯氏について私は知るところはほとんどない。知っていることは藤沢周平原作の「隠し剣鬼の爪」で剣術師範戸田寛斎を演じた田中泯氏の凄まじく気合の入った殺陣と身の軽さである。その迫力には驚嘆したものだ。ハゲタカの田中泯氏は地味な役だが、この人なら世界が欲しがるレンズ研磨のプロだろうという静かな迫力が出ていた。

さて景気の好転や少子高齢化の影響で日本の雇用状況が大分変わってきて従業員の重視に見直されてきた今、ハゲタカがEmployee Buyoutで終わったことは意味深いかもしれない。

日本の会社にはかって人を大切にするという美風があったが、バブル崩壊後の苛烈なリストラ時代にこの美風は薄れた。しかし企業の力というものは尽きるところ人なのである。コストカットのため人減らしを推進する管理者・経営者が「腕力あり」「能力あり」と思われた時代は異常な時代であった。彼等が切り捨てたものはコストとともに信頼と人材という長期的資産だったのである。

ハゲタカ、中々良いドラマだった。今度原作を読もう。

北朝鮮が中国の鉄路をささえる

昨日（２５日）ＮＨＫで北朝鮮・中国の国境貿易のドキュメンタリー番組を観た。印象に残ったことの一つが中国が北朝鮮から鉄道の枕木用の木材を大量に輸入していることだった。中国が鉄道路線の拡大を急いでいることは、ウオール・ストリート・ジャーナルの記事等で読んでいたが、テレビで舞台裏を見ると裏が取れる様で面白かった。鉄道建設の話を少し紹介しよう。ウオール・ストリート・ジャーナルのポイントは次のとおりだ。

• 中国政府は調和の取れた社会主義国家を建設するため鉄道路線の拡大を急ぐ必要があると述べている。計画によると中国政府は２０１０年まに鉄道に対する投資を４倍に引き上げ２千億ドルにする。
• 目的は内陸部や西部を沿岸部とつなぐことで、１０，５００マイルの新線建設を計画している。

ＣＩＡが公表しているデータによると、現在の中国の鉄道路線は74,408ｋｍ、追加する路線は10,500マイルは約65百ｋｍだから既存路線の9％近くなる。ところでこのＣＩＡのデータというのはウエッブで誰でも見ることが出来き、各国の基礎データや概況を概観する上で非常に便利だ。https://www.cia.gov/cia/publications/factbook/

• 多くの国では20％の貨物は鉄道がコンテナ便として運んでいるが中国ではコンテナの割合は2％に過ぎない。
• 中国ではほとんど総ての輸出貨物はトラック便で港に到着する。しかしトラック便がコスト面で効率的なのは輸送距離が300マイル程度つまり一日圏だけである。
• したがって輸出品工場を建設しようとする投資家は港湾への信頼できる輸送施設が不足している地方に工場建設することに尻込みする。
• 香港大学の専門家は中国の輸出品の94％は海岸から150マイル以内で生産されていると計算している。この投資パターンが中国内部の経済的断層を深めている。
• 中国が内陸部と沿岸部をつなぐ鉄道路線を拡大・整備することで二つの経済圏は接近する。この計画の最も目立つ部分はコンテナ配送の要となる18の拠点を建設することである。

ウオール・ストリート・ジャーナルは中国内陸部に輸出工場が出来ると安価な労働力を活用できるので中国の輸出競争力は一層向上すると結論付けいている。

ところで昨日のＮＨＫドキュメンタリーを観て感じたことは、中国・北朝鮮の物品搬送にはトラックを使っているが、荷物の積み込みなどは殆ど人力作業だった。日本ならフォークリフトなどを使うところなのだが。中国の物流改革は大きな課題のはずだ。

もし中国の鉄道建設が進み、ウオール・ストリート・ジャーナルが述べる様な効果がでると中国内陸部から無尽蔵ともいえる安価な労働力が供給され、それは持続的に先進国、特に日本の賃金に下方圧力を加えるだろう。又いつか北朝鮮の一層安価な労働力も中国経由でグローバル経済にリンクされる日があるだろう。

この様な大きな流れの中、我々は持続する賃金と物価の低下圧力の中にいるということを理解するべきだろう。